2022年11月，世界顶级投资公司黑石集团（NYSE：BX）旗下资管平台收购粤港澳大湾区约28万平方米现代仓库；6月，国际金融服务公司摩根士丹利集团（NYSE：MS）收购长三角近21万平方米的综合物流地产项目；5月，港资企业新世界发展(00017.HK)收购位于成都及武汉的6项物流物业。

除了项目收购，铁狮门、华平基金、香港置地等多家境外企业（包括港澳台）近期也在中国频频拿地，土地性质以仓储、工业、商业等非住宅属性为主，被外界解读为抄底中国楼市。

实际上，境外资本一直在投资中国房地产市场，但主要是商办、物流地产，投资额也没有突然增加。

商办投资为主

国际房地产顾问公司戴德梁行（NYSE：CWK）中国资本市场部董事总经理刘兵告诉南方周末记者，境外资本在中国房地产市场主要进行非住宅项目的大宗交易，以购买办公楼、商业综合体等商办资产为主。这类物业动辄几十亿，是大宗交易的主战场，过半交易都集中于此。

大宗交易的资金一般来源于养老金、大学基金、主权基金等，资金成本低、规模大，通常进行中长期投资而非短期炒作。

对这类资金而言，写字楼等大宗物业项目标准化程度高，单一项目资金投入大，管理成本低，能够获取长期稳定收益。

“市场行情好的时候，全国房地产市场大宗交易金额一年超过3000亿，境外资本最多有八九百亿。”刘兵说。

2020年之后，受新冠肺炎疫情、房企流动性危机、美元加息等多种因素影响，中国大宗物业交易金额下降，境外投资额也随之缩减。刘兵提供的数据显示，2019年境外资本参与中国楼市大宗交易的金额为811亿，2020年锐减至471亿，2021年有所回升，达到746亿。

2022年10月17日，新加坡房企凯德集团以20.37亿元的底价拍下位于北京CBD的博瑞大厦，这被视为外资抄底行为之一。

在刘兵看来，这只是单一投资案例，“全北京甲级写字楼有两千多万平米，一平米按5万元计算，总市值有上万亿，几百亿、几十亿的资金额度，你怎么炒得动？”

除了直接买楼，近期也有数起境外资本拿地项目披露，同样以商业、办公或综合性质土地居多。但与中国土地市场的整体成交量相比，这部分成交量占比也不大。

房地产数据研究机构诸葛找房梳理了2021年至2022年11月16日以来外资及港资在中国房地产市场公开拿地的情况，一共40宗交易，总价约893亿元，总建筑面积约609万平方米。

相比之下，克而瑞地产研究中心数据显示，仅2021年全国土地总成交金额就超过6万亿，总成交建筑面积20.5亿平方米。

刘兵认为，近两年本土开发商活跃度降低，才导致境外资本的动作引人关注。

冷链物流兴起

不过，在物流地产领域，尤其是与冷链配送相关的投资，欧美等外资占据主要地位。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊向南方周末记者介绍，过去两年冷链物流市场投资激增，每年以两三倍的速度增长，业内的大基金也在向这个方向转型。

过去，冷库等业态没有标准化，市场尚未成形，投资很少。新冠肺炎疫情暴发后，消费者习惯发生转变，冷链配送需求增加，预制菜等产业兴起，带动了冷库投资。

“物流地产领域的主要产品‘高标库’最早是由外资企业引入中国，外资从高标库转向冷库投资更容易。”苏智渊说。

所谓高标库，是规格、配置较高的标准化大型仓库建筑。2003年，美国物流地产运营商普洛斯进入中国，带来了层高8米以上、单位体量100亩以上、带有高月台等一系列高标库建造标准。

在此之前，中国市场上的仓库多数是规格不一、配置较低的库房。欧美由于工业化程度更高、物流业发展更早，大量货物需要存储和快速流通，已经广泛应用高标库。由于标准化程度高，这种产品也受到资本市场的欢迎。

普洛斯进入中国开启了物流地产领域的投资。此后七八年间，这一领域的投资基本以外资为主，少有内资进入。近十年，内资企业才不断发展，逐渐和外资平分秋色。

在苏智渊看来，外资抄底的现象在物流地产领域并不存在。“无论一手还是二手项目，目前每年的投资量较2020年之前的高峰期减少近2/3。”

尽管冷链物流快速发展，但在物流地产领域，高标库依然占据主流，而高标库已经进入市场饱和状态。2010年后，高标库市场持续向上，租金每年都在涨，大量资金和土地投入其中，短期内产生了大量供给难以完全消纳，华中、西南，甚至华东部分区域都已供大于求。

“像上海这样的城市，过去没有出现过这么明显的空置率上升。”苏智渊说，目前华中地区价格下跌、空置率上升显著，2022年二季度，多个华东城市也出现空置率上升。

他还表示，物流业需求中一半以上是做城市配送，受新冠肺炎疫情影响，这部分需求被压缩，导致资本对物流地产的投资更为谨慎。

另一方面，来自美国的资本占外资投资中国物流市场的主流，在2020年之前甚至超过六七成。受美元加息影响，这部分资金目前呈回撤态势，但来自新加坡、欧洲的资金有所增多。

不过，核心地区的优质项目依然能吸引投资。核心区域市场广阔、土地供给紧张，存量仓储、工业用地本就不多，一旦有投资机会依然会吸引资金进入。

业内普遍认为广州、深圳等粤港澳大湾区核心城市依然具有较高投资价值。黑石集团近两年接连收购了粤港澳大湾区多个物流地产项目。

实际上，不止近两年，黑石集团一直在布局中国物流市场。公司官网显示，黑石集团旗下房地产资管平台龙地于2017年成立，专门进行中国市场的物流资产投资。目前在18个城市进行了布局，管理着40多个物流园区，总建筑面积超500万平方米。

在大湾区，除了新近公布的28万平方米现代仓库项目，龙地已投资6个物流园。南方周末记者以合作名义进行咨询，负责这些物流园租赁的工作人员表示，其中位于佛山的3个物流园都是在2018年前后收购的。

港资“抄底”住宅

实际上，境外资本最初进入中国房地产市场是以投资住宅项目为主的。

刘兵回忆，2008年之前一些境外资本在北京、上海等地购买整栋的住宅、公寓。当时房价还没有大幅上涨，楼市调控政策宽松，投资此类项目有利可图。

境外房地产私募基金也会参与开发，和国内开发商一同拿地，三年左右赚钱后清盘退出。当时国内房地产资本市场尚不发达，也给境外资本留出了空间。

在境外资本活跃时期，中国曾对外商投资房地产进行限制。

2006年时国内房价较低，人民币持续升值，不少境外资本涌入中国房地产市场，“海外购房团”的名号频频见诸报端。为遏制这一情况，建设部（现为住房和城乡建设部）等六部门联合发布“限外令”，规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，不得购买非自用、非自住商品房，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为严肃查处。

2008年后，中国房地产市场迅速发展，信托等金融机构越来越多地参与到房地产开发中，外资逐渐丧失优势。

2011年颁布的《外商投资产业目录》将房地产业列为限制外商投资产业，包括土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

随着调控升级，境外资本在中国市场只能散买，对机构投资者而言单一投资标的金额较小，管理成本较高，便退出了相关投资。

上述限制也逐渐解除。2015年“限外令”取消，2017年颁布的《外商投资产业目录》也删除了对外资投资房地产的限制性规定。

对比来看，目前境外资本和内资在中国房地产一二级市场上面临的环境相差无几，投资与否主要看投资回报。

港资房企在近两年内地土拍市场上较为活跃，所拍项目以涉宅地块为主。在诸葛找房统计的2021年以来40宗外资及港资土拍交易中，12家企业参与其中，7家为港资房企，共计拍下24块地，22块为涉宅用地。

香港房企太古地产（01972.HK）在近一个多月连续签下3个内地房地产项目，2022年初宣布未来10年将在东南亚、中国香港及内地核心市场投资1000亿港元，其中50%将用于内地。

新世界发展也在近两年投资多个内地项目。公司执行副主席兼行政总裁郑志刚在2020年初的业绩会上直言，公司不受“三道红线”影响，内地房企陷入流动性危机反而为公司创造机会，可以低价收购高毛利率项目。

外资较少投资住宅，刘兵表示，主要是因为外资通常不具备自行在中国大陆进行地产开发的能力，缺乏相应执行团队，但外资往往充当出资方，通过股市、债市或与内地开发商合作的方式进入住宅市场。港资房企则不存在这一问题，在内地房地产开发上更有经验。

苏智渊认为，另一个原因在于，外资更看重在国际资本市场上的变现能力。住宅市场受政策调控影响较大，不如仓储、商办等资产标准化程度高、稳定性强。