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深圳大宗交易市场放缓,REITs扩容为城市更新项目退出扩路

2022-11-24 来源:南方日报 作者:邱永宽

2022年,我国内地大宗交易市场回落。第一太平戴维斯数据显示,2022年三季度全国大宗交易市场总额下降至274亿元,环比下降17%。另据戴德梁行数据,今年上半年,中国内地录得大宗交易共74宗/750亿元,同比分别下降31%和24%,均为疫情以来最低值。


就深圳而言,今年上半年深圳大宗交易也呈现了大幅下滑的局面。“根据我们的统计,今年上半年深圳大宗交易大概50多亿元,往年上半年大概在100-150亿元的水平。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿说,大宗交易下滑的情况不只是在深圳发生,北上广的交易下滑同样存在。


伴随着市场面、资金面等变化的影响,传统的城市更新市场也在悄然发生变化,部分项目面临压力持续蓄积。不过,以产业园区为代表的部分城市更新项目价格回落,开始逐渐满足持有运营成熟后谋求整体退出的投资逻辑,REITs扩容也为投资者提供了更多退出渠道。


大宗交易周期拉长,物流项目受追捧


吴睿指出,大宗交易具有回报较慢、重投资的特点,交易谈判周期较长。今年上半年的很多交易并不是今年发生的,主要是去年第三季度和第四季度的案例,只是成交发生在今年上半年而已。“不过,我们在谈的项目并不少,甚至比前两年还更忙一些,但成交的周期拉长,难度也加大了”。


他表示,成交时间拖长主要有两个方面的原因,一是市场信心,目前投资者普遍缺那么一点儿信心,虽然知道已经基本处在底部了,但还需要找到更确定的底部的那个点在哪里;另一方面,市场层面的资金相对紧张。“很多大宗交易都要用到并购贷款,虽然对正常的房地产投融资也有鼓励的政策,但在实操层面的力度和顺畅度尚有待改善。” 吴睿表示,预计一些大宗交易会在今年第四季度完成。


不过,从大宗交易的结构来看,存在分化的现象。比如,大湾区物流板块的大宗交易近几年比较活跃,甚至说处于被追捧的态势。不过,深圳可供出售项目稀缺 ,受益于深圳物流需求外溢最为显著的东莞和惠州也受到了市场青睐。数据显示,2021年,大湾区内地九市高标仓存量近1300万平方米,深莞广佛区域的空置率最低,仅为4.3%。


吴睿分析认为,物流项目的大宗交易投资主要为外资机构,境外美元流动性比较充裕。外资投资中国房地产的逻辑也比较清晰,传统的销售型房地产不是未来的机会趋势和方向,而外资投资资金满足周期长和成本较低的优势;此外,新基建是我国未来投资市场的一片广阔天地,物流的概念除了传统的物流,还延展到数据中心、冷链及产业园等,这是一个庞大而具有确定性的市场。


REITs扩容,园区受到投资机构关注


前几年,深圳公开市场住宅用地供应稀少,通过工业用地的工(产)业园区大宗交易借道城市更新成为部分房企取地路径,城市更新进入风口期,大量开发商以开发销售的快周转逻辑进入。但近两年主要由于政策面、市场面、资金面三方面变化综合影响,过去作为城市更新项目主要玩家的开发商资金承压,投资减缓。城市更新市场也由此进入观望期,买卖双方或者合作方之间的价格拉锯,让城市更新项目价格已经处于低位,开始逐渐满足持有运营成熟后谋求整体退出的投资逻辑;此外,REITs扩容也为这类投资者提供了更多退出渠道,对于这类投资者来说,城市更新项目投资迎来窗口期。


吴睿表示,公募REITs仍以基础设施类别为主基调,底层资产类别以产业园和高速公路为主。具备成熟运营,收益稳定持续以及合规性等要求的底层资产为投资人主要考虑标的,即具备一定规模化体量的,产权清晰,现有或未来收益可期的园区为目前投资人主要关注标的。


不过,与传统的快周转销售型物业开发不同,产业园区更多地是基于运营思维的经营逻辑与模式。在经济大环境下,园区经营也面临较大压力。对此,吴睿从三个方面提出建议,一是租户结构优化,为主力或优质租户优化租赁方案,进行租约重组,与优质租户进行长期合作;二是增强政企合作,结合招商引资政策吸引优质租户入驻;三是提高运营内功,积极优化园区环境,同时降低园区内运营成本,增强企业及高端人才粘性。


在REITs扩容之后,园区已经受到各类投资机构的关注,竞争也会加大,未来园区之间的竞争很大程度取决于业主或专业第三方的运营能力。

编辑: 杨洪波

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