近日，上海外服控股集团股份有限公司（简称“外服控股”）宣布将耗资逾13亿元拿下绿地外滩中心T3办公楼的6层、7层、9层、10层和12层总共5层的办公楼（总建筑面积约1.39万平方米）及产权车位45个。

外服控股，中国首家登录A股主板的人力资源服务企业，隶属于上海国资委旗下。据悉，此次交易标的的总价约人民币13.43亿元，其中办公楼交易价格约13.07亿元，产权车位交易价格约3598.94万元，购置办公楼及车位的全部费用由上海外服自有资金承担。此次购置办公楼及车位为上海外服自持自用。

绿地外滩中心 T3塔楼

以交易价格估算，外服控股此次购买绿地外滩中心房产的单价逾9万元/平米。对比近3年浦江两岸及区域板块内大宗成交的8.8万元/平米~13.67万元/平米的单价区间，该购买价格处于市场价格的合理区间。

无独有偶的是，3月7日，同属上海国资委的上海兰生股份有限公司（简称“兰生股份”）刚刚斥资5.61亿元购买了绿地外滩中心T3栋的13层、14层2层办公楼及35个车位，目的同样为自用。

作为上海开年的两笔大宗，尤其是这两笔均为买家自用的大宗，外服控股和兰生控股此次交易引起了市场注意。事实上，从去年开始，商办市场大宗交易方面，自用型买家的交易额明显上升。

根据第一太平维斯发布的数据报告，2022年，自用型买家购入资产合计约611亿元，交易金额占比从2021年的26.6%上升至38%；自用型买家和投资型买家交易额差距从2021年的1283亿元下降至2022年的385亿元，差距明显缩小。

究其原因，除了新落成写字楼大量供应，为自用型买家提供了购买写字楼的良好契机外，空置率上升、租金疲软、融资成本增加等诸多不利大背景下，传统机构型投资者竞争力下降，也给了自用型买家更多抄底吸低的机会。而优质的自用买家，则拥有更高的“购买力”，根据戴德梁行数据显示，上海市在2022年前10大单价最高的写字楼交易，均来自于自用买家。

与传统机构型投资者不同的是，相比起价格，自用型买家更看重写字楼质量和地段。以此次外服控股和兰生股份选择的绿地外滩中心为例：

绿地外滩中心由绿地集团打造，位于上海CAZ核心腹地，“金融不夜城”董家渡区域。

绿地外滩中心区位示意图

2019年，上海建设国际金融中心上升至国家战略，北接豫园、东邻外滩、对望陆家嘴的董家渡成为上海市“一城一带”中外滩金融集聚带南外滩核心区，而绿地集团拿到的13、15号地块则是这片核心区内最大的开发用地，占地面积12.67万平方米，总建筑面积120万方，住宅12万方，商业18万方，办公楼 11幢。有消息称绿地集团对此处地块的投资接近600亿。

位置优越，价值潜力难以估量，从绿地集团拿下地块开始，便吸引了诸多知名企业出资购置。其中，2019年7月，中国人保拿下绿地外滩中心A1、A2办公楼；2019年底，海通证券斥资78.9亿元拿下绿地外滩中心B1、B2、B3 号办公楼；2020年5月，上海银行掷资48.5亿元购入绿地外滩中心T2幢办公楼；2020年7月，国海证券斥资13.8亿元收购绿地外滩中心C1 办公楼；2020年底，建信人寿曾公告预斥资55.5亿元收购绿地外滩中心T4 办公楼。

而这片地除了绿地，先后布局的还有融创、复星、华润、绿城、泛海、SOHO中国等国内龙头开发商代表，为董家渡这片地带来了以互联网金融为主体的近700家机构，成功成为了外滩版图一股新的金融科创势力群体……