这两年，产业园区的日子越来越不好过。

前两年，定项目建园区时有多轰轰烈烈，这两年开园招商后就有多冷冷清清，这似乎已经成了常态。据网络上的数据，截至2024年底，全国产业园区数量已经突破8万家，平均空置率突破50%，20余家上市园区公司的归母净利润合计亏损超40亿元，同比暴跌140%。

到了2026年一季度，各类媒体提及的全国重点城市产业园区的平均空置率超过25%，部分二、三线城市超过40%。如果就我个人体感而言，这两个数字已经很保守了，真实情况更离谱。

现在太多城市都处于一边新增供给不断入市，一边存量去化越来越艰难。很多产业园甚至还没开园，就走上了一条持续失血的路上，预招商的结果已经预示了未来的结局。

为什么园区这个赛道，让太多人摔了跟头?我认为有一个大家都忽视的问题，用地产思维玩园区，从根上就错了。

都说园区难，究竟难在哪?

有几个问题，已经算是园区行业的共性痛点了。

首先就是绕不开的空置率持续攀升，租金却持续下跌。据不完全统计，20个重点城市的工业厂房的平均租金下跌幅度超过16.2%，研办空间更是惨不忍睹，跌幅超过30%。这已经是产业环境相对优质的城市了，其他城市的租金情况可想而知。

其他包括盈利结构单一，绝大部分园区收入来源就是租金和销售收入;同质化竞争，招商陷入价格战，为了抢客户，陷入租金打折、免租期拉长的恶性竞争之中。

这些问题各不相同，但我觉得都指向同一个问题，绝大部分园区从一开始，就是按照房地产盖房子租售空间的逻辑在做园区，而不是按照产业发展的逻辑在做。

当一个开发商带着地产思维做园区，他一定是看到土地、建筑、容积率和回报率。他要算建安成本、销售周期、租售价格和资金周转。这套打法在住宅领域被验证了二十年，但是放在园区里，每一条都可能变成致命伤。因为他并不理解，当下的产业园区核心究竟是什么。

地产思维的致命误区

虽然住宅和园区都是拿地盖楼，但我觉得他们两者之间的底层逻辑是不同的。

误区一：园区究竟靠什么赚钱?

住宅的盈利逻辑非常清晰，拿地、建房、销售，核心就是空间，房子一旦卖出去，交易也就结束了。

但产业园区不是，园区的客户是企业，当下的企业要的不只是一间办公室、一个厂房，而是希望可以找到一个能够帮助企业活下去的环境。入驻园区反而是双方合作的开始，他需要订单、人才、资本、政策……如果园区只谈空间，企业不会来，来了随时也会走，因为标准化的空间，哪里都有。

现在绝大部分产业园区的增值服务收入占比不足5%，甚至完全没有，因为他们并不重视，只是把它当作招商的噱头。

地产逻辑双方的利益在交易完成那一刻就已经锁定，后续是弱关联。园区和企业的关系应该是共生型的，企业不断成长，园区才能不断获益。企业一旦倒闭，园区不仅损失租金，还可能面临空置和再招商的成本。这种共存关系要求园区必须要把产业服务摆在一个非常重要的位置，而不是单纯地配置一个物业团队和几个招商经理。

误区二：甲方思维，我建什么你用什么

地产的产品逻辑我认为是标准化复制。差不多的户型、差不多的外立面、差不多的配套，在不同城市“Ctrl+C”、“Ctrl+V”，主打一个我建什么你们就用什么。

但产业园区的客户需求是高度差异化的，即便同样是生物医药企业，细分赛道不同，他们对于空间、仓储和危废处理这块的需求都是完全不同的。你用一套标准化的户型去应对所有企业，结果就是中看不中用。

我也看到过不少这样的案例，想用几年前建好的闲置空间，直接想靠降价来招当下的企业。他们觉得有空间，就会有客户，但他们忽略了一个问题，企业嫌的不是贵，而是不合适。想用价格战掩盖适配性的差距，本质上就走错了方向，当下的市场，不缺空间。

误区三：赌市场上行，还是长期主义

地产的风险结构，我认为是赌市场上行，只要房价在涨，高周转就能收获高收益。

但产业园区的风险结构完全不同，他是一个长周期持有型资产，他必须扛过经济周期波动。在行业上行期，所有园区都不愁招商，真正考验能力的就是如今的下行期，当企业收缩，谁能靠产业服务留住核心企业，能不能靠多元化收入对冲租金下滑的困境。

用房地产思维做园区，结果就是在顺境中激进扩张，在转型期直接崩盘。

误区四：高周转与产业培育

住宅地产的典型周期就是三年，资金快速周转。

但产业园区本质上是一个慢节奏的生意，即便是中关村、张江高科也不是三年就打造出来的，一个园区从建成到产业初步形成生态，可能需要6-10年。

产业园区的回报周期天然就是长的，他不是靠1-2个项目的销售利润，而是需要靠长期的租金增长、服务收入、投资收益和资产增值实现价值。

用三年周转的思维做十年培育的生意，结果必然是急功近利，为了快速回笼资金，什么企业都招，为了控制成本，运营团队能减就减。短期可能数据会比较好看，但是长期的留存和产业生态一定惨不忍睹。

在这几年里，我们也看到曾经产业新城模式标杆的华夏幸福栽在了地产周期上，还有更多不出名的园区玩家默默退场。退场的原因可能各不相同，但底层逻辑我认为是一致的，把园区当地产项目来做，往往就会一败涂地。

这么多园区，到底在卖什么?

批评地产思维，不等于说园区行业不需要地产能力。

当下的园区市场，成本管控、建筑设计这些地产基本功依旧关键。真正的问题是那些嘴上说做产业，身体却很诚实地用地产逻辑算账、做事的人。

不用地产思维，园区应该怎么做?不要过于重视载体价值，而是需要更多关注产业价值。从招企业转向培育产业，招商不要单纯想着把空间填满，而是需要围绕一个下沉的产业方向，把产业链上的关键环节都聚集起来，让他们能在园区里产生协同效应——企业合作、共享供应链等，这种集聚效应才是园区真正的护城河。

当产业生态形成之后，通过帮助企业找订单、对接资本、引进人才等方向形成可收费的服务产品，推动服务收入提升，摆脱对租金的单一依赖。除此之外，好园区更清楚园区内的好企业，从房东转向合伙人，用租金换股权、用服务换股权、产业基金投资等方式，让园区和企业形成深度绑定，企业成长带来的增值，远比租金收入多得多。

行业寒冬未必全是坏事

当下的产业园区呈现出典型的K字型分化，行业正在经历一场残酷的洗牌。

过去二十年，靠地产、政策红利，很多玩家闭着眼睛就能玩转园区。但现在玩家们终于要面临一个根本问题：产业园区究竟是在做什么生意?

我认为，答案相对简单，只是大家不愿意接受。园区不是卖空间，而是卖生态，不是赚一次性的售价，而是要赚长期的企业成长红利。

行业寒冬未必全是坏事。它会淘汰那些只会盖楼收租的玩家，也会让那些真正做产业的玩家脱颖而出，活下来的也恰恰是这批玩家。