“幽州东北二十里有望京馆。”

望京，北京东北角突飞猛进崛起的新锐之城，17.8平方公里的五边形土地上东起酒仙桥，西接来广营，南达将台，北至崔各庄，临近机场高速、京承高速，紧靠中央商务区、奥体以及东边的传统老工业基地，区位优势可见一斑。

但望京真正意义上的崛起，是近十年的事情。

“十二五”规划定名：大望京科技商务创新区

2010年，《北京市规划委“十二五规划”》发布，“规划”提出，要将望京国际商务区建成第2个CBD，内兼中国经济之繁荣，外纳全球之璀璨。

此文一出，大望京地块一时风云骤起，数家地产大鳄纷纷引兵而来。其中，远洋集团经过84轮角逐，以40.8亿元拿下大望京村1号商业用地。仅仅过了两天，保利集团又以50.4亿元的高价圈下2号商业用地。这两块地便是被称为京城市场上创造历史的“单价地皇”和2号地皇。

而最后一块3号商业用地则被绿地集团以25.8亿元斩获，其中绿地中心3号楼后来被阿里巴巴整栋买下，挂上了硕大的橙红色logo，一直闪耀至今。

2010年2月，大望京商务区规划经北京市政府同意编制完成，总投资近300亿的“大望京商务区”正式开启，随后，一批批写字楼雨后春笋一样拔地而起，微软、西门子、施耐德等知名总部企业、研发中心和结算中心纷纷被重点引进。紧接着，中关村朝阳园建立，入驻的企业除了可以享受国家的优惠政策之外，还能叠加享受北京市、朝阳区以及中关村的优惠政策。

事实上，互联网黄金年代也是从2010年开启，但彼时，“硅谷”中关村由于办公空间有限，企业外溢已经成为不可避免的趋势，定位、政策、配套逐渐健全的望京可谓是及时把握住了新商圈发展机遇。

大望京科技商务创新区对外表示：要秉承“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，注重创新驱动、特色发展，坚持产业为本、生态为基，构筑协同发展的新高地，将重点支持“互联网＋”、科技服务业等产业发展，努力打造一个高精尖企业云集、科技商务活动繁荣、配套商业齐全的高科技商务创新区。

凭着紧邻”中关村”和相对便宜的租金、政策优势，随后，阿里、美团、Uber、360、58同城、携程陆续在望京划分着各自的势力范围，熊猫直播、A站、陌陌、小蓝单车则在风头正劲时也入驻这里，标榜着自身新兴经济体的生命力。

那在这片北京新崛起的“CBD”,除了西门子大厦，摩托罗拉大厦，方恒国际，摩玛大厦等独立大厦，还有哪些片区承担着望京高科技商务创新区发展大梁？

望京地标：望京SOHO

图片来源：望京SOHO官微

首当其冲的是在2010年“十二五”规划后开盘的望京SOHO。望京SOHO位于望京核心区，东至阜通西大街、南至阜安东路、西至望京街、北至阜安西路。项目由三栋流线型塔楼组成，加上独一无二的都市园林式办公环境使其成为国内首个亚高效空气环境的办公和商业楼宇。

望京SOHO建成后，在政府和各方营销下享受了很多名头，比如荣获2014年“美居奖”中国最美人居景观奖；在时代楼盘第九届金盘奖中荣获“年度最佳写字楼”奖、2014年北京园林优秀设计奖等众多奖项。并于2018年登上国际顶级景观建筑杂志TOPSCAPE PAYSAGE 封面。

在这样的背景下，望京SOHO成功成为大望京新地标，永远站在时代潮头的一大批移动互联网新秀开始陆续入驻这里，陌陌、嗒嗒、映客、要客、爱屋及乌、熊猫直播、A站、美团、百合、玖富……但经历过“望京百慕大”和市场洗礼后，望京SOHO伴随整个互联网产业的迁移同样回归理性。

2022年，望京SOHO在北京依旧是热度较高的写字楼之一，但因为互联网企业扩张停滞、头部互联网公司办公面积整合、疫情、经济环境等等因素，望京SOHO写字楼的空心化也越来越严重，在其中工作的员工透露，甚至基本一半的写字楼都是空置。

今年9月，SOHO中国发布公告称，潘石屹已辞去董事会主席一职。此前，由于SOHO中国频繁出售资产，并与黑石交易中套现未果等问题，企业舆论风波不断。

“城市森林”：利星行广场

利星行广场写字楼一角

另一个不得不提的，则是位于望京SOHO东南不到300米的利星行广场。

利星行广场是由香港利星行集团下属北京利星行房地产开发有限公司倾力打造，总建筑面积达17万平方米，由三栋国际甲级写字楼及附楼合围中央绿庭构成。作为望京地区第一座甲级写字楼，利星行广场由世界知名建筑设计师隈研吾设计，以“城市森林”概念，吸引了奔驰、微软、戴姆勒、卡特彼勒及雀巢五大世界500强企业入驻，成为望京产业升级过程中的重要推力。

但利星行广场写字楼信息披露并不多。根据利星行广场官网，目前其标价基本10元-12元/天/平米，从整个北京甲级写字楼市场来看，价格处于高位。

“国门第一高楼”：望京绿地中心

图片来源于网络

在前文提到的绿地以25.8亿元斩获的3号商业用地，即是后来成为“国门第一高楼”的望京绿地中心，在绿地集团推介会上，他们这样介绍自己：“望京国门第一高，世界看中国第一眼。迪拜塔设计团队巨著，荣耀北京商务之巅。”

除了以260米“国门第一高”闻名，阿里的入驻，也让望京地区互联网地标的标签愈发亮眼了起来。除了阿里巴巴，绿地中心还聚集了绿地、浦项、中国麦田集团总部等多领域巨头。

不过，继占据3万平米的美团迁出后，随着位于来广营的阿里新总部建成，望京将腾推出15万平米左右的空置。根据戴德梁行发布的《2022年四季度北京写字楼零售市场报告》，望京地区空置率达20.8%。而随着空置率不断提升，望京地区的下一步要往何处走？

……

从小土墩、大农村到首都国门，从外企入驻萌芽的国际化浪潮到移动互联网的机遇爆发，望京近十年的发展是由定位、政策、产业风口催生的一部逆袭史，北京商务园区起底系列①—望京组团（下），我们将给大家从肌理带来望京组团的政策、产业结构、产值以及哪些园区、写字楼性价比更高，更适合选址，以及望京北移的趋势分析。