卖了三年，为何越卖越多？

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2024，上海不良资产圈几乎有个人尽皆知的秘密：只有谈不拢的价格，没有不可卖的酒店。

昨日，一份社交媒体上流传的上海最新待售酒店清单显示，仅“比较方便操作的酒店资产”就包括31家：

这其中大多是上海虹桥新华联索菲特酒店等三四年前就已经明确要出售的“老面孔”，也包括上海新天地安达仕酒店、上海苏宁宝丽嘉等相对比较“新”的名字。

朋友圈，一些曾经卖豪宅的房产经纪人将“上海优质酒店”梳理成册，大肆叫卖，宛若在卖一批“有价无市”的二手房。

上海酒店资产交易市场风起云涌，但其实关注旅界时间久的朋友应该知道，早在2021年，《上海五星酒店甩卖狂潮来了》一文已经率先指出“上海五星酒店接连遇到经营困局。”

三年过去了，随着世茂等开发商坠入谷底，更多的奢华酒店急欲出手。

上海酒店待售清单逐渐拉长，如果说以前大家还犹抱琵琶半遮面，卖得遮遮掩掩，现在几乎明牌不装了。

况且前段时间风向利好，财大气粗的中外能源企业等“野蛮人”进来抄底，让一批融资中介赚得盆满钵满：

上海宝格丽酒店以24.3亿总价，单价超过10万/㎡卖给了江苏水泥大王金峰集团;

上海外滩万达瑞华酒店以约17亿总价，单价约5.6万/㎡卖给了新加坡金鹰集团;

上海虹口三至喜来登酒店以约16亿总价，单价近2.9万/㎡卖给了上海裕自商业(背后也是金峰集团);

上海陆家嘴中粮海景壹号公寓以超过41亿总价，单价近8.4万/㎡卖给了上海邕鹏实业(背后是内蒙古煤炭能源企业);

上海绿地万豪酒店以近15亿总价，单价近4万/㎡卖给了北京银行。

据旅界不完全统计，仅上述提到的上海豪华酒店大宗交易吸引了超过百亿(合计113亿)资金，其中出售方都是开发商，而收购方大多来自实业家族。

这一轮的资产置换标志着上海高星酒店新时代来临，同时一个卖酒店与卖房的神同步逻辑应运而生：晚卖不如早卖，早割肉比晚割肉亏得少。

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某种程度上说，奢华酒店云集的上海是全国高星酒店交易市场的缩影。

虽然去年上海高星酒店成交了113亿元，但肉眼可见的是，随着上榜酒店增加，卖掉的酒店依然只是沧海一粟。

事实上，与其说卖掉的上海酒店多了，不如说基数大了，“幸存者偏差”让一波相对还算优质的酒店资产得到了橄榄枝，留下那些无人问津的五星酒店风中凌乱。

说白了，当下，上海高星酒店资产最尖锐的问题还是那个字：钱

昨天，听到行业里这么一个故事，颇为有趣：

去年，一家上海的奢华酒店准备出售，位置不算特别好，但基本上也是贴着外环，建筑面积约五万平，五年前投资建设一共花了七八亿元，准备十亿元出售，但是大半年过去了，只有一个圈外的酒店投资人咬着牙给报了个3亿元。

酒店业主怒从心头起，对资方一通嘲讽，暗示加钱：这里是上海，3亿元一平方岂不是才6000元，你们怎么想的?

出价资方才是哭笑不得，这家酒店一年息税折旧前利润就1000多万元，且开业多年房价已达天花板，给20倍估值，3亿已经是给出最大的“诚意”了。

经过一轮市场“毒打”教育，这个酒店业主发现自家酒店还是无人问津，再想找回资方已是不可能，遂追悔莫及。

出售酒店的业主想按照面积算，购买酒店的则是按照价值收益算，这是当下酒店资产交易市场的壁垒之一。

毕竟和买卖二手房不同，接盘五星酒店的“二手酒店”接盘侠们享受不到勾地、周围房产增值等“一手酒店”业主当初的隐形福利，那酒店的Revpar(每间可销售房收入)、F&B(餐饮)、Spa这些核心收益数字就是他们唯一关心的指标。

投资是为了赚钱，所谓情怀都是幌子。

而我们说酒店开业后仿若一个如花少女不断衰老的颜值，开业三年后，房价逐步平稳，几无增长空间，而十年后，往往还面临重新装修(美容)等一系列巨额投资，这对于资方来说都是不得不衡量的因素。

比如前面说的那家酒店，一年1000万元的利润再往上的空间几乎没有，如果再有抵押，利润都无法覆盖融资成本，确实在商业地产里都算很“烂”的资产。

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上海高星酒店待售清单不断拉长，开发商业主们大多面临资金压力，若一直找不到资方，导致旗下酒店流拍，进一步沦为不良资产的可能性也在增加。

据迈点统计,今年 2-3 月,国内共计 58 个酒店项目拍卖,结果是全部流拍,仅 2 月份的酒店流拍金额已超 32 亿元。

事实上，今年以来，大量酒店的流拍并不是意外。

在面临大宗土地交易时，买家往往持谨慎态度，一方面受制于自身的资金实力和运营水平，另一方面，项目背后复杂的债权关系和僵化的运营机制，也是需要考虑的重要因素。

一个更直观的数据是，这些年国内商业地产的不良资产交易总额逐年降低，占商业房地产交易比例却在不断上升。

2023年，根据摩根士丹利资本国际公司(MSCI)实物资产的数据，国内酒店、公寓、高级住宅、写字楼和其他商业地产等总体销售额总计386亿美元，低于 2021 年的603亿美元。

但其中，不良资产销售在 2023 年占商业房地产交易的 20% 以上，这是自2019年摩根士丹利开始跟踪此类数据以来的最高比例。

同时，今年，不良资产交易在中国商业地产销售中也占据相当高的比例。

摩根士丹利资本国际公司数据显示，前两个月的 98 亿元人民币(14 亿美元)交易总额中，有 30 亿元人民币来自不良资产转让交易，大部分交易都是 5000 万美元及以下的小额交易。

反观不良资产交易在 2022 年占国内商业地产交易量的11%，在2022年仅占交易量的9%。

钱少了，不良商业地产多了，这几乎是上述数据背后的唯一解释。

MSCI亚洲房地产研究主管Benjamin Chow亦称，20%的数字“是一个相当大的比例”，并指出一些非不良交易是由需要流动性的压力开发商进行的。

另据全球知名会计师事务所毕马威总结披露，国内经济总量越大、不良资产越多、经济越活跃的地区不良资产交易规模也越大。

上海高星酒店卖不动，却越卖越多，背后原因可见一斑。