5月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2026商办暨资管卓越表现报告》。观点指数认为，大宗交易因其灵活性、直接性和低门槛等特性，仍是商办资产流转的重要通道。

结合戴德梁行披露的数据来看，2026年第一季度，北上广深四大一线城市甲级写字楼租金延续此前季度的单边下行趋势，城市间及城市内部板块间的降幅分化进一步凸显。

从环比数据来看，北京租金环比下跌2.6%，为四城单季最大跌幅，同期上海、广州、深圳分别环比下跌1.2%、1.4%及2%。值得关注的是，四城本季度租金环比跌幅均较上一季度有所收窄，写字楼租赁市场正处于低位徘徊、逐步趋稳的阶段，下行压力已出现边际缓解。

从同比维度来看，北京、深圳两城租金同比跌幅均超10%，调整幅度相对显著。上海、广州同比跌幅分别为8.1%和8.3%，降幅相对温和。当前市场仍由租户主导，企业在选址和续租时拥有更强的议价能力，更加注重成本控制和租赁条款的灵活性。

综合来看，本轮写字楼租金调整已进入尾声，整体呈现下行趋缓、底部企稳的态势，但趋势性反弹尚未形成，市场整体仍以弱修复为主，结构性机会远大于整体机会。

面对行业下行压力，2025年全年至2026年一季度，国内商办运营商主动求变，围绕轻资产输出、存量项目焕新、服务升级、品牌创新等方向发力，探索差异化破局路径。

轻资产运营成为多数头部运营商的核心转型方向，通过输出专业运营管理能力，有效规避重资产布局带来的资金压力与市场风险。期内以远洋不动产、越秀商管、中海商业、瑞安办公等为代表的商办运营商积极推进轻资产转型的深化，通过委托管理、合作合营等模式拓展布局，借助自身运营经验实现规模扩张。

面对新兴租户需求的变化，运营商积极推进品牌创新与模式升级，打造特色办公品牌，适配科创、创业等多元需求。举例来说，保利商办发布LINKUP+共享办公平台，聚焦灵活办公需求，拓宽服务场景。陆家嘴集团发布办公年度全新品牌，以“L FOR MORE”为理念，落地AI加速器，精准对接科创企业需求，打造差异化办公品牌形象。

同时，新增供应收缩背景下，部分商办运营商聚焦存量项目焕新，通过硬件升级、场景创新、品牌优化等方式，挖掘现有资产潜力，部分优质项目通过绿色化、智慧化改造提升资产溢价，凸显存量焕新的价值。

整体来看，商办运营商逐步从“空间提供者”向“综合服务商”转型，通过服务升级、生态共建，优化租户体验、增强客户粘性等，构建差异化竞争优势，丰富办公生态内涵。数字化转型同步推进，成为运营商精细化运营的重要抓手，通过技术赋能提升运营效率与服务质量，进一步强化核心竞争力。

现阶段，大宗交易因其灵活性、直接性和低门槛等特性，仍是商办资产流转的重要路径。

据不完全统计，2025年内地商办大宗交易市场表现为量缩价升，全年共计发生53宗办公资产交易事件，总交易金额约为563亿元。对比2024年，交易宗数同比下滑7.02%，交易总金额及平均单笔交易金额均实现同比上涨，主要受多笔地标级大单拉动。

进入2026年一季度，市场延续回暖势头，单季度录得15宗商办资产交易，总金额约171亿元，其中上海新天地太平桥综合体以59.9亿元实现险资联合体收购，新茂大厦、中港汇·黄浦、亚洲银行金融大厦等多笔十亿元以上项目落地，长线资金对核心商办资产的配置意愿显著回升。

超10亿元的大额资产交易案例包括上海博华广场、北京世贸大厦、上海仙乐斯广场、广州越秀金融大厦等，这类项目区位优质、租金稳定，买方以险资、国企、上市公司为主。

聚焦买家资金维度，观点指数注意到2025年至2026年3月，办公类资产交易市场表现为外资撤退、内资接盘的趋势。其中包括阿布扎比投资局、新加坡CDL、基汇资本、ARA、CPP Investments等外资或境外基金密集出售核心资产，由中邮保险、大家保险、中国人寿、象屿集团、中建联合体、地方国资平台等内资机构承接。

需求结构上，企业自用需求主导市场，投资需求逐步修复。具体来看，期间自用买家包括上市公司、实体企业、金融机构、券商、医药与科技企业等，典型如兴业银行、光线传媒、扬子江药业、爱尔眼科、货拉拉、峰岹科技、方大炭素等，均通过整层、整栋收购实现总部办公或资产自持。

投资型买家以险资、地方国企、央企、AMC及市场化基金为主，重点布局核心地标与折价资产，在市场出清阶段积极收储优质物业。

交易结构层面，2025年至2026年一季度商办资产交易方式多元，市场化转让与处置类交易并行。

观点指数注意到，以司法拍卖或债务重组方式交易的项目增多，优质资产以更合理的价格成交，行业仍处于风险出清、债务化解、存量重组阶段，同时也为长线资金提供了低成本布局的窗口期。

从交易城市分布来看，市场高度向核心城市集聚，非核心城市资产流动性持续偏弱，资产分化进一步加剧。

据监测，上海为绝对的交易核心，2025年至2026年一季度成交宗数与金额均领跑全国，其中博华广场、仙乐斯广场、信泰中心、新天地综合体等一批地标项目易主，既是外资退出的主要战场，也是险资、国企、产业资本布局的核心阵地。

北京以央企、上市公司、地方国资自用与资产整合为主，典型案例包括奥林NEO大楼、北京世贸大厦、丽泽数字金融科技园区等。深圳、广州以金融机构、上市企业自用及本地国资资产运作居多。

杭州、苏州、重庆、西安、天津、佛山等强二线及区域中心城市偶有标志性项目成交，多以区域地标、产业办公及不良资产处置为主，整体仍以一线城市为定价锚点。

整体来看，交易标的多为一线城市核心资产，自用需求成为市场稳定的压舱石，内资全面接盘外资退出物业，险资与国资加大长线配置，司法拍卖与折价成交趋于常态，行业在风险出清中实现价值重构。