产业投资成为苏州高新中报的利润增长点。

8月27日，苏州高新发布2026年半年度报告，期内实现营业收入22.54亿元，同比下降15.24%;利润总额5.53亿元，同比增长212.54%;归属于上市公司股东的净利润6.10亿元，同比增长247.58%;扣除非经常性损益后的归母净利润3.25亿元，上年同期为亏损3682.47万元，实现扭亏为盈。

营收下行与利润大幅走高形成明显反差，折射出公司主业收缩、投资收益拉动利润的现实格局。

收入端下滑主要源于传统房地产业务的持续走弱。受房地产收入结转减少影响，苏州高新地产板块销售规模明显回落，多家地产相关子公司出现亏损，同时计提大额存货跌价损失，传统产城开发业务对营收的贡献持续减弱。

利润端的跃升，则来自股权投资的兑现。上半年，苏州高新取得投资收益13.15亿元，同比增长316.22%，被投企业上市退出、股权公允价值变动为利润带来显著增量，联讯仪器科创板上市为公司带来大额投资收益。

苏州高新于财报中明确自身战略定位为“园区运营+产业投资”，通过这两大业务抓手，对新兴产业进行培优育强、实施精准赋能，推动自身由传统的园区开发商，向产业投资运营商转型。

地产缩水

苏州高新的传统基本盘扎根苏州高新区，业务覆盖产业园区运营、新兴产业运营、产业投资与产城综合开发，其中房地产开发与结转长期是收入的主要来源。

2026年上半年，苏州高新实现营业收入22.54亿元，同比下降15.24%;利润总额5.53亿元，同比增长212.54%;归属于上市公司股东的净利润6.10亿元，同比增长247.58%。

上半年，来自主营业务的引擎明显减速，苏州高新将营业收入变动直接归因于“房地产收入结转减少”。

具体来看，苏州高新上半年合同销售面积2.97万平方米，同比下降51.46%;合同销售金额5.77亿元，同比下降61.80%。而在一季度，该公司无新增商品房土地储备、无新增商品房开工面积。销售端的大幅收缩，直接拖累了收入端表现。

房地产出租方面，上半年取得租金收入2484.13万元，期末出租面积14.99万平方米。在建项目包括狮山上璟府、上润璟庭、山岚璟庭等，均位于苏州市高新区。

从经营节奏看，地产板块的收缩并非短期波动，苏州高新此前依托住宅、产城、旅游等多业态分散经营，但上半年各细分主体普遍录得亏损。

其中地产集团上半年实现营业收入10.7亿元，净利润为-6.08亿元;产城公司亏损3783.11万元，徐州投资亏损2574.57万元，旅游集团亏损1.54亿元。

地产基本盘的持续收缩，仍在给资产负债表带来压力，上半年苏州高新计提存货跌价损失4.82亿元，主要系房地产项目存货跌价增加。尽管苏州高新仍在推进存量项目去化，但以当前合同销售金额与销售面积的体量衡量，短期内其业绩贡献仍属有限。

值得注意的是，地产收缩的趋势早有伏笔。苏州高新于财报中指出，行业大环境并不乐观，自然资源部明确“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，住宅用地供应延续“缩量提质”。

这意味着，传统开发业务的盈利模型正被重塑，园区开发商“高周转”的时代正在远去。在该趋势下，苏州高新也在筹谋转型。

报告披露，苏州高新以绿色低碳、高端装备制造两大产业为转型重点方向，持续深化新兴产业运营布局。

数据显示，苏州高新全资子公司绿色低碳公司为苏州高新区新能源产业主导企业，联合区内100余家重点企业共建产业生态，已形成“光储+绿电+综合服务”业务闭环，叠加虚拟电厂、碳资产与运维数字化平台，先后落地十余个示范性分布式光伏项目。

报告期内，绿色低碳公司实现营业收入9492.56万元，净利润1605.23万元，签约续约配售电18亿度，并入选江苏电力市场2026年保底售电公司名单，绿电成交同比增长23.79%，绿证成交同比增长172.73%。

高端装备制造方面，东菱振动上半年实现营业收入2.28亿元，新增授权专利7项，累计达565项。

两条新兴业务线虽体量尚不大，但正逐步构成公司业绩的新支撑。

投资接棒

传统主业缩水之下，苏州高新中报利润曲线则来自产业投资增长点。

据财报数据，苏州高新上半年取得投资收益13.15亿元，同比增长316.22%。这一数字已超过该公司上半年营业收入的一半。

投资收益高增的直接原因，来自参股与持股项目的估值变化与退出兑现。数据显示，上半年苏州高新利润总额5.53亿元，同比增长212.54%;归母净利润6.10亿元中，扣非净利润为3.25亿元。

上半年，苏州高新聚焦绿色低碳、高端制造两大转型主业，兼顾前沿科技领域，构建“直投+基金”的投资体系，存量投资规模合计64.49亿元，形成覆盖战略投资、产业投资、定增投资的投资矩阵。

战略投资方面，报告期内苏州高新通过大宗交易受让江苏国信4700万股股份，持股比例升至8.77%，得益于江苏国信上半年净利润增长，被投企业的盈利对苏州高新净利润影响达10%。

产业投资方面，以参股基金方式增加项目布局，分别认缴5600万元、5000万元取得融享芯光二期、联升承闵基金LP份额;并聚焦航空航天、高端装备制造等行业，新增投资一级股权项目羿弓精密、吉天星舟等。

报告期内，苏州高新公司围绕半导体、新能源等硬科技赛道的布局也开始实现股权退出与变现。

其中所投的联讯仪器在科创板成功上市，作为该公司早期投资人之一，苏州高新旗下平台合计持有联讯仪器195.89万股，占发行后总股本的1.91%。上市当天，联讯仪器开盘涨幅一度达800%。

得益于联讯仪器成功上市及公允价值变动，苏州高新确认投资收益5.96亿元，并且在二级市场上，苏州高新自身股价亦出现了连续涨停的联动行情。

与此同时，被投企业梯队还在延续，目前海光芯正推进港交所上市，普旭科技、毫厘技术正在新三板挂牌进程中。

定增投资方面，苏州高新出资1.55亿元参与晶丰明 源、奥浦迈等7个项目;并退出松发股份、瑞玛精密、中科飞测、沪硅股份，合计实现收益8895.16万元，整体收益率118.60%。

融资租赁方面，高新福瑞聚焦现代农业、绿色能源等产业领域，新增投放8.20亿元，实现营业收入7117.07 万元、净利润3,096.38万元。

苏州高新互动平台信息显示，截至2026年4月末，该公司自营及直接参股基金共12只，累计撬动基金规模超百亿元。

需要区分的是，此类收益高度依赖公允价值变动与股权退出时机，通常计入非经常性损益。据半年报数据披露，该公司扣除非经常性损益后的净利润为3.25亿元，而上年同期为亏损3682万元。

这意味着，苏州高新扭亏为盈确实有经营层面的基础改善，但与投资收益的放大作用相比，扣非口径的改善幅度明显温和，主营业务的盈利能力仍待夯实。