这几年，产业园越建越多。

一边盯着去化周期，一边盼着企业续租。

实际上，项目招引难，企业也留不住。

归根到底是，产业园缺失了运营环节。

招商关注“满园率”，产业培育却一盘散沙。

园区运营干成了物业管理，似乎谁都能承担。

企业服务，安保、维修、清洁成了“三件套”。

现阶段，产业园发展主要有几个问题：

招商考核没调整、运营预算过于少、人员配置门槛低。

满园率 招商考核停留在过去

开园2年，入驻企业10多家，都来自不同领域。

项目没协同，产业不集聚，去化周期长。

这个园区，头顶着招商任务，只能先追求数字达标。

基本上，奔着省市的规划方向来，来什么要什么。

实际上，产业园装来装去，结果成了“大杂烩”。

其实，专注一两个优势产业就够了，让上下游企业抱团发展。

有些地方，对招商速度、投资规模提出了过高要求。

现阶段，10万方的园区，一年就要完成去化，并不容易。

今年，中小企业找五六千平厂房，都算是“大项目”了。

产业园管理者，不能忽视项目的真实质量、产业适配度与长远效益。

当下，更应该考核与园区产业契合度高，且有发展潜力的项目。

而不是，只注重把企业“招进来”，不考虑“留得住、发展好”。

之前，看到汽车产业园，为了快速去化，招商引资放宽了要求。

除少数精密机械加工、汽车零配件公司外，基本没有与汽车产业相关的企业。

一家做汽车电子的项目，旁边挨着食品加工的企业，产品技术没法共享，供应链也谈不上协作。

长期下来，企业各自为战，小到竞争力上不去，大到发展受阻选择离开。

而园区为了填补空缺，又不得不重新投入成本再招商，就形成了恶性循环。

重运营 精力与预算都有倾斜

全国产业园空置率，居高不下。

过去，园区建设如火如荼，基本不关注运营。

随着时间推移，现在不一样。

产业园有没有活力，关键是运营。

这可能，直接关系到园区发展和企业留存。

大多数园区，都是将70%~80%的资金倾注于土地开发、厂房建设等硬件设施。

对运营的预算，占比不足10%，就是日常管理“三废”排放、卫生、安全等。

甚至是，认为这个岗位没有什么技术含量和业绩增量，谁都可以干。

目前，不少园区运营还存在严重滞后的问题。

主要原因是，管理体制僵化，行政色彩浓厚，缺乏市场化的机制。

在园区全生命周期里，规划、建设等每个环节，都有运营参与进去。

比如，载体建设。

之前，接触了在安徽做锂电池的项目，考虑在西南选址扩产。

企业一台设备长77米，前后预留空间，还要布局电梯间、卸货平台。

初次见面，印象最深的一句话：载体若不合适，没谈下去的必要。

如果运营早点介入，就会深度参与产业定位、空间设计等环节，让厂房建设与企业需求不脱节。

就园区而言，应该拿出一部分资金来支持。

无论是前期的规划环节，还是后期的落地服务，必须从根本上扭转“重建设、轻运营”的观念。

就产业园而言，减少行政干预，加大运营资金投入，建立"运营前置"的决策机制，把重心放到怎么帮企业发展、怎么把产业做起来上。

这样一来，促使园区各个环节紧密协同，也能嫁接和整合各类资源。

真正把产业做起来的园区，都是先把产业逻辑理顺了、运营管理做到位了。

会服务 专业人员懂企业诉求

现阶段，各地高举“园区运营”大旗。

但是，服务企业的水平一言难尽。

究其原因，首先是人员。

我们调研，发现运营团队里行政、财务这些非专业人员太多。

懂产业运营的人太少，非专业的根本不了解产业发展和企业运作。

如此一来，导致服务停留在基础的物业上，企业都以为这就是产业运营。

相反，如果有“以企业为中心”的理念，深入了解入驻企业的需求，提供精准化、个性化的服务，让企业降本增效，留存率也会提升。

举一个例子，A企业是做汽车轻量化材料的研发生产。

项目核心工艺是模具冲压，一直外包给外地企业来做，一来一回的成本非常高。

当我们走访时，注意到在园区内的B企业就能做，A和B距离只有5公里。

此外，该企业还具备电泳和注塑技术，是当地很多企业都需要的。

值得一提的是，正是这种专业度，让招商负责人拿着这个亮点，最终落地了5个相关项目。

往往在企业落地后，急需的技术支持、法律咨询等增值服务，却无法有效提供。

实际是，缺乏专业的人和团队，不能设身处地理解企业的痛点、难点、需求点，没有与企业同频共振。

这个时候，要么按照普适性服务，每一个板块找外援组建专业队伍。要么提升人员的门槛，并花重金投入培养强化运营能力。

想把企业服务做好，不是“面子工程”，而是“里子功夫”。

当项目真正入驻后，面临的常是“硬件豪华、软件缺失”的困境。

对于产业园，硬件投入与软件投入的比例应为3:1，而实际许多园区达到8:1。

有企业直言，谁都能建设数字化平台，高端服务用不上，想解决的又没有。

各种基建落地，不同企业需要的配套设施却不到位，资源没对接，融资通道也找不到。

那些挂在全国各大园区招商中心、企业服务中心墙上的运营服务体系，大多数都是形同虚设。

最关键的，不在于体系多完善，核心是能不能解决企业的问题，让“急事不打烊”成为日常。

招商是把企业“请进门”，运营和服务才是“住得下、长得大”的关键。

产业园发展，先打破“招商唯数字论”的考核惯性。

一旦园区缺了专业运营，签约就是“一次性买卖”，企业留不下来、产业聚不起来，空置率只会不断反弹。