在观点指数研究院发布的《智能经济 | 2026年2-3月产业园区暨基础设施投资发展报告》中，其分析指出，当前产业园区市场呈现鲜明的结构性分化特征，传统重资产运营模式承压，租金与入住率持续下行，企业利润两极分化;与此同时，数据中心等新兴赛道表现亮眼，IDC公募REITs扩募落地、国际资本加码布局。

从产业园区市场表现来看，2022年一季度产业园区平均租金为138.0元/㎡/月，此后呈现阶梯式调整态势，至2025年第四季度降至102元/㎡/月以下，同比下降2.9%，累计调整幅度达26%，为近四年以来的低点。

当前行业结构性分化特征日益显著，传统制造业、低端服务业承租能力减弱，叠加园区供给过剩、同质化现象突出，使得以价换量的策略效果逐步减弱。

入住率方面也同步变化，从高位逐年回落，2025年三季度首次低于70%，2025年四季度进一步调整至约68%。部分依赖租金收益与重资产开发的企业利润承压，倒逼行业向轻资产运营、特色产业培育转型。

与此同时，2025年第四季度数据中心单方收入363.3元/㎡/月，虽环比小幅下降0.08%，但三年多来累计涨幅12%。作为AI大模型、智算集群的核心载体，算力基础设施需求持续扩容，叠加绿色低碳、高密机柜等技术溢价，支撑其收入保持稳健态势。

签约与计费层面，2022年以来数据中心签约率始终维持在90%左右的高位，虽有小幅波动但整体稳定;截至2025年四季度平均签约率93%，环比上升0.7个百分点，自2025年初AI热点兴起、需求增长以来，呈现稳定上升的态势。

计费率从2022年初期的约67.4%逐步上升至2025年第四季度的75.5%，同步反映出数据中心项目招商去化效率的提高，客户使用率及付费意愿增强。人工智能、大模型、智算集群等新兴应用爆发，数据中心基础设施需求端持续扩容。

近期，新型基础设施领域资本运作保持活跃态势，首单IDC公募REITs顺利启动扩募，动力电池、数据中心等新型基建相关REITs产品实现创新落地，国内外资本同步加速布局数据中心赛道。

南方润泽数据中心REIT正式启动扩募，此次拟购入的A-7、A-8数据中心位于河北省廊坊经济技术开发区，与首发资产A-18数据中心同属润泽国际信息云聚核港(ICFZ)大项目，可形成协同效应。

据悉，扩募标的合计机柜数量超1.17万个，总功率超78MW，具备规模化、高标准的运营优势，将助力构建“投资-运营-扩募-再发展”的良性循环路径，盘活存量基础设施资产。

与此同时，更多企业积极推进IDC领域的REITs申报工作。证通电子对外公告显示，其董事会已审议通过全资子公司开展REITs申报发行相关工作，拟以长沙云谷数据中心项目作为底层资产。

作为以IDC基础设施、云计算和智能终端为特色的数字化服务提供商，证通电子主营业务包含数据中心服务器托管服务，此次REITs申报将助力其盘活IDC资产、拓宽融资渠道，进一步强化核心业务的竞争力。

国际资本布局动作频繁，KKR与新加坡电信组成的财团，以66亿新元收购STT数据中心82%的股权，彰显国际资本对数据中心资产的高度认可;美国投资公司黑石集团(BX)正筹备设立一家上市收购公司，专门聚焦人工智能数据中心收购，目标向主权财富基金等机构投资者筹集百亿美元级资金，进一步扩大在AI算力基础设施领域的布局。

国内企业同样积极发力，豫能控股筹划间接投资合盈数据，后者专注于第三方超大规模数据中心业务，下属数据中心主要分布于京津冀节点，持有及规划的IT容量超过1GW，整体规模居全国前列，此次投资可实现能源与算力产业的协同发展。

期内，东阳光筹划收购宜昌东数一号控制权，通过增资参股的方式间接布局秦淮数据中国区业务，依托自身清洁能源与液冷技术优势，与数据中心业务形成协同效应，助力构建“液冷材料-设备-智算中心”的全栈解决方案。

随着数字经济的持续渗透与新能源产业的不断升级，数据中心、动力电池等新型基础设施的需求将持续释放，REITs融资模式将进一步推广，资本与产业的融合将更加深入，新型基础设施领域将迎来持续扩张。