在全球经济格局深度调整、国内产业转型升级加速的当下，园区和商办行业正面临前所未有的挑战与机遇。如何在不确定性中寻找确定性，实现韧性成长、穿越市场周期，成为行业内外共同关注的焦点。接下来，我们将正式进入本次峰会备受期待的圆桌对话环节，主题为“韧性成长，园区和商办怎样穿越市场周期?”。

掌声有请各位嘉宾和主持人登台，共同开启这场关于行业韧性成长的深度探讨!

圆桌主持人：

选址中国创始人、CEO 陈雪源

圆桌嘉宾：

北京中关村工业互联网产业发展有限公司总经理 张文静

北京望京科技园运营管理有限公司副总经理 于杰

中电建产投雄安商管公司副总经理 周洁

北京实创亿达科技服务有限公司副总经理、中关村壹号项目执行总经理 吴镇岚

中海商业北京商管商办资产高级总监 武磊

用友产业园(北京)园区经营部招商总监 陈良

国钰资本智元科创产业基金董事总经理 张塞

陈雪源：大家好!刚才我还在这儿认真听翠翠讲呢，包括我旁边好多朋友说，选址地图还是挺有价值的，正听入神的时候，她说咱们扫码看，线上登录公众号去下载，来关注我们的选址地图，我觉得这也是好事。从2025年下半年开始，我们就跟盖秘书长一起策划了好多期的选址地图，未来我们也会继续做下去。

非常荣幸再次担任本次对话主持，能请到这么多位在项目上操盘的一线操盘手、专家、大咖们、最有经验的招商能手们，跟我们一起探讨今天这个话题，我觉得非常荣幸，并且我对于在座的每一位都非常敬畏，就是因为我们在过去一段时间里，看到了很多园区招商情况，包括高力国际高总用冷冰冰的数字给了我们一个特别挑战的现实，下面，请这几位嘉宾用我们最接地气的话讲讲在过去5年我们看到的情况，和过去1年的工作情况，以及未来工作方向。

说到过去5年，回头来看，当时可能我们的市场也是很OK的，到了现在的关口，我们发现要么是拿价换量，要么再去做精细化的运营、更多资源的加持，如何能在现在这个关口去穿越接下来5年的周期，各个园区应该用什么高招来往前走，待会儿听各位给我们分享一下。

按照惯例，请每一位台上的嘉宾用2分钟的时间来介绍一下自己，从张总开始。

张文静：感谢陈总，跟大家介绍一下，我是中关村工业互联网产业园总经理张文静，非常高兴参加咱们这个对话的环节。

给大家简单介绍一下工业互联网产业园，中关村工业互联网产业园是由中关村发展集团和石景山区政府共同出资建设的一个产业园区，聚焦工业互联网产业这个领域。同时我们也在紧跟着产业发展，比如说刚刚在12月底出台的工业互联网+人工智能相关的内容，我们也在跟着时代的变化在完善我们产业的生态。

目前园区一期已经运营了1年2个月左右的时间，已经集聚了70家左右的企业。目前园区正在加强产业服务能力的建设，我们希望打造一个开放性的平台、开放性的生态，欢迎在座的各位领导、企业家朋友们，带着大家各自有政策的也好，有服务的也好，有技术的也好，走到园区里边，参与到园区生态建设过程中。

谢谢大家!

陈雪源：张总就俩字“开放”，欢迎大家带着钱、带着资源、带着人、带着服务、带着产品到我这个场景来，我给你应用转化，谢谢张总，接下来是我们的于总。

于杰：大家好，我是来自朝阳科技集团的于杰，朝阳科技集团作为朝阳区的科技产业促进和科技创新服务的平台公司，我们现在持有并运营着望京科技园、生命科学园、数字创意园、未来信息园、国际研发园等五大园区，65万方的产业空间。

近些年科技集团也在做一些改建，目前我们园区中有全国首批的国家级科技企业孵化器，就是中国北京望京留学人员创业园。我们有第一个以人才和创新创业为主题的iTech创新创业园，这两年我们又做了北京市首个聚焦数字医疗产业赛道的中关村朝阳数字医疗产业园，今年我们园区又申报了中关村朝阳AI Space产业园。这些产业空间的同时，我们公司又倾力打造了北京市首个同时荣获NG金级认证和绿色转型发展两项大奖的一个望京国际人才公寓，作为我们园区的配套。

借此机会也感谢主办方，也希望在场的各位嘉宾、同仁，有时间可以去我们的园区、去我们的人才公寓去看看，谢谢大家!

陈雪源：于总您说了那么多的园，回头您得给我一个参观路线，我为什么这么讲?其实朝阳科技集团的园区我个人去过好多次，但是一直没有把您请到我们的舞台上来，之前我们几届活动都没有请到，所以接下来我们可以多多了解、多多交流，也让我们更多的了解咱们朝阳的情况。

接下来是周总，周总是从雄安的项目过来的，感谢!

周洁：大家好，我是周洁，我来自雄安新区。我们是中国电建在雄安设立的一家专门从事雄安园区招商和运营这样的产业公司，我们在雄安新区投资了166万方的产业园区叫电建智慧城，这个项目也是雄安新区第一个开园运营的市场化载体。

目前在整个雄安新区是满8周年，我们是2020年拿的地，2023年开园运营的，所以目前整体运营到今年是第四个年份。目前我们园区聚集了100多家企业，我们整体的业态也包括了酒店、商业，当然也包括写字楼和产业园区。

其实我们是提供整个雄安承接疏解服务配套相应的各类业态的主题园区，也欢迎大家有时间的时候去我们雄安看一看雄安新区的发展，也看一看我们园区的发展情况。

谢谢!

陈雪源：感谢周总的邀请，8年建设，雄安新区已经到了特别好的发展势头上，咱们中电建在这个过程中把项目已经运营4年了。而且我了解咱们的商业开业竟然在雄安造成了堵车，这也是非常好的一个运营态势，待会儿您给我们多分享一下。

接下来有请吴总，吴总是咱们北京产业园的一个网红项目，就是我们的中关村壹号吴镇岚吴总给我们介绍一下。

吴镇岚：谢谢雪源总，谢谢大会有这个机会参加，也来学习。

向大家做一个报告，我是隶属于实创股份，中关村壹号运营方就是实创亿达，我是属于这个项目的运营负责人。现在我们实创亿达也是目前在海淀北部正在规划的卫星小镇的运营方，所以中关村壹号现在是属于卫星小镇先导区。在不久的将来，离壹号很近的将有一个卫星小镇的核心区入市。

中关村壹号是从2018年开始运营，总体的建筑面积是50万平米，从当时开园之初到目前为止，我们的产业定位一直围绕着人工智能、商业航天，现在这两个产业也是壹号的主导产业。

同时，壹号现在100余家企业，接近40%也是以商业航天卫星这块企业为主。这个项目也获得了北京市唯一一个商业航天卫星产业集群的所在项目，所以在园区里边经过7年的运营，一直深耕，并且我们团队也一直深耕于产业运营的方向，所以也欢迎各位专家、老师有机会来壹号指导。

陈雪源：先不说指导的事，回头运营的事您得多介绍。接下来有请中海的武总，当然中海在写字楼圈这就是No.1，现在已经运营了1000多万方的总体面积，请您来介绍一下。

武磊：感谢陈总，我先介绍一下我自己，目前我在中海负责持有性北京资产的管理工作，目前在分管的项目有13个写字楼，接近60万左右的体量。当然，这个项目也分散在不同的区域，我相信大家在北京的城区里边路过的时候会看到，类似于我们国贸的中海广场，还有2025年入市即成为网红的中海金融中心，当然这个项目已经很快速在半年内实现了近满租的业绩。

同时沿着这个线路往西，我们还有丽泽商务区里的轻资产的管理输出，同时还和我们的文静总在石景山也是邻居，我们在石景山也在两个片区有非常大的投资，到北边我们有安贞片区自己的项目和轻资产的项目。

如果说中海，我相信大家也比较了解，因为我们连续8年在北京房地产市场住宅销售领域排名第一。从整个集团的角度来讲，我们是隶属于中国建筑的，也经过40多年的发展，我们现在形成了有投资、设计、建造、运营和服务唯一体全产业链的集团，我们在香港有5家上市公司，我在的这个链条主要负责持有性的资产。

刚才陈总有介绍到，目前我们全国商业公司负责的持有性资产大概有1000万平米左右，其中写字楼在建+在运营大概有400万左右的体量。我们北京这边其实整体的体量大概在100万左右，其中我在管的写字楼大概是60万。

谢谢陈总。

陈雪源：国家队的出手就是不一样，全国范围有这么大的量。接下来是我们用友的陈总，也是我的本家，陈总您给介绍一下。

陈良：各位大家好，我是用友产业园的招商陈良。我们用友产业园是在永丰基地，和我们壹号是邻居，我们处于16号线永丰的地铁站和永丰南地铁站之间，我们园区座落于两个地铁站之间，每个站口都比较近，拥有48万方的写字楼。

我们第一期是2007年入驻的，应该用友是入驻永丰基地的第一家企业。我们北京有48万方，680亩地，南昌有园区也是680亩，三亚有一个园区稍微小一点有70亩地。

北京主要是以科技创新、生物医药、新一代信息技术、大健康为主要的产业聚集。我们园区的配套是比较齐全的，有员工公寓，还有食堂，我们一共有7个食堂，可以同时容纳13000人的用餐。

分为四个区域，每个区域都有便利店，每个区域都有咖啡厅，并且我们有共享会议室，有一个很大的会场，容纳700人的产品发布会的会场，所以我们的配套、交通是比较齐全的。

作为一个老的园区，在北部地区应该是属于成熟的园区，也希望各位有时间到用友产业园来指导参观。

陈雪源：感谢陈总，刚才这几位都是园区的代表方，我最后请出的是我们的张总，张总据我了解身份上是投资机构，但实际上对于产业园区、对于产业孵化这一块有很深的研究和操作的经验，张总您给我们介绍一下。

张塞：谢谢陈总，我觉得今天咱这次论坛如同整个大的主题和基金+基地的配套，我和陈总遥相呼应之外，其他的产业专家都是两两一对，都有同桌，我是自己跟你遥相呼应的交流。

我先给各位报告一下我们国钰资本，为什么刚才陈总提到我们在作为产业基金GP的运营方之外，我们对产业集聚区的打造也会有自己的深耕和理解，是因为前海的基金小镇，以及山东基金大厦这两个私募股权基金的集聚区是我们单位的子公司在运营，只不过是因为整个对于产业基金的理解和主责主业，这是我们最大的方向。

国钰资本从2016年成立至今，主要的投资方向是几个部分。第一个医疗健康，其中又主要以医疗健康当中的高值医疗器械、医疗机器人和消费医疗作为主要的投资领域。在这个部分，我们都是采取专题的链主带动新链主投资的赋能计划。比如说我们医疗健康的LP里面，就有像大家熟知的修正药业，包括在整个连锁药房领域，光山东地区拥有6000家连锁药房的漱玉平民也是A股上市公司等这些链主型企业，我们会围绕它的产业链的强链、延链、补链来进行新链主的发掘和投资赋能工作。

截止到目前为止，国钰资本的基金代管规模是27.5亿。从2026年来看，新的一年有新的展望和投资的规划，我们接下来会围绕着两个数字符号来发力：

第一个，人工智能+。因为我们理解，不可否认北京肯定是人工智能真正意义上的集聚区和高地，先天的资源禀赋和后续的增长肯定势能是最强的，所以我们智元战新的实缴到位的基金就是注册在北京，也是将围绕着北京的人工智能+来进行投资的系列工作。

第二个，数据要素城。刚才前面有一位研究型的专家也提到，人工智能有幻觉，它不管作用在人工智能的垂直应用里面，还是应用在具身智能的应用里面，幻觉的核心对冲的要素，就是高质量数据集，所以我们也判断未来在数据要素领域会产生出在人工智能深度结合的资产标的。

这两个是接下来我们国钰资本在北京方面重点的投资布局。

陈雪源：我不知道大家有没有听清楚，台上的园区运营方，还有我们台下的招商方，跟着资本的投向去做招商我觉得是没毛病的。未来的人工智能+也好，或者说我们的数据要素也好，一定是我们在新质生产力这个领域里边发展相对比较快的一些企业或者行业，我们在去做招商引入的时候，是不是可以把这些企业作为我们下一个目标、下一个阶段重点招商的方向?请大家也紧跟我们资本的脚步。

经过第一轮的介绍，大家对于每一个在座嘉宾的身份都有一个初步的了解，我们也准备了一点问题待会儿请各位专家给我们做一点分享。

我先把第一轮问题提给我们身边这三位美女，三位美女老板都来自国企，非常巧，也不知道我们怎么安排的。

第一个问题，其实目前我们在跟进和服务的园区来看，国企在这里边已经是最主要的开发运营主体了，在这个过程中也会面临着很多挑战和机遇，包括在不同的地方、不同的区位、不同的产品，以及不同的模式，我想请三位国企主体运营的老总来给我们分享一下，我们国企来做产业园区的一些遇到的问题，或者是一些破解的路径是什么?还是从张总开始。

张文静：首先，我觉得陈总问的这个问题，就是国有企业运营园区过程中存在的一些挑战，以及我们能够采取的一些措施。

这个问题我想把它拆成两个部分：

第一部分，国有企业身份。在国企的身份上可能大家普遍理解就是和民营企业相比，国有企业的机制相对来说没有民营企业那样灵活，并且在国有企业，包括咱们几个所面临建设和运营任务的园区，可能体量都会比较大。像我所在的中关村工业互联网产业园一期和二期加起来一共45万平方米，确实是一个体量比较大的园区。听起来这个事就需要由国家队来做，这直接把我们所面临的重大的挑战和沉重的任务能够从数字上感受到。

但是这个挑战我们采取怎样的措施呢?首先我觉得在建设和运营园区之前，对于国有企业来说，尤其是投资方需要有更加谨慎的考虑，需要对产业有更深入的研究，有前瞻性的预判，再对产业发展有基础的了解的前提下来做这个决策，这是把风险在前置环节里边考虑的更清楚，采取一定的措施，这是第一个解决的措施。

另外国有企业相对灵活性不足的问题，但是换一个角度来看这个问题，我们在运营园区的过程中，刚才也介绍中关村工业互联网产业园是由中关村发展集团和石景山区政府共建的一个园区，园区天然带着石景山区政府的基因。这也可以作为我们的一个优势，这个优势怎么讲呢?我们和政府之间能够更便利的沟通。这个便利指的不是说政府直接园区多少资金支持，或者是直接倾斜给我多少的政策，而是我们有更天然、更亲近的，以及更好的、更便利的方式和政府进行沟通。这个沟通在于我们在对接产业客户的过程中，可以把客户的需求、把客户发展中遇到的问题更快捷的反馈给政府。

包括政府在推动出台政策之前，如果能够更及时的了解到企业面临的困难，知道产业在发展中遇到的问题，它能够更有效的反映在制定的政策里，能够更有效的帮助产业的发展。

另外，我们在日常对接过程中，也可以把企业的需求更快速反馈给政府，让政府能够更好的响应这些需求，哪怕提升营商环境，我觉得对入驻企业来说也是好的。

从石景山区政府对园区的支持来说，如我们一起办一些工业互联网大赛，也是石景山区给了我们大量支持，在赛上我们推出的服务包，就是由中关村发展集团和石景山区一同推出的，里面有集团系，包括基金、金融、出海服务、科技相关的所有服务内容，也包括石景山区帮助协调的算力入园，包括推出算力服务券，包括未来和石景山区入区企业之间所提供的平台赋能给入园企业的一些帮助，这些相对来说更是我们国有企业运营园区中把所有不利变成有利的一个条件。

您提的这个问题，其实也是所有园区建设和运营单位共同面对的一个问题，园区建设和运营普遍特点是投资比较大，回收期很长，并且和产业发展息息相关，考验的是园区整体产业服务能力的提升。

以工业互联网产业园举例，我们2024年底才开园，这一时期实体经济也受到比较大的挑战，我们也及时调整了我们经营和运营的策略，推出了一系列服务，包括服务包里跟石景山区更多的合作，引入中关村发展集团，包括基金投资、金融服务等一系列服务，来帮助入园企业更好的成长和发展。

我们现在也在加强产业基础设施建设，其实我们园区里也有共享的会议室、报告厅，我们现在也在和工信一所、社会上检测能力比较强的单位，共建测试认证平台，这些平台能够有效帮助工业互联网企业降低他们在检测测试认证方面的投入，也算是加强我们产业服务能力，提升运营能力的措施，解决投资大、回收期比较长的问题。

另外，多元服务收入可能也是我们当前需要采取的一个措施，园区在开园时发布了一支园区专属基金，规模1亿出头，能够帮助一些初创期企业解决他们资金的问题。园区就要把股权投资+运营服务等多元的服务架构、收入架构建立起来，解决园区在建设和运营过程中所面临的问题。

作为国企运营的园区，还有一个非常重要的措施是打开心态，有一个合作成人达己的心态，欢迎更多合作伙伴能够加入到园区的运营和服务产业生态中来，产业发展起来之后，所有服务团队以及建设和运营主体会一并好起来。

谢谢!

陈雪源：谢谢张总!我得重点感谢一下您，您给我这个问题开了个好头，这个问题对于咱们国央企运营方来说，很多人说着说着就不说真正的问题了，但您把这个问题提出来了，没有避讳，就这个问题给出了解决方案，可能这也是咱们工作过程中总结出来的经验。

接下来两位，要看你们怎么回答这个问题了。

于 杰：刚才陈总问的问题，国企在园区开发运营中的困境，我觉得当前全球都在面临前所未有的困境，或者一个大环境的变革，即地缘政治冲突已经加速了产业链的重构，人工智能也带来了第四次工业革命，我觉得我国大量园区可能都面临着一个问题“有源无产”的情况，表现就是招商难、建设贵、空置率高、效益低，但我觉得本质来说，从园区开发建设到后期，可能是产业定位的错失，运营服务的错位，甚至是生态构建的缺失造成了现在这种现象，也不是说国有员园区的问题，可能是我国大量园区的一个通病。

站在国有园区角度，我觉得我们最主要的困境就是“转变”，从土地财政转变为产业生态的构建者，我们过去长期依赖土地财政，现在可能真正要把产业做深做实，我觉得这个转变可能是我们的一个大困境。

针对这个困境，结合我们在这些年的一些探索或改革，给大家谈谈我们的一些转变，希望给各个园区一些借鉴或参考。

我们的转变是：

第一，产业定位先行。依托管委会+平台公司模式，充分发挥优势，从产业空间开发建设到园区运营服务，科创资本赋能，再到精细化服务全系统布局。例如在产业空间开发方面，今年集团也拿了两块地，现在要结合朝阳区的一些资源禀赋，真正做到产业定位先行，我们定位的是做数字医疗，因为朝阳区拥有丰富的医疗应用场景，加上早期基于互联网阶段积累的一些数字基础，做了这样一个定位。

第二，产业赛道的筛选。现在我们做园区可能会越来越聚焦产业赛道，朝阳科技集团目前主要聚焦在数字医疗和人工智能两个大产业赛道，现在所持有运营的园区也在做针对两个产业赛道的转变，想静下心来把这些产业做深做实。

第三，提供陪伴。不仅要提供从空间、政策、服务、资本全要素的服务，还要给企业充足时间做耐心陪伴。

以上三点是我们集团这几年的探索，只能说是经验，算不上截图思路。

陈雪源：这肯定也是针对于我们所面临的一些市场环境和大的行业的发展情况，我们主动去做的一些探索，主动做的一些改变。

下面，有请周总，谈谈您的想法。

周 洁：第一，面临的困境，我觉得不应该是国有企业面临的困难，而是现在大部分产业园区面临的共同困境，就是我们园区供应量的问题，以及同质化竞争的问题。

第二，机制灵活性的问题。我们面对的一些非标业务和非标资源的问题。就我们来说，雄安环境还是非常特殊的，一是雄安可能不同于其他地方，确实是一块空地发展起来的城市，我们在雄安做园区，这么长时间以来我们一直在琢磨要平衡好几个关系。

1、短期投入和长期收益的关系。因为产业园区是一个初期投资很大、收益回收非常漫长的一个项目，特别在雄安这种地方，因为初期没有配套，也没有社会的自发资源投一些相应配套，所以我们园区从酒店到食堂、到健身房，再到相应的共享会议室，包括引进的书店、商业综合体等，都是我们自营投资的，只有国有企业力量，才能够给相应的区域提供一些公共区域的配套，我们初期投了之后，对这个项目收益回报也本着长期主义，本着筑巢引凤的概念，如果相应的基础配套都没有做好，怎么给到到雄安的企业和各界人才提供优质的服务呢。

2、招租和招商的关系。如果是国有企业的一些管控，基于以前地产逻辑，我们就是一个房东逻辑，你给我交租金，我让你入驻，我来提供相应的服务，但现在这个环境下确实不是这样的，如果企业搬迁到一个新的区域，类似于雄安这种地方，怎么让他能够来得了、留得住、发展得好，还是要摒弃房东思维，提供一些相应的产业生态服务。

除了硬件配套之外，我们也提供大量的软性服务，包括员工到雄安的衣食住行，以及小孩教育等配套和衔接，以及企业经营层面政府政策的对接，各项补贴对接，一些项目资源对接，一些揭榜挂帅的对接等，都是我们需要在当地跟新区一起做好的相应的规划。

二是帮企业链接一些资源，包括资金资源、贷款资源、场景或业务订单资源，通过当做一个产业合伙人的态度，才能够在这个园区把他留下来，长期获得一个稳定的收益回报。

三是未来这部分资产退出怎么解决，目前确实在雄安阶段，我们也觉得短期如果有一些大宗退出，其实是不太容易的，所以我们也是按照以租贷售的概念来做的，首先第一步把我们园区的人气做起来。

四是不同企业类型租金承受能力和成本承受能力不一样，我们也针对不同企业提供不同产品和不同合作方式，帮助他们降低它初期的门槛在新的地方能够落得下来，包括我们自己有自营的孵化器，主要是提供一些创业型小微企业和个人到雄安落下来。同时，我们也组织了一些创新创业比赛，通过这些比赛，能够给一些优秀个人和团队提供一些展示机会，提供一些相应租金补贴和奖励政策，帮他们落得下来。针对科研院所或科技型公司，可能对租金承受能力不是太强，但同时可能会为园区带来巨大的科技转化资源，针对此，我们也有产业客户合作的方式，初期就是尽量降低它的租金门槛，提供更多相应的服务。

五是雄安还有一部分是央国企的搬迁，对于完善的服务需求是非常强烈的，我们在租赁过程中，租金提供了一些包括代装修、拎包入住的服务，一些办公用品，或设施设备采购服务，还有一些员工食堂服务，都是在这个过程中发现了这类需求逐渐完善的。

最后，这种国企企业，尽量还是希望有一些标准化服务去减少灵活的个性化服务，我学到了一句话“非标的业务才能体现价值”，在这个过程中，一些非标的需求出来之后，把它延展成为一类的服务组合，或者大礼包、服务包形式，变成一种我们标准化的产品，企业可以在这里面做一些菜单式的选择，我在这种菜单式选择上都能够提供你需要的，符合你的标准的产品，这个菜单式选择我们是动态更新，不断完善的。

陈雪源：感谢!我大概听懂了，实际上您说的是平衡，最后我觉得有点变动，通过变动让更加平衡好。

刚才听了三位美女老总的分享，个人感受是虽然说我们的主体是国央企，当然也会有一些体量的问题、灵活性的问题，恰恰是这些问题也是我们工作中要去解决的，解决以后我们客户方面就没有问题了。再者，这样的身份恰恰也是一个桥梁，它是连接我们企业和政府;连接企业和资源、资本、市场的一个桥梁，因为有了国央企这样的开发主体的背书，可能在这个生态下的民营企业才能更好的把他们的企业发展的更好。

下面一个问题，问一下两个邻居，都是在北清路这块的，北清路目前来看是北京市科创的聚集带，不光产业聚集，产业园区也很聚集，在聚集的过程中，想请二位分享一下，各个园区是如何打造自己的核心竞争力的，以及在这样一个市场环境下，我们如何去做一些突破的?

先请吴总给我们分享一下。

吴镇岚：刚刚我认真听了一下三位领导的发言，里面有一些观点我也是很认可的，确实不同园区、不同区位某些具体招商策略不太一样，但在现在市场行情下，相信绝大部分在绝对的市场行情面前，可能面临的一些困难是一致的。

我非常认同在这种行情下，要尽可能降低我们企业的成本，但实话实说，每个园区能承载或具备的精力和所拥有的资源毕竟是有限的。在这种情况下，我也在反思，中关村壹号可能有很多服务、有很多事项都比较重要，但我个人这么多年觉得比较重要的有几个点。

第一，产业定位。产业方向我觉得非常重要，这个产业方向也是我近几年不断看到不同区域一些新项目出来之后，产业定位某种阶段有点相似，当风口来的时候，突然发现身边的项目，这个风投的产业定位园区和项目一下来了10个，从产业定位角度看，中关村壹号不是从去年、前年定的产业定位，我们在7年前就已经定出了我们在未来要深耕和发展哪个产业，这个产业也不是拍脑门拍出来的，所有产业定位的底层逻辑叫尊重事实，构造没有实际调研，没有求真务实做这个事，可能出的产业定位某种意义上就是有偏差的，这种偏差带来你未来3或5年的发展，尤其产业周期3年一变化的时候，后面带来的伤害几乎是不可能挽救的。

所以，在新项目也好、存量项目也好，有一个点就是你一定是求真务实，早期根据你项目的产品特点和类型，和你所在区域的产业实际要素，定好你这个产业项目要做的方向。

第二，在跟同行各种专家和朋友交流的时候，都提到了服务，服务的关键，个人观点是在做园区服务一定是做有价值的企业园区、企业真实需求的服务，不求全而大的服务。同行之间有时候介绍产业服务、企业服务的时候，所列的事项和类别基本上都差不多，比如你的员工有人力服务、市场服务、圈层服务、工商财税法等，都没有问题，但我还是坚信，当一个园区有自己产业定位的时候，它的客群是相对比较细分的，这个团队里的运营团队的精力和人数以及具备的资源是有限的，你必须把你80%的精力和资源放到最具有价值的服务事项上，一定是从你在园企业的实际需求来，起码我个人觉得，这部分占的比例应该超过50%，其次的需求是你深耕在你这个行业里不同的业务人员接触到的企业真实经营发展中的核心需求，这是反导向说你这个园区应该是把你80%的精力和资源投在哪一个细分服务事项。

比如表现风口比较好的一个观念“第一性原则”，从这个角度来看，我们在这么多年做服务的时候，唯一不变的就是一直在变，我每一年提供给园区的产业服务类别和重点都在变，我的变是源于市场变化去变的，这一块在我实操过程中我觉得非常重要，不是每一年这家企业都需要融资，也不是每一年这家企业都有订单，这一年在市场行情好的时候，大家都不缺订单的时候，它缺什么?这是我们团队要去做实际调研、走访、深层次沟通获得过来的真实数据，去定你今年去做什么服务事项。不是我搭建了六大平台、十大平台、二十大平台，可以一招用20年，有可能现在的市场行情你每年都得变，起码资源倾斜性必须得变。

第三，还是得坚持长期主义。在于当市场行情好，某一个产业赛道走上风口的时候，资本追逐是非常快的，瞬间有可能爆发出100家、200家、上千家企业，那个阶段从招商角度看相对比较轻松一点，但现在市场经济环境相对比较弱化的时候，没有那么多企业的时候，作为园区运营方，你拼什么呢?所以，有时候内生的长期主义很重要，比如园区都有自己的基金，我们也有基金，虽然基金规模也不大，索性我们基金比较聚焦，就投在我们项目以及我们北区实创下面子项目的故里，而且投的都是比较早期的项目，我们投的项目大概周期有两年左右。

举个小例子，我们投了早期一个大概20人左右的团队，到目前为止已经扩张到两三百人，并且已经开始融A轮了，规模还挺大，有些企业伴随我们时间早一点，可能伴了5年、6年时间才看到它上市，这也是我们比较欣喜的，我们陪伴的企业，我们培育的企业迎接到了上市的高光时刻，从某种意义来看，这种企业是从我们园区内生出来的，也是陪着它从难的时候过度过来的，它天然对你园区的信赖感一定很强，以及对你园区真正提供价值的认同感也是强的。所以，有些时候园区不要太着急从外面引或招多少客户，往往这种好客户你看上了，大家都看上了了，你付出的成本绝对不便宜。

同样付出成本，我的观点之一是拿出一部分精力长期做一件事(难而正确的事)，个人建议尤其在这个时期，静下心来，多观察、多看看自己已经在园区里的这些好苗子，能不能陪着它一块慢慢成长，有可能上市。

第四，园区能够进行市场化的运营。我这个运营公司属于混改平台，所有对外营销、策略的改变都非常快，我所定的所有服务事项落地，决策速度也非常快。以一个市场化的体制或一个市场化的运营团队的运营方式去操盘一个园区项目，在瞬息万变的市场环境变化下，是有一定或有非常强优势的，起码我能感受到这个优势。

每个平台，无论是市场化，还是完全国有，它有它的难处，也有它的益处，象我们混改平台，我有很多我的难处，只能把我自己做不到的地方尽量缩小，把我能够发挥的长项发挥到极致。

感谢提供这次机会，这也是我自己思考的一些点。

陈雪源：感谢吴总的精彩分享，你刚才说的几个点我都特别认同，我觉得你说的第一点是所有的前提，我理解是有一个明确的、准确的好的产业定位为先，你才能给它提供真实有价值企业需求的服务，如果这个产业定位是摇摆的、或不确定的、或在未来过程中发现已经过实了，你也不会给企业提供更好、更准确的服务。

第二，因为有了明确的产业方向，可以引来大的，培育小的，在培育小的过程中，才能发挥我陪伴的价值。我为什么要培育小的，是因为引来的大的需要这些小的，这些小的有可能在未来产业发展的重点，或者补链的一个要素，培育小的可能是一个基础或者一个信心。

特别认同最后一句“一定要有市场化的一个心态去运营”。

下面，听听用友陈总的分享。

陈良：用友产业园是比较特色的，不只是一个产业园，我们主营业务还是我们自己的产品，我谈一下自己个人的看法。

用友产业园处于高精科技创新的资源密集区域，不能只依托与区位和政策，我们作为科技企业，深度运营我们的园区，以我们自身的核心能力，将园区作为一个服务产品，实现了从房东转化成产业合伙人角色的跃迁。

第二，我们的核心是以用友平台型龙头企业为枢纽，依托于我们自身的产品，用友VIP、商业创新平台、云服务等产品，将我们的园区升级成企业数字化转型的服务载体，因为现在企业在转型数字化过程中;构建了技术共享，一起拓展市场，最重要的是利益共生。

第三，我们在招商过程中，不是以数量取胜，我们更追求的是质量和协同性，用友的产品应该遍布全国，我们优先支持的是对用友生态有技术、业务合作的企业，对这些企业我们有一些额外政策放宽。

基于以上用友的特色，我们形成了竞争力比较持续的一个新质生产力集群。

陈雪源：说到最后，您露出了骄傲的笑容，就是因为我是用友，我本身有生态，其实也是我一直关心的另外一个话题，一个龙头或一个行业的头部去做它生态的时候，带动了整个上下游的企业协同，或者一起发展，它在做园区的时候，除了做自己，还能不能帮助其他企业做，这也是我们看到用友做的这么好的一个答案，也希望未来有更多机会向用友学习交流，也感谢您的分享。

接下来这个问题问一下武总，刚才提到了中海是在全国布局的，有这么多高端的商务空间现在的市场情况大家也都很清楚，作为中海来讲，在北京区域，请您给我们讲讲您的破局或您的一些思路和做法?

武 磊：我们全国的布局，包括北京的布局，项目相对比较分散，我们可能项目是很成片区的，在某一个区域的，这个特征是比较明显的。

个人观点，现在我把每一个我在管的项目做一个资产来看，我会看我怎样开源、怎样节流，从开源角度，刚才好多嘉宾也分享到了，我觉得更多是以需求端为我们的始点，如周总讲到客户有什么样的需求，是什么样的产业，包括吴总也讲什么样的产业在聚集，在蓬勃发展，我觉得除了这样一个产业的需求之外，核心的就是我们的客户无论作为一个企业法人，还是作为一个公司，他们对我们的产品，对我们的服务有一些什么样的需求，我们也要个性化去满足，我们可能做了100件事情，但这个项目到底要落地多少件是最有效的，有可能我给它提供了100个方式，也许它只觉得只买单了一项，可能我们的工作都是无效的。所以，我觉得这些方面是很重要的。

再者，我们怎么去降本，也许对中海来讲也是有资源优势的。首先，我们有全国这么大的规模;其次，可以借助自己上下游的产业链去实现更好的降本需求。

还有一个特殊路径，也是给我们提出的一个新的要求，刚才您讲到很多国家队，我觉得中海也是一个国家队的公司，我们践行着企业的社会责任，所有相应的ESG、绿色类的工作我们也是需要推进的，可能好多人会说这是不是没有回报，从我们的角度来看，这个回报其实是多元的，因为有可能会有一些社会价值，本身前面一次性的投入，后期也可以实现更好回报的逐步回收，我觉得在这个角度，其实也实现了经济价值的节约。

需求也好，相应的成本控制也好，核心还是如果回归到方法论，从日常管理来看，首先要实现标准化，怎么可以更好的复制，让所有的同志把我们的工作落实到位;怎么更好的搭建我们的生态为大家赋能。

前面有一位专家分享了“AI可以满足一切的分析，但没有办法提供情绪价值”，在我们办公空间里，虽然是企业法人的主体，可能是一个虚拟的人，但对于里面办公的人，都是个体，都需要情绪价值。我们在这样的空间里怎么提供?在这个过程里，我们也把企业法人当做一个自然人去看，怎么去满足他的需求。

我们总结了几个方面的需求，即“GBCP”，对于政府端有什么样的需求协同，对于企业本身发展有什么样的协同，对于员工有什么协同，中海上下游的产业供应链可以提供什么，特别是最后一个维度，我们是不是可以给我们入驻企业更好的赋能，满足大家更多的需求，并且我觉得在某些角度，其实我们帮客户节省的有可能不只是单纯的经济成本，还解决了时间问题。

我们最近有客户谈到代装修的业务确实你们很专业，另外，你们有供应链优势，这也很重要，他说如果自己去做可能需要3个月，而你们做可能1个月就能实现。

所以，我们还是要把我们上下游产业链和相应能赋能给客户的东西引进来，为它实现更好的办公体验，这样也助力形成了一个良性闭环，形成我们这个产业更好的聚集和这个产业在这个片区的发展，回头反哺我们整个项目招商，其实也是对收入的额外促进，最终实现资产价值不断提升。

因此，我认为在当下市场情况下，虽然这个逻辑在很早的时候大家都在谈，但在目前市场压力更大情况下，怎么把它做的更扎实，让这个东西真正被客户买单很重要。

陈雪源：我从您的分享理解到，咱们中海搭建COC商务平台的时候，也能体现出来To G端、To B端、To C端、To产业链端的服务。

我的感受是你有这么大的体量，你的体量里有那么多企业，这些企业天然形成了一个生态，这些生态如何能为企业进行真正的赋能和有效的资源对接，在咱们日常运营服务中，我们可以更多的探讨。感谢您的分享!

最后有请张总，张总是资本身份，现在一说园区招商需要资本，一说企业发展需要资本，各个领域都需要资本作为基础，作为保障，请您给我们分享一下，我们资本如何能帮助园区在现在这样一个环境下去做一些真正破局招商，赋能企业，以及做好相关服务?请您给我们分享一下，结合一些案例最好。

张塞：我刚参加完深圳青稞私募股权行业论坛，整个论坛Slogan是“清醒的时候聊商业”，其实和咱们选址中国在这个行业的清醒的洞察是一致的，只是在产业基金和私募股权领域清醒很重要。

从2025年8月份我们设立了智元中心，即围绕着数据要素和人工智能+专题基金的一个探索，这几个月累计出手了7个项目，背后暴露比和转化比是我们整个投研团队要深耕去理解的，这就有了第一个关键词“看得懂”，其实呼应了各位地产专家一个重要的解读“定位准确”，我们在人工智能和数据要素领域这样一个风口或高共识赛道，其实看到了一个双键间的问题，好的部分是企业会增量，会诞生于北京、深圳等各个地区，问题在于它是高共识、高聚焦，估值就会高，就象我们一级市场现在是一个啤酒节，你想喝到精酿，就得沾一嘴泡沫，但所有基金角度肯定希望泡沫沾的少，这就决定了我们需要不停的和真正意义上在这个产业专题领域里有集聚区基础的合作方进行深度合作。

我跑的最多的就是北清路沿线，因为那个地区整个人工智能原有产业基础和本身的基因属性在，这是看得懂的一个最重要的点，就是要找到集聚区。

第二点“投得起”，有两个比较重要的维度，一是现在真正优质的企业，其实是选钱的，当在整个一级市场，尤其募资端，国资甚至地方国资占有主流话语权前提下，你作为一个民营型GP，如何在这样一个主流领域里找到自己的关键词，就是我们必须带动过往传统的链主企业，它也需要在二级市场贡献新的题材和价值叙事，这时候我们就可以跟它进行充分联动，跟刚才陈总提到的类似，这是一个链主型企业的底气。

第三点“帮得上”，要充分发挥你过往在募投管退端的募资和投资当中最后作用到我们自己的投后生态，因为很多企业对我们的需求是多元的，既要求我们懂选址，又要求我们在阶段性下一轮融资过程中有一个新的再融资的投资赋能、投后管理赋能。所以，某种意义来讲，募投管退最后衔接投资和退出的，带来我们最理想增值收益的是投后管理，投后管理其实和园区的精细化惯例是一致的，需要法商财税的系列资源。

我们上个月做的投后管理复盘会，7个企业报送上来的需求有共识，都需要知识产权保护，知识产权建设，为了打造一个企业的科创属性，但大家遴选知识产权的第三方服务机构的诉求是非标的、柔性的，它的有些发明专利需要在医疗端、医工结合端进行反哺，有的需要拿高校专利转化，这又是不一样的。

所以，在非标型投后管理需求中，我们基金团队，尤其投后管理团队，如何提供系统化的投后管理赋能和生态建设，以及严选的对接，这对我们来说是一个比较重要的点。

我就分享这些。

陈雪源：非常精彩，也非常专业，相信您这样的专业经验和对企业负责任的态度，会有更多园区或园区里的企业需要咱们给他们去做一些赋能。

几位嘉宾精彩的分享，让我们受益很多，有很多新的思路、新的想法，甚至有一些能突破原来市场的瓶颈或挑战的做法，也希望能给在座各位提供更多的思考。

最后，请大家用几句话，帮我们想像一下，目前不管是园区也好，企业也好，还是资方也好，将用什么样的一些方式打造我们的核心能力，去穿越未来5年的周期呢?

张文静：咱们都知道建筑物为了稳定，抗震，都会有抗震设施，园区运营过程中，其实也有我们的一些产业基石。中关村工业互联网产业园的股东单位中关村发展集团，在15年所积累的服务科技创新，积累的服务能力，以及属地政府石景山区给予我们各方面的支持，我们园区在运营过程中也积累了一些合作伙伴，陈总您这块的单位在日常中也对我们园区的运营进行了一定支撑，我们在周期里，把集团、把石景山区以及合作伙伴能够导入到园区里的能力，在应对企业变化需求时，把这些能力发挥到极致。

陈雪源：就是把四梁八柱都建全了。

于 杰：未来5年对我们来说确实是一个很大的挑战，站在园区角度来说，我觉得未来5年需要构建的韧性就是要回归产业本质，就是要懂产业，要构建出园区招、投、建、运、服一体化的管理，这个管理需要大家非常明确的懂这个产业链、懂产业链的各个环节、懂企业，只有回归产业本质，扎根产业，我们才能做出有产业内省力、有创新活力、有未来价值的园区引擎。

陈雪源：您这个又给团队增加了一个KPI，得真正扎根产业，少说地产的事。

周 洁：首先，我们做产业园区肯定是跟着国家大的战略规划走的，一个是“十五五”相应的规划，一个是雄安新区现在处在历史发展变革的一个关键期，也是它高质量建设的关键期，我们尽我们所能做好我们的资源统筹协调和相应的落地服务，帮助所有想要在经济发展周期下能够获得同步成长的企业一起共成长。

陈雪源：感谢!您这是希望跟大家携手，通过电建平台，把您的资源也开放给我们的服务对象，感谢您!

吴镇岚：2026年我觉得有三个不变、三个升级。

1、产业的定力肯定不变，但产业细分一定会升级。无论是做人工智能，还是商业航天，我们在人工智能里是做智能体、做具身，还是做哪个方向，这是你这么多年沉淀之后必须要有一个明确的方向，商业航天有火箭、有卫星，你做什么，我们就是做卫星，求多嚼不烂。

2、产业服务不变，但产业深度还要再持续升级。做全量服务，一定不是我觉得很有价值的一个服务选择，我特别赞同张总说的，某种意义上园区的服务有点像精品的投后服务，只有深度的围绕着企业真实痛点需求的要素，去构建你的服务资源和服务事项，才有可能在2026年走的比别人远、活的比别人好。

3、园区生态化不变，但生态化的宽度和深度可以升级。一个园区里，如果只是以服务者的姿态说我服务园区企业，和我通过我的合作伙伴共同服务企业，我觉得单一了，简单了，未来不是一个简单的服务和被服务者的关系，不是房东和股东的关系，而是我们在一起共生的关系，一定和我在园企业你中有我、我中有你，并且会加一个深度，不仅和我的合作伙伴，我的在园企业，还要和我在园企业的合作伙伴构建我自己园区的生态环境。

陈雪源：感谢，不变的是我们的基础，变的是我们的内容;不变的是我一直运营园区的能力，变的是我们要针对不同行业、不同阶段企业发展的需求。

武功：我总结一下我前面分享的观点，以人的需求为本，以生态赋能;应合一下今天的主题“韧性”，体现我们业务的韧性，充分体现资产的价值。

陈良：根据我们2026年王总新一年的计划发布会，阐述一下简单的看法。

2026年用友率先引领中国企业软件升维AI技术，我们用友将在业界重磅发布“BIP”我们新一代产品本体智能体，将AI的核心从概率的生成转向逻辑的执行，业务确定性的内核，就是构建了一套面向未来企业的新的基座;再者，为企业高质量应用AI提供了破局之道，毕竟系统软件是AI的核心竞争力，并且用友产业园现在已经引进的几家AI企业，现在有一家AI算法，据说新能源的特斯拉和DeepSeek用的是他们家的算法，并且2026年以及后续，我们园区会重点引入AI机器人企业(偏多一点)。

陈雪源：还是依托于我们本身的能力，再去做更多的探索。

张塞：我理解韧性的成长或穿越周期，核心构抗造，我们也是近10年投资，活下来的企业，成长不错的企业，有的IPO，有的被并购，发现这些投后企业邮一个共性，抗造背后是清醒，就是他们会在高光的时候不轻易进行战略动作偏移，就是“有所为有所不为”，不然你会在寒冬之下冻死自己的;再者，“乱拳打不死老师傅，只能累死自己”，不要打乱拳，一定要清醒，在针对深度研究的前提下去做战略的每一个部署和动作。

第二，在合理拥抱风口的前提下去甄别风口带来的两面性，如人工智能、数据要素、异构算力等，我这个月看了7个异构算力的项目，普遍投前估值报过来的没有低于10个亿的，映射到原有的经营数据，是撑不住这个估值的。对于我们任何一个主体来讲，就是清醒的和精深的投资研究，可以有助于企业任何战略和投资部署。

第三，积极的、准确的拥抱产业生态的合作伙伴。比如早一点认识选址中国，我们在企业经营性，尤其选址层面的重点投后需求就可以很好的解决了，针对所有精细化企业的诉求，一定要排他性跟合作伙伴进行严选，我觉得这是很重要的一点。

谢谢!

陈雪源：保持清醒，保持积极向上。还有一点，认识选址中国永远不晚。

非常感谢几位嘉宾的精彩分享，我们对话环节到此结束。今天非常荣幸请到了几位嘉宾，我一直在想我一会的总结陈词应该说点什么，我突然想到我们这个活动的主题“新驱动力峰会”，我觉得在座各位可能在我之前我们这个舞台上并没有把大家请到上面来，到今天我们把这些新的面孔(行业的老人)请到舞台上来，大家贡献了自己的理解、研究和想法，这就是我们新驱动力的价值。

未来，我希望我们的产业园、我们的园区、我们的运营方、我们的资方、我们的企业方，都会涌现出更多的新驱动力，用新驱动力的力量去穿越未来的周期，打造我们自身的韧性。

本场活动到此结束。再次感谢大家!