作者 I 江珊 选址960

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原规划为“中国第一高楼”的明星地块迎来新买家。

5月6日，华润置地全资控股的深圳市润圳房地产有限公司以底价70.45亿元，竞得深圳龙岗区龙城街道G01046-0106地块，整体楼面价约1.48万元/平方米。

地块成交情况

地块土地面积16.97万平方米，地块用途为二类居住用地，商业用地;使用年限住宅(含配套)70年;集中商业40年;酒店40年。规划建筑面积47.68万平方米，包括30.56万平方米住宅、14.35万平方米商业，以及幼儿园、托儿所、文化活动室、长者服务中心等。

作为深圳大运片区重点项目，根据产业发展协议，项目集中商业须引进一家商业运营单位及若干家国际品牌(不少于5个高端国际零售品牌和不少于5个国际一线户外运动品牌);须通过协议形式引进一家酒店运营管理公司负责运营管理酒店，酒店品牌应为该酒店管理集团旗下高端品牌酒店，达到超高端或奢华等级。

现状照片

值得关注的是，地块早前建设超高写字楼的构想已被彻底推翻。

G01046-0106地块曾是2017年世茂集团以239亿元拿下的深圳“地王”项目，规划打造一座约700米的超高层地标，直指“中国第一高楼”，建设世茂深港国际中心。世茂集团债务危机爆发后，世茂深港国际中心于2022年停摆，数十亿开发成本只留下一个巨大的基坑。

深圳世茂深港国际中心设计效果图

经历4年停工、两次流拍(两次拍卖价分别为130.44亿元、104.35亿元)后，2025年龙岗区政府启动“收地化险”方案，以约68亿元整体收储涉及的12宗土地及地上建筑物，于当年11月启动规划招标，后以全新形象再度挂牌。

新规划摒弃原来“第一高楼”的设计，转向“以住养商”的开发模式。这种重构主要体现在取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率等方面。

一是在容积率方面，规划容积率从原项目约4.17大幅降至3.26，曾经的“摩天地标”彻底转型为大型宜居社区。

二是在用地性质方面，由商业用地调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，住宅面积占总建筑面积的64%，取代商业成为绝对主导。除集中商业及酒店外，住宅及配套商业可分割销售，降低了资金压力。

三是在出让条件方面，首次提及“分宗开发、分期建设”模式。竞得人可将地块拆分，住宅须一年内开工、四年内竣工，而集中商业和酒店则可宽限至两年半开工、六年竣工。

项目从烂尾到复活的背景是深圳实施的“清调供”。所谓“清调供”，是深圳市针对停滞或烂尾类存量纾困项目提出的一套系统性盘活机制，包含三个关键环节：一是“清理”，即清理历史遗留问题与低效用地，厘清产权归属、债权债务、拆迁补偿等复杂关系;二是“调整”，即对于陷入僵局的项目，调整规划指标与实施主体;三是“供应”，即通过公开招商重新确定实施主体，解决落地问题。今年3月发布的《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》明确运用“清调供”手段盘活城市更新项目。

值得关注的是，在当前市场环境下，商办去化难度较大，一些项目的可行性需重新论证，变更规划、更改用途的相关案例不断见诸报道。

比如，深圳罗湖湖贝统筹片区A9地块从纯商业改为“二类居住+商业”，容积率从13.1下调至8.7，新增住宅约6.3万平方米、削减商业、办公、酒店规模。写字楼项目“前海蓝湾商务中心”变身医院：该建筑原为深圳广兴源·蓝湾综合体的核心写字楼部分，共29层135米高总建面3.9万平方米，今年一季度，大楼引入了深圳市中医院针灸推拿中心、深圳大学总医院口腔中心，成为深圳首批公立“商改医”项目。

这些探索为顺应市场趋势变化、解决商办去化难题提供了重要的实践案例。