作者 I 宋溪 选址960

全文1349字，约需3分钟

长期租户买业主。

6月30日，中国香精香料行业首家在港上市企业中国波顿发布公告，公司拟收购上海龙殷生物科技100%股权，交易价格2.4亿元。上海龙殷生物科技旗下唯一核心资产为上海市奉贤区程河浜路88号物业。

地图信息显示，程河浜路88号地上建筑为概念空间科创产业园，位于奉浦大道地铁站800-900米，紧邻普天工业区、富力万达广场，周边聚集有百雀羚研发总部、晶澳太阳能、伯杰医疗等。

根据公告，该产业园项目2024年竣工入市，占地1.58万平方米，建筑面积6.1万平方米，性质为工业产业园，定位为办公、研发、生产、展示、配套商业一体化创新园区，总估值2.65亿元，目前5.69万平方米面积已经出租，对外租金报价约1.2-1.5元/天/平方米，买方为物业现有租户之一。

另外，该产业园所在的奉贤区是上海南部重要产业集群和制造业中心。

概念空间科创产业园

公告称，鉴于目标公司持有的该物业位于上海南部一个关键工业集群及制造业枢纽的战略要地，董事会认为，在稳定的租金收入来源支持下，目标公司的价值可能具有客观的增长潜力。同时，收购物业可消除公司外部租金开支。董事会预测，收购事项将有助于推动未来扩张，并强化本集团的整体研发能力。

另外，公告中提到：由于本公司已经先前指定用作研发及生产设施的深圳土地使用权归还政府，收购事项使本集团得以拥有替代基地，以持续推进其扩张。据悉，收储的地块位于深圳市南山区，因西丽高铁枢纽项目建设被征地，原规划为集团总部及研发生产设施用地，总占地8万余平方米，收储6.46万平方米，换取现金补偿22.71亿元。

公开资料显示，中国波顿总部位于深圳南山区，以香精香料起家，1991年创立，2005年12月在港交所主板上市，集团业务涵盖香精香料产业、电子雾化器产业、大健康产业、产业园运营管理四大领域，员工总人数4500余人。

业绩报告显示，公司2025年总营业收入为14.96亿元，归母净利润亏损10.32亿元，最新市值约26亿元。总营收中电子烟贡献6.69亿元，占比44.7%;烟用香精贡献3.84亿元，占比25.7%;食品香精贡献2.06亿元，占比13.8%;其他贡献2.37亿元，占比15.8%。在出台加强监管新政后，电子烟仍为公司最大收入来源。

此次卖方也是一家深圳企业，名为深圳新悟通生物科技，为香精香料上下游企业。天眼查显示，该公司2011年成立，注册资本5000万元，母公司为环球资本投资公司，环球资本被认为是典型的离岸公司命名风格。值得关注的是，变更记录显示，该公司2025年2月以前，董事长为王明凡。王明凡即中国波顿集团创始人、董事会主席兼总裁。公告显示，卖方及最终拥有人均为独立第三方。

如果以相互独立来看，此笔交易是一次典型的“长期租户购买业主”案例。近年来，由于“租金下行、空置率分化”导致的办公楼市场承压局面，租户购买业主不再是新鲜事。

比如今年3月，深圳龙岗一超过8万平方米产业园易主，买方为园区最大租户电源企业雅晶源，卖方为金地商置，交易总价1.35亿元，同时提供5470万元偿还相关贷款。公告称该笔交易预计产生税前亏损约5090万元，但可获得约1.904亿元的净现金回笼。

另外，5月底上市公司美格智能发布公告拟以约2.85亿元购入上海维璟中心A座作为研发办公楼。公告称，公司办公地点在维璟中心内，购买同一园区物业，有利于快速进行资源整合并降低相关成本。