建筑有故事，空间有意思。底蕴、松弛、闹中取静、大隐于市……无形的“情绪价值”影响着企业选址决策，在这方面有优势的城市更新类项目是众多企业的心头好。

比如，微信总部就藏在广州海珠区的TIT创意园，该园区由广州纺织机械厂改造而来;柠萌影视、36kr进驻了恒通国际商务园，该项目前身为前苏联援建的北京电子管厂，园区内还吸引了ABB等众多企业;龙湖集团总部入驻蓝海引擎产业园，其蜕变自原来的北京汽配城;字节跳动进驻由商场更新而来的中坤广场和方恒时尚中心……

伴随城市从增量发展向存量发展转变，更新类项目不断涌现，曾经的商场、炼钢厂、卫星厂、钢琴厂、服装城、电子大卖场……均不乏华丽变身再入市者，与新建物业相比，这类项目经常具有以下特点：

①占据核心商圈或区域中心，位置优越甚至稀缺;

②由原始功能跨界而来，建筑和空间富有个性;

③传承了历史遗存，文化IP和氛围感只此一家。

本期#选址指南#就盘点了5个时下热门的城市更新类项目，均适合在京企业办公或研发使用，是否有你所爱?

01

鼎好DH3，电子卖场变身甲级写字楼

鼎好电子大厦位于中关村核心区，原为电子大卖场，曾与海龙电子城、中关村e世界构成了北京中关村的“黄金三角”，后由于中关村区域定位变化，嘈杂混乱的卖场不再合乎时宜。伴随电子卖场业态逐步疏解腾退，鼎好大厦易主，启动整体改造升级。

2019年4月，鼎好电子大厦一期升级改造项目工程设计、清租等前期工作启动，2020年10月正式开工启动整体改造，2021年10月更新改造完成，2022年4月，鼎好电子大厦一期投入使用。

信息显示，投入使用的大厦A座改造面积约8.9万平方米，通过打通高层建筑中庭、联通地铁站和室外公共空间，将原来的电子卖场提升为高品质办公楼宇。已引入创新工厂、创新奇智、米哈游等科技企业进驻。

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大厦B座改造面积约9.7万平方米，拟通过外立面更新和外部空间改造，引入新一代信息技术、科技企业研发总部，打造中关村核心区内集办公、展示、交互和商业服务于一体的标志性科技商务综合体新地标。

信息显示，2024年9月，鼎好整个18万平方米的面积将亮相中关村，2024年底，鼎好商业、写字楼将全面开放。

02

六工汇，钢铁厂里的新型综合体

北京最火打卡地非“首钢园”莫属。

就坐落在首钢园北区核心区域，六工汇由工业遗产改造成为拥有国际甲级办公楼、全新零售餐饮体验和充满艺术、文化多功能区域的综合体，也是石景山区首批亮相的城市更新项目之一。

六工汇由六幅互通地块组成，规划改造了23栋建筑单体，总建筑面积22.4万平方米，其中包括11栋产业办公楼、11栋独栋商业和1座购物中心，汇聚了企业独栋、复合式商业、多功能剧场和绿色公共空间。

项目保留了建造于上世纪八九十年代的原首钢炼铁厂、动力厂、电力厂以及五一剧场等重要工业历史遗迹，融合现代建筑设计理念，将带有浓重工业色彩的建筑材料运用到现代建筑里。

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信息显示，截至2023年6月底，六工汇产业招商签约率已超过90%，多家知名军工、国央企、500强企业已装修完成并入驻办公。六工汇第三季度仍将加速落实全年整体出租率目标，进一步推动首钢园区产业聚集项目，以军工、数字经济、创意设计、金融服务等高端产业为主要方向。

03

奥林·NEO，商超化身总部独栋

奥林·NEO位于北苑路158号，地处北京亚奥成熟商务区东侧，毗邻中关村、上地、望京高科技企业园区，项目地上5层，地下1层，总建筑面积28505平方米。

奥林·NEO原为大屯路家和超市，2022年，翰同资本联手东方资产、海开控股等，收购了这一停业五年的项目。之后，充分利用和放大先天禀赋，该项目被定位为“总部独栋办公”业态。

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经过重新定位和改造，奥林·NEO从建筑外观、功能分区、人流动线、景观互动到机电配置等方面，都展现出总部独栋办公的全新形象。

2023年9月19日，奥林·NEO全新落成入市。

04

京印国际中心，二环边上的新地标

京印国际中心近陶然亭公园，紧邻二环开阳桥。

京印国际中心项目前身为“大康国际鞋帽交易中心”，是当时北方最大的鞋帽交易批发卖场，建成于2005年，2011年停业，2014年转型为社区商业中心“悦秀城”，但因为种种原因，2019年再次关停。2020年7月，颢腾投资收购该项目并开始打造 “京印国际中心”。

经过重新定位和升级改造，京印国际中心引入主流办公业态和商业配套，将其塑造为集甲级商务、特色商业、创意空间于一体的“城市人文商务综合体”。

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经过改造，陈旧的原建筑外立面焕然一新，建筑内的消防、机电、节能、智能化系统全面更新，拆除原有的电影院，形成了50米高的阳光中庭;设置了1500平方米的内庭梯田花园，还拥有约1600平方米的空中花园，晋级国际甲级办公楼。

信息显示，2023年9月19日，京印国际中心正式入市。该项目着力吸引行业龙头、行业领军、跨国公司等优质企业入驻。

05

天空之境，从普通厂房到摩天厂房

在众多城市更新项目中，“天空之境·产业广场”是极为特殊的一个，是北京市唯一的工业上楼项目。工业上楼也被称为“产业升空”“垂直工厂”，是指将研发、生产功能放在工业性质的高楼大厦里。

2015年，有百年历史的意大利冶金设备制造商达涅利搬离，原有建筑面积1.45万平方米的厂房长期空置。为了激发土地资源活力，天空之境·产业广场借鉴珠三角大湾区“工业上楼”的更新模式，以拆除重建的方式建设摩天工厂，推动产业生产上楼和原地提升，满足了高端智能制造企业的研发生产一体化需求。

项目通过“向天空要空间”，将建筑面积由原来的1.45万平方米扩展到9.3万平方米，将存量空间的利用效率提升了近5倍，完成了产业再定位、空间再规划、产品再开发。

值得关注的是，历经三十余年的发展，北京经开区已成为北京高精尖产业主阵地。作为全市工业用地集中区域，经开区约95%的工业用地已经完成供应，进入存量更新期。经开区在常规赛道外，摸索出了低效产业园区更新的“亦庄模式”，即存量工业用地盘活再利用“工改工”更新模式。

城市更新的推进，正在丰富企业择址的选项。