在制造业浪潮的推动下，去年的工业上楼真可谓是要风得风要雨得雨。

前有深圳提出连续5年，每年建设2000万平方米的高质量、低成本、定制化厂房空间，后有上海计划在3年内推出3000万平方米的智造空间。

但是，想象很丰满现实很骨感。随着大量工业上楼的相继入市，一边是空置率的水涨船高，一边是招商去化的举步维艰，工业上楼存在的问题开始浮现。

高周转逻辑下的理想产品

国内，最早提出工业上楼的城市是我国的超一线城市深圳。

在工业上楼政策出台之初，虽然大家认为工业上楼就是后房地产时代地方政府为了完成税收指标的工具，也并不清楚工业上楼到底能不能被市场接受，但由于各区域的反响热烈，所以在很长一段时间里，工业上楼的热度是大于问题的。

一边是各地政府的大力推动，一边是各区域的热烈反响，就算隐隐约约觉得工业上楼有点“小瑕疵”，也都被默默的咽了下去。

因为不管是地方政府，还是产业园区，都天真的以为可以通过筛选企业来规避这些“小瑕疵”。

所以，在工业上楼火热阶段，我们很少能听到关于它的负面评价。

就这样，继深圳之后，全国各地也陆续出台了工业上楼政策，建设工业上楼。感觉只要建了工业上楼，就能吸引源源不断的企业入驻，还能实现亩均税收跃升的美梦。

当然了，还是开头那句话，想象很丰满现实很骨感，从最早提出工业上楼到现在已经有一年多时间了，也有不少产品被推入市场，但工业上楼并没有想象中那么受欢迎，而且空置率还在持续飙升。

如果放在经济上行阶段，推出工业上楼应该问题不大，因为产业发展足够好，企业数量足够多，制造业也刚好处于一个快速发展的阶段，再加上当时主推的是第三产业，绝大多数城市建的是写字楼，而不是工业厂房。

制造业发展迅速，工业厂房稀缺，在这样的背景下推出工业上楼是合适的，因为当时不管是地方政府，还是产业园区，都有挑企业的资本和筹码，反倒是企业没得选，是被挑选的那个。

但现在就不一样了，经济发展下行，产业环境收缩，企业数量锐减，政府没有资本，园区没有筹码。

当工业上楼浪潮一波接一波，高楼建起一座又一座，真正入市的时候就会发现，完蛋了懵圈了，根本没有企业愿意为工业上楼买单!

就这样，对工业上楼的美好想象被现实击得粉碎，再加上政策具备的滞后属性，随着时间的推移，大家对工业上楼的不适感越来越强烈，而工业上楼，更像是抛开了当下的现实情况所衍生出来的一个过分理想化的产品。

拆东墙补西墙的去化工具

对于工业上楼，地方政府一直都是以最理想的状态做未来预测。

但现实情况是，没有那么多适合上楼的企业，也不是所有企业都愿意上楼，特别是需要安装大型设施设备，以及需要频繁货物运输的制造型企业，就算是地方政府认为适合上楼的制造型企业，对上楼的意愿也非常非常低。

还有很重要的一点是，现在企业少园区多选择多，哪怕企业有选址需求，也会在鸡蛋里挑骨头，选择载体更好、政策更好、区位更好的园区。

而且现在内卷严重，大家都在拼了命往死里卷，不管是从横向做比较，还是纵向做比较，工业上楼并不具备非它不可的绝对优势。

毕竟，谁有大别墅不住?偏偏要去挤密密麻麻的筒子楼呢!

但是，在政策的大力推动下，全国各地又不得不去建设工业上楼，因为大家都在建，不建总有一种被抛弃的感觉。

所以，就出现了第一批的工业上楼还没有卖完，市场中又出现了第二批第三批，甚至第四批工业上楼产品。

当大量产品堆积，无法去化的时候，市场又在源源不断涌入新的产品，不仅招商去化越来越难，空置率也越来越高，大家对工业上楼的怨气也越来越重，负面反馈也越来越多。

在招不来真正的生产型企业，以及巨大的去化压力之下，招商人员开始瞄准制造型企业的办公部分，以及原本在办公楼里办公的企业。

在低租金的诱惑下，他们都屁颠屁颠的跑上了楼，虽然在名义上实现了去化，但工业上楼里面实际干的却是办公的活。

就这样，在招商这块，办公楼又莫名其妙被卷了一波，本来办公楼的空置率就已经够高了，现在工业上楼又来抢生意，导致办公楼的去化难度直接拉到了地狱级别。

虽然工业上楼完成了一部分的去化任务，但这就是纯纯的拆东墙补西墙，甚至一点不管曾经高端大气上档次办公楼的死活。

这对于工业上楼来说，最多也只是饮鸠止渴而已，工业上楼空置率持续攀升的情况依然存在，只是把更高的空置率转嫁到了办公楼上去了。

被成本扼住咽喉的工业上楼

就现在的发展趋势来看，工业上楼对当地产业发展并没有太多帮助，不仅没有解决当地企业的新增问题，也没有把制造型企业吸引到工业上楼里面来，而是把制造型企业的办公部分，以及原本在办公楼里面办公的企业吸引了过来。

实际上，这样的做法反而失去了留住制造型企业，吸引制造型企业，培育孵化制造型企业的初衷。

我们都知道，工业上楼是在制造业浪潮下衍生的产物，工业上楼最初建造的目的也是为了服务于制造型企业，面对大量的制造型企业，他们最在意的就是成本。

就拿工业上楼的建设成本来看，工业上楼产品成本更高，建筑单方造价比标准厂房普遍高出20%以上，如果针对某些特色产业，建筑单方造价更是高出30%甚至更多，后续的维护成本还会更高。

在这样的情况下，租金就是一个大问题。虽然深圳、上海等地在严控出租价格，但是一家制造型企业除了租金成本之外，同时还有租房成本、用人成本、物流成本、时间成本等各方面的成本。

如果只是单纯的解决企业的租金问题，对企业的吸引力实在是微乎其微。

企业算的从来都是综合成本，如果只是在租金上面便宜一点，但是运输费用更贵，上下楼更繁琐，花费的时间更多，一旦把这些杂七杂八的运输、运输等成本加起来，根本不是便宜的那点租金能弥补的，所以企业自然是不愿意上楼的。

结语

从市场反馈来看，就算有地方政府背书，以及低于市场的租金价格，企业对于工业上楼的接受度还是很低的。

道理很简单，就像我们平时买东西一样，一个不想要的东西就算打骨折你也不会买，企业也是一样的，更何况是工业上楼这种动辄几百万上千万的大件。

现在，工业上楼之所以备受诟病，是因为他更多解决的是地方政府的需求，而不是企业发展、产业发展的需求。

以前，地方政府的主要收入来源是卖地，但随着国内发展风向的改变，继续卖地、大搞建设的土地财政阶段显然已经不适用了，现在发展的重点应该放在产业上面。

对于地方政府来说，发展产业的核心是要知道企业的真正需求。

在产业发展逻辑之下，更应该关注当地的产业生态是否完备，配套设备设备是否完善，以及如何为企业提供一个更加优质的营商环境，这才是重点。因为只有真正解决了企业的发展问题，产业的发展问题才能迎刃而解。

所以，不管是地方政府，还是产业园区，最先需要转变的就是思维，从之前的土地财政思维，转变为产业服务思维，而不是继续做着只要载体建好，就会有企业赶着趟来园区的春秋大梦。