最近几年，产业园区行业的寒潮，相信每个业内人都深有体会。企业生存困难、招商压力陡增、国资化债任务艰巨、资产保值增值愈发艰难。过去还能靠融资兜底、招商还能依赖政府托举，现在行业大环境收紧，土地财政的时代一去不复返，再加上《公平竞争审查条例》落地，政府帮扶空间进一步压缩，民营园区运营商也愈发谨慎，产业园区想要活下去，必须靠自己蹚出一条新路。

眼下，行业的痛点扎堆，全行业都弥漫着焦虑感，这已经不是某一家产业园区的问题了，而是整个行业的共性困境。所以，今年在做方升大会策划的时候，我们坚决不想办一场听完就忘，毫无收益，只是听个热闹的活动。而是针对话题策划，只聊大家当下最棘手的真实难题，嘉宾只选择那些有着实战成果，能给大家带来具备借鉴价值、能落地即用的实操方法。

接下来，我们分享一下方升在调研了全国众多产业园区、入园企业之后，打磨的一些核心思路，也希望各位行业同仁能够多多交流、提提建议，一起把这场大会打造成为真正能帮助大家脱困破局的行业盛会。

行业阵痛期

看清大势才能少走冤枉路

说实话，现在的产业园区行业，正处于最难熬的阵痛期。

一边是整个行业都深陷困境，企业收缩布局、空置率问题难以解决，另一边是行业信息闭塞，很多产业园区都困在自己的固有认知里，没有跟上行业的变化、摸不准市场的新规律。别人踩的坑，自己照样踩，别人走通的新路径，自己迟迟找不到，白白浪费时间和成本。

看不清行业大势、找不准发展方向，所有的努力都可能南辕北辙。

凭借产业园区多年一线调研经验，本次大会，我们方升董事长、创始人余洪波先生将继续带来年度重磅趋势演讲。不讲空洞的概念，而是用一个个真实的企业案例、园区案例，拆解当下园区行业的宏观环境：政策风向、市场需求、资本态度等，讲透园区行业究竟发生了哪些变化。

然后借鉴这两年最新的经典园区案例，分析在同样的困境之下，哪些园区依靠调整模式与创新玩法活了下来，甚至实现了逆势增长，拆解背后的关键点。

最后也从方升视角研判未来1-2年产业园区的发展趋势，分享国资与民营园区各自的发展机遇。帮助大家跳出信息茧房，找准发展的方向，别在错误的道路上越走越远。

产业园区模式生死局

行业内人尽皆知，传统的地产老路已经彻底走不通了。

这对于国有平台公司来说，压力空前巨大，一边要完成政府下达的硬指标，必须做强产业链、完成产业增量任务，另一边又要守住底线，既要保证国有资产保值增值，还要化解当前国资头疼的债务风险。

要做产业、也要保资产，要扛指标、还要控风险，这道两难题，是无数国有平台公司共有的困境。

我们也走访调研了很多国有平台公司，也发现了很多共性的问题，有的死守老旧模式，越运营越亏损，债务压力持续攀升，甚至躺平等待救援;有的跟风转型，不了解行业趋势，摸不透商业模式，盲目投入，反而新增了一堆新问题。当然也有少数园区，成功摸索出了一条兼顾产业发展与国资经营的良性路径。

这次方升大会，我们就聚焦这个核心矛盾，邀请那些已经走在正确道路上的标杆企业，为大家拆解他们的成功经验，也复盘行业踩过的血泪教训，帮助大家少弯路。现在大家都处于摸索阶段，都在做新的尝试，更多的交流探讨可以帮助大家更快地找到正确的道路。

招商引资，告别低效内耗

要说现在产业园区人日常最头疼、最熬人的事情，莫过于招商引资了，甚至不少职能部门都需要背招商业绩。

招商难不能单纯地归咎于市场情况不好，他的背后藏着园区方的核心痛点。

行业洗牌期，园区招商体系一片空白。在市场火热的时候，产业园区招商引资做法即便很粗放随意，大量的企业需求也能填满园区。但现在市场环境急转直下，招商引资进入拼刺刀的阶段，专业体系、专业能力更为关键。

特别是国有平台公司，过去的招商引资更多依赖政府，如今政策红利受限、税返补贴取缔，暴露出了太多国有平台公司市场化招商体系空白的问题，他们没有稳定的获客渠道、没有标准化的谈判流程、没有专业产业研究能力，只能坐等企业上门或是盲目探索，费时费力、成本拉高了不说，最终效果也差强人意。不清楚企业为什么没来，企业最后去了哪里，来的企业因为什么落地，又为什么没活下去，这些问题始终无法解答。

国资机制受限，缺乏市场化土壤。不少国有平台公司都在尝试打通市场化招商路径，但现实却处处受限。人员层面，一方面大多是属于其他部门调岗的，招商专业性不强，专业能力有保障，但是相对地缺乏传统招商人员的冲劲。激励层面，很多国有平台公司都意识到了这一问题，但是受制于机制体制，薪酬结构难以调整，干多干少差距不大，一线招商人员缺乏动力。决策层面更为明显，审批流程过于冗长，频繁错失企业决策的最佳窗口期，到手的机会白白溜走。

产业投资两极分化，不敢投与太敢投。现在很多园区都想依靠产业投资撬动招商，但现状却十分尴尬，陷入两难境地。想靠投资带动招商，直投怕亏损怕追责，不敢轻易出手，和市场化资本成立基金，又要兼顾双方收益和企业落地，目标相互冲突，最终大部分基金形同虚设，一年投不出一个项目。

当然我们也看到了很多成功的案例，例如张江高科，将产业投资做成核心业务，不强行捆绑招商，专注优质企业培育，靠投资收益已经形成良性闭环。即便没有强绑招商，也显著提升了张江园区内的企业培育和招商吸引力。