现在全国好些个城市的产业园区都开始“打折式招商”了!

01

全国各地出现“零租金”产业园

最近半年内，一场“零租金”产业园风暴席卷全国各地。各地地方国资纷纷拿出镇宅之宝一般的优质物业，向特定科技企业敞开大门，免租期短的两三年，长的能干到五年。

当然，不同城市政策不尽相同：

像北京的“中关村AI北纬社区”，对新注册的AI企业给予“两免三减半”支持，对高校成果转化项目，免租期可长达3年;

像广州的开发区、黄埔区一次性统筹调配了15万㎡的国企产业空间试点“零租金”，符合条件的企业可享受2-3年的租金全免;

像上海临港最近推出的“超级个体288行动”，首期启动10万㎡创业空间，3年零租金，届满递延2年租金减半;

像深圳市国资委统筹了10万㎡的市属园区，为经过遴选的科创型小微企业提供最长2年的免租红利;

像杭州推出“润苗计划”，拿出不少于20万㎡的国有园区资源，给遴选出的优质初创企业最长5年的零租金创业空间;

像成都的天府新区，划出5万㎡园区实施“阶梯式租金减免”，采用首年全免、次年减半的模式全力招商;

像苏州的高铁新城，早在今年上半年就宣布，将拿10万㎡出来，为年轻创客团队提供最高200㎡的“零租金”空间…

眼前这么一出，别说交租金的没想到，收租金的也没想到。

但是!如果仅仅认为这些个“零租金招商”，单纯为了涨房租，那属实格局有点儿小了。

不知道大伙儿发现了没?“零租金”的产业园区，几乎齐刷刷是由地方国资主导的。

这个道理也不难理解，地方国资背景产业园区有地方资源和背书。在客观上为短期收益折损提供安全垫，为的就是换取更加长线意义上的产业布局战略，本质上是以时间换空间的长期主义实践。

从当下的客观情况看，民营房企开发的产业园区当然也知道这么玩符合长远利益;但奈何家底比不上国资背景企业，哪怕是想用时间换空间，也没有那么多腾挪的主动权。

除此之外，地方国资背景主导的产业园区，还有可能和其它部门打配合，通过招商、创投层面的激励资金，增强园区招商的吸引力。

四舍五入，相当于地方国资让渡了一部分资源，转而成为科创企业的战略伙伴。

面对这些优势，民营资本主导的产业园区是血招儿没有;能搭上国资的顺风车，眼瞅着国资那口大锅洒汤剌水来上两口，已经使了大劲了。

02

租金大减免的背后

今天这番景象的背后，是供需关系、财政现状、招商模式转向、地缘博弈等众多方面合力促成的结果。

首先，产业园区供求现状，是导致园区运营模式转变的最直接推动力。

2025年，全国产业园区总建筑规模预计将达到62亿㎡，即人均办公空间约4.7㎡。举个例子，你的工位有没有4.7㎡大，没有的算拖后腿。

更加值得注意的是，目前全国范围内处于闲置状态的产业园区空间大约是20亿㎡。拿62亿㎡总量一除，空置率约32.258%，而国际上公认的产业园区空置率警戒线是30%，超了一丢丢。

分城市能级来说，一线城市产业园区空置率在13-18%左右，部分新兴领域供不应求，但传统行业领域存在明显过剩;二线城市工业厂房空置率约30%，研发办公类载体空置率约45%，结构性现状与一线城市差不了多少。

而且，产业园区去化空置率还不像住宅去库存一样，超标一点给个折扣、砸俩金蛋咬咬牙就过去了;它能否去化空置率的关键，在于需求能不能放量、信贷能不能扩张，这两项都满足了，市场主体对产业园区的需求才能上去。

专业机构测算，目前全国产业园区供应规模，每年在1.2-1.5亿㎡之间。

在这种情况下，一定是卯足了劲激发企业端的需求，才能实现降低空置率、抹平新增供应的目标。

其次，近年来土地财政端的变化，让地方政府的手头吃紧。

截至2024年底，全国土地出让金收入约48699亿，同比下降16%，与2021年的历史高点相比基本算腰斩。今年1-7月，国有土地使用权出让收入16950亿，同比下降4.6%。

尽管跌幅有所收窄，但财政端要的总量终究是没上去啊。这对于一二线城市动不动70-140%的土地财政依赖而言，肉疼得都飞边子了。

而当前的土拍市场主打一个“缩量提质”——即使是不少一线城市和强二线城市核心板块土拍溢价率拉得再高，奈何总量上不去，钱没花着啊。

到了这一步，对于地方来说，短期内最为务实的回血思路只能是“向存量要效益”。

要盘活闲置资产，当然得首先向量大管饱、开发潜力大的闲置商业地产下手。而且，这类存量资产还有个好处，只要能盘活，不但租金收益能赚一份钱，产业带来的利税收入也是一份钱。

第三，招商政策转向，为地方园区运营模式变化提供了依据。

近年来，高层出台了两份重磅反内卷文件，一个是《公平竞争审查条例》，另一个是《全国统一大市场》。其中最直接的影响就是，严格规范甚至叫停了土地优惠、税收返还和财政补贴的简单粗暴打法。

在新政策的规范之下，地方政府想的头一件事就得是“合法招商、合规促销、合理放量”。

最为切实可行的方法就是地方这一关要首先转变角色认知，变“坐地收租”为“合作伙伴”;通过让渡一部分短期收益，为企业经营减轻负担，换取日后利税上缴和稳就业等长线目标。

如此一来，不仅地方和企业能直接收益，老百姓也能跟着收获实实在在的好处。何乐而不为?

最后，在产业面加大力度持续发力，也是城市竞争的需要。

优化产业园区招商政策，本质上就是抢夺优势产业以及优势产业的先发契机。

这个先发契机既包含符合下一阶段产业升级方向的产业门类，也包括相关门类的头部企业。越是技术门槛高、资金密集型产业，头部企业与非头部企业的话语权完全不可同日而语。说句不好听的大实话，基本上是种“老大吃肉，老幺喝汤”的局面。

因此，经济转型方向的行业特点和市场主体分布特征共同决定了——

一旦有一座核心城市这么干，其它存在某种竞争关系的城市很容易有样学样。

尤其是这一趟买卖还直接关乎地方KPI，那个积极性，你琢磨?

03

怎样用好“零租金”政策?

零租金的产业园区虽然量大管饱，但也绝对不是啥行业进来都能享受红利的。

需要强调，享受红利≠薅羊毛，前者是实打实的双向正反馈，而后者通常是一方得到实惠，跟有没有下文关系不大。

很显然，许多头部城市花这么大力气去干新型招商引资，为的绝对不是被薅羊毛。

大致梳理了一下，真正能享受到这些红利的行业其实就是以下几类：

高新技术企业;

专精特新“小巨人”、制造业单项冠军;

独角兽、瞪羚企业;

创新创业大赛的优胜者;

行业领军人才团队。

至于个中缘由，其实六个字就能概括——反内卷，促转型!

但是有一说一，这里面有两个问题需要格外注意：

首先，产业端务必去同质化、防止出现新的内卷。

最要不得的一类情况是啥呢?招商手册拿过来，抻开了，10个园区恨不得有9个半写的都是“新能源”、“人工智能”、“智能制造”、“生物医药”…咱不说你干的买卖到底是不是名副其实，市场有没有那么大容量也是个问题。

一旦突破了市场饱和度，那很容易重复当年的电商产业园变淘宝博主工作室、文创产业园变奶茶店和剧本杀…如果把关不到位，所有园区都冲着少数几个热门赛道用“零租金”当招牌抢企业，那最后结局到底是招商，还是“招伤”，就很值得商榷了。

那么破局点应该是啥呢?

水平有限，能力一般，在我看来，就应该是基于城市的产业底色和资源禀赋，实现错位竞争和深度绑定。

举个最广为人知的例子——合肥，大伙儿都知道，一项喜欢“整把大的”。当年人家就靠着“以投代招”的模式，精准下注蔚来、长鑫存储，赌的就是整个新能源和半导体产业链。

它如果有一天开整“零租金园区”，大概率会围绕着这些已经形成的产业链优势，去吸引上下游的单项冠军，从而形成“技术护城河”——譬如说，动力电池材料、特种芯片设计、高端设备零部件制造，都属于这类。

相比之下，一窝蜂去强AI大模型公司，对于合肥来说性价比就得三思了。

所以，所谓的“零租金”，不应该是撒胡椒面，而应该是充当精准的“产业诱饵”，与其雨露均沾，倒不如优先完成核心生态，形成特色优势。这是保证空置率不反弹、产业园不虎头蛇尾的关键一步。

其二，如何确保招商引资过程的公平性和有效性。

更具体一点说，如何确保公平?如何考核园区真正引进的是优质企业而不是为了骗补贴?企业免租期过后如何留存?这是优先级最高、执行难度最大的一关。

不为别的，“零租金”这块肥肉实在太香。真正要彻底排除在外的应该是那些满脑子只想着空手套白狼的“政策套利者”。要把真忽悠和真科创区分开，光看PPT、听几段吹牛逼肯定不好使。

对企业规模、研发投入占比、专利数量、团队背景、知识产权等等这些硬指标的考核必须到位。

从管理的角度上看，不妨效仿一下杭州经验：有事你找我，没事我消失。

在防止白嫖租金或骗补方面，需要引入系统化的考核。其中最直接的就是引入动态考核机制。

譬如说，我给你3年甚至5年免租期，你每年要达到什么指标——营收有没有具体要求?融资额占多少权重?专利申报数有没有增长?有没有真真正正带动本地就业?

这相当于把“事前筛选”的压力，部分转移到了“事中管理”上面。而这，恰恰是招商来的企业得以长期留存的关键。

所以说，江湖上传闻的“零租金”，其实只是下了个钩子，真正的硬功夫其实是在免租之外。