8月26日，中电光谷联合控股有限公司发布截至2026年6月30日止六个月的中期业绩公告。

如果说2025年上半年中电光谷的问题还可以概括为增收不增利，那么一年之后，问题已经升级为收入与利润双降：期内收入12.55亿元，较2025年同期的14.71亿元下降约14.7%;净利润则由2025年同期的210.9万元微利，转为9596.3万元的净亏损，其中母公司股东应占亏损为8975.8万元。

据公司中期报告披露，2026年上半年投资物业公允价值变动亏损高达1.09亿元，而2025年同期这一数字仅为354.3万元，这意味着公司所持商业与办公类资产经历了价值重估下调。

若剔除公允价值变动因素，期内经营利润为5642.3万元，相比2025年同期的2.55亿元骤降逾八成。换言之，账面上的亏损由资产重估主导，但经营端造血能力的收缩同样不容回避，多个因素叠加，共同把这家园区运营商推到了盈亏线的另一端。

收入利润双降背后

把2026年上半年的成绩单与一年前对照，收缩是全方位的。2025年上半年，中电光谷总收入14.71亿元，同比微增0.11亿元，彼时“增收不增利”的症结在于占收入七成的园区运营服务出现0.68亿元的回落;而2026年上半年，总收入直接回落至12.55亿元，园区运营服务收入进一步降至9.10亿元，同比再降12.4%。

从收入结构来看，园区运营服务的内部冷暖并不一致。

首先，其传统的设计与建造服务收入由3.72亿元降至2.58亿元，物业管理服务收入由4.17亿元微降至4.14亿元。

设计建造收入的回落，与新增开发项目减少互为因果，前端没有新项目开工，后端设计与施工的订单自然收缩;而物业管理的平稳微降，则隐约透出租户退租或面积缩减的压力。

不过，整篇半年报中逆势增长的是能源服务：期内收入由4394万元增至5614万元，同比增长约27.8%，成为运营板块中少数向上走的曲线。但以当前的体量，能源服务尚不足以填补主业缺口，其规模化放量仍需时间。

园区开发服务收缩则较为明显。期内该板块收入3.45亿元，同比下降20.2%，其中产业园区空间销售由3.15亿元降至2.26亿元，降幅接近三成;自持园区物业租赁收入则由1.17亿元微增至1.20亿元，显示持有型资产的租金抗性相对较强，但远不足以对冲销售端的下滑。

放到2025年的语境里看，这一收缩带有明显的延续性，2025年上半年，中电光谷产业园销售签约面积12.9万平方米、签约合同额7.01亿元，双双同比下降，彼时制造类园区签约额减少1.2亿元，仅办公类园区签约额逆势增长13%。

回到当下，销售端的走弱进一步传导至收入端的确认，去库存成为这家公司绕不开的主旋律。

值得注意的是，产业投资板块出现了减亏信号。该板块期内尚未产生来自外部客户的收入，但其分部亏损由2025年同期的近1亿元收窄至360万元;分占联营公司利润由亏转盈，录得1.02亿元。

结合中电光谷旗下零度资本多年布局的基金矩阵来看，前期的产业投资开始提供一定的缓冲垫，只是股权投资的回报节奏并不稳定，难以在短期内成为利润支柱。

资产负债表上的冷静期

利润表之外，资产负债表的变动同样值得关注。

截至2026年6月30日，中电光谷总资产由2025年末的221.73亿元降至216.28亿元，总负债由131.67亿元降至128.58亿元，净资产相应由约90亿元降至87.7亿元。

其中，最大单项资产投资物业由75.18亿元降至73.73亿元，这既是公允价值调整的结果，也是其主动管理资产的表现。

负债端的结构变化也值得关注，据悉，中电光谷在2026年新发行了5亿元公司债券，与此同时银行及其他借款总额有所下降。

一升一降之间，可能是以较低成本的公司债置换部分高息短期借款的债务结构优化动作，也可能只是应对短期流动性需求的防御性安排。无论何种意图，都意味着公司在主动管理债务久期与成本。

真正悬而未决的是存货压力。开发中物业与持有待售竣工物业两项合计仍高达58.4亿元，这部分资产的去化速度，将直接决定公司未来利润率的修复节奏。

2026年上半年，该公司现金及现金等价物为16.50亿元，较2025年末的15.56亿元小幅回升，显示出公司在收缩开支、回笼资金方面的努力有所成效。但账面现金的充裕，并不能消解存货去化与还本付息的双重长期压力。

中电光谷的收缩并非孤例，把它放进行业坐标中，才能看清这份中报的普遍性与特殊性。

2026年一季度全国重点城市园区平均空置率突破25%，部分二三线城市甚至超过40%;而2025年全国产业园区平均空置率已升至28.7%。

空置率高企带来的是招商内卷、租金下行，去化与招商成为全行业最严峻的挑战。与此同时，行业供给端正在发生结构性变化，重资产开发体量同比收缩约4.2%，而轻资产运营服务市场规模同比增长18.5%。

不难看出，中电光谷在2025年上半年，靠销售回款和签约额的增长维持基本盘，代价是“增收不增利”;而来到2026年上半年，开发销售继续收缩、运营服务基本盘承压，代价变成了“收入利润双降、由盈转亏”。

这家公司试图转向持有运营+产业赋能的模式，能源服务的增长、租赁收入的稳定、产业投资组合的减亏，都是这一转向的注脚。但转型是有代价的，运营服务的规模能否迅速放大以覆盖庞大的固定成本，才是决定这场换挡能否成功的关键。

对于中电光谷而言，2026年上半年不是一个可以庆祝的时刻，而是一个必须直面现实的关口。亏损是账面的，但经营端的收缩是真实的。