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上海二季度写字楼市场供求升温 非核心商圈竞争加剧

2024-07-10 来源:中国经营报 作者:杨让晨

包括上海和江苏在内的长三角地区仍然是外商制造业投资的大热区域。


“以上海和苏州为代表的长三角区域对外资制造业,尤其是以医疗器械及生物医药产业为代表的高端外资制造业仍具备较强的吸引力。”戴德梁行产业地产部中国区租赁与交易线负责人贺超日前表示,总体来看,目前制造业外商投资市场正趋稳复苏。


记者日前从戴德梁行方面获悉,在今年二季度共有56个外资制造业及研发项目与长三角各地方政府签署了投资协议或投资意向书(分为租赁厂房和购地自建),其中4月份签署18个,5月份签署16个,6月份签署22个(该数据不包含物流仓储类、产业园区投资项目,也不包含制造业及研发项目的开工、奠基及开业)。


除了外商投资回暖外,上海市写字楼市场也出现供求升温的情况,新项目成交活跃,全市平均空置率开始下降。戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示,展望今年下半年,部分外资基金持有折价项目有望成交,得益于上海具有的中国经济桥头堡的独特地位,来自全国的实力自用企业和私人投资者将继续成为办公、酒店项目的主要买家。


写字楼租赁活跃度提升


相较于前几季度,上海写字楼租赁市场活跃度有所提升。


据戴德梁行方面提供的数据,在今年二季度,上海甲级写字楼有4个项目入市,共带来24.1万平方米新增供应。受此影响,上海甲级写字楼市场净吸纳量录得26.32万平方米,全市平均空置率降至21.70%。


其中,新兴区域空置率较为稳定,降至28.08%;核心区空置率小幅上升至15.79%。在新增供应持续入市的市场情况下,上海整体租金下降趋势依旧,大多数子市场板块租金均有不同程度下调。二季度全市平均成交租金录得7.61元/平方米·天,环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米·天,新兴商圈下降至6.11元/平方米·天。


分行业来看,上半年以来,龙头企业引领行业发展,主力行业格局基本保持不变。二季度重点行业中,贸易制造业呈现多商圈分布格局,传统快消品贸易占主力,汽车制造贸易调整较大;金融行业,知名银行及保险公司仍热衷于滨江沿线布点;生物医药行业,国内外知名大型医疗企业整合搬迁较积极。


戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示,下半年预计有8个项目共计71万平方米体量入市,供求压力下租金承压,对于企业而言办公成本降低有利于更多整合型企业升级更新,尤其是租赁实力相对雄厚的大型企业及优势发展行业。


戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示,市场租赁活跃度较前几季度有所回升,以搬迁类型的租赁活动为主。然而,随着优质新增供应持续入市,上海写字楼平均空置率持续承压,上海写字楼租金将继续保持疲软。


汽车零部件项目加速落户


长三角区域仍对高端外资制造业具备较强的吸引力。


记者注意到,在上半年长三角的外商投资项目中,欧洲项目占31个(其中德国占14个,法国占6个,瑞典、瑞士及英国各占2个),美国项目占9个,日本项目占8个,韩国项目占4个。欧洲、美国及日本项目的占比与戴德梁行2024年上半年服务的产业项目比例基本一致。


分区域来看,产业类外商于上海投资项目共计12个,以大健康、新材料等项目为主;于江苏投资项目共计35个,苏州与常州分列前两位。苏州的17个项目主要以大健康、汽车零部件、高端装备制造为主,常州的7个项目以汽车零部件为主。


具体到行业,汽车零部件及大健康项目是外商投资的重点领域。以今年二季度为例,汽车零部件项目共计14个。因长三角各地汽车零部件产业的发展相对完备,此类项目的落户范围较广,14个项目分散在8个地级市内;大健康项目(包含生物医药、医疗器械、保健品及卫生护理)则是近两年来外商投资增长速度最快的领域,在长三角地区共计11个。


戴德梁行方面表示,大健康项目是除对现有产线和产品的增资扩产项目外,外资企业也在积极引进新的产线,以世界500强企业罗氏为例,罗氏诊断亚太仪器生产基地于2023年年底开业,实现仪器设备产品的首次本土化生产。


同时,为更好地融入中国市场,众多老牌外资龙头企业自2022年年初起开始考虑开辟中国首个生产基地的可行性。“在此之前的近几十年间仅有进口销售这个单一渠道,其中步伐较快的外资企业已签署投资协议甚至是首个生产基地已开业。”戴德梁行方面表示,以瑞典墨尼克项目为例,其已于今年6月签署了其在国内首个高级敷料生产基地的投资协议,工厂的建设正在稳步推进中。

编辑: 杨洪波

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