经济不景气和疫情反复的大环境下，产业链和供应链在2022年面临着不少的挑战，产业园的经营压力也同步上升。

3月23日晚间，中电光谷联合控股有限公司披露2022年全年业绩报告。

期内，中电光谷实现收入总额55.23亿元，同比增长21.9%；实现经营活动现金净流入1.95亿元，经营活动现金流持续四年为正。

毛利方面，中电光谷2022年整体毛利为15.6亿元，较2021年同期增加2.62亿元；整体毛利率为28.2%，相比2021年毛利率28.6%降低了0.4个百分点。

综合营运提升

用地产逻辑运营产业园已成为过去式，因为底层逻辑早悄然改变。“走出地产逻辑”是中电光谷总裁黄立平频繁提及的内容。

经过十多年的探索，中电光谷这种变化或许能从其最新财报中窥探一二。

2019年，中电光谷确立了四年的发展战略：建设一个产业资源共享平台，坚持系统规划和综合运营两大方法论。

作为四年战略的收官之年，2022年中电光谷交出了较为亮眼的成绩，实现收入总额55.23亿元，同比增长21.9%。虽然营收增长速度下滑，但在全国疫情反复与频发下，做到营收正增长亦属不易。

而与此同时，报告期内该公司拥有人应占利润为5.36亿元，同比减少16.25%。营收大增之下，净利却减少，或许是由于应收账款削弱利润与销售成本上升所致。

数据显示，其2022年度销售成本为39.63亿元，较2021年同期增加7.31亿元。

另外，截至2022年底，中电光谷贸易及其他应收款项为29.96亿元，较2021年12月31日增加6.39亿元，占总资产比例为13.3% ，较上年增长2.3个百分点。

1年内到期的贸易应收款项增加3.3亿元至9.63亿元，而非即期部分，借予第三方的贷款暴增至3.55亿元。

据了解，中电光谷致力打造以园区运营服务为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎的“一体两翼”的业务格局，共拥有三个分部，分别为园区运营服务、园区开发服务和产业投资。

目前，其园区运营服务收入的主要来源为设计与建造服务、物业管理服务及能源服务收入，占园区运营服务收入比例达到82.6%。

从收入构成来看，设计建造服务实现收入13.17亿元，物业管理服务收入为8.31亿元，区域能源服务收入1.76亿元，园区餐饮及酒店服务收入1.26亿元，分租服务收入7720万元及园区金融等其他服务收入2.86亿元。

整体而言，“轻资产业务”的园区运营服务收入为28.15亿元，同比增长46%，占收入总额比例由43%升至51%；而在2022年中期业绩中，该占比一度上涨至高位73.3%。这体现出综合运营能力在不断提升，也展示出转型战略的成效。

综合运营是一种产业服务能力，从产业园区经营角度出发考虑整体的产业运营，以构建全过程、全价值链协同的一体化经营组织体系，更好地服务于园区产业。据悉，另一产业园龙头张江高科也在向产业综合运营平台转型。

“P+EPC+O”是综合运营完整的一体化形态，以后期的招商和运营服务为终极目标来指导前期的规划咨询，通过项目规划、设计控制管理项目建造过程，达成运营服务目标。

中电光谷报告显示，其综合运营业务取得突破性进展，新增签约32.85亿元，相比上年增长577.3% ，新增“P+EPC+O”全过程跟踪项目9个。 

园区开发比重减轻

2022年，中电光谷园区开发服务收入由2021年的26.03亿元增长4.1%至27.08亿元，占收入总额由57%下滑至49%。

中电光谷2022年实现新增签约63.45亿元，同比增长47.4%；实现销售回款61.57亿元，同比增长24.9%。

其中，产业销售业务实现新增签约面积43.4万平方米，实现签约额为27.99亿元，年度回款27.98亿元。

从收入组成来看，产业园区销售收入25.15亿元，较2021年同期水平上涨5.6%，占总额的46%；自持园区租赁收入1.94亿元，同比减少12.22%。

长沙、上海、青岛是中电光谷的自有产业园区销售收入贡献前三名。

长沙信息安全产业园新增引入湖南有态度网络科技有限公司、中泉万汇环境科技有限公司等69家客户入园，全年实现销售收入4.27亿元，占产业园区销售收入的17.0%；上海中电信息港开园即实现70%的入驻率，全年贡献销售收入3.6亿元。

而在加快推动区域新旧能动转化、双招双引等方面，该公司全年实现销售收入为3.16亿元，占产业园区销售收入的12.6%。

报告期内，中电光谷开工面积46.4万平方米，竣工面积93.0万平方米，期末在建面积108.9万平方米。

2022年，中电光谷的产业地标谱系新增咸阳三期、宜昌网信园等2个优质产业园项目；累计“产业地标项目”总数已达23个，累计布局城市46个，累计园区数量88个。

产业用地储备上，中电光谷在成都、长沙、上海、武汉及天津等多个城市拥有产业园用地储备约695.4万平方米，较2021年末的711.8万平方米减少了16.4万平方米。

产业园区自持租赁方面，中电光谷实现营业收入1.94亿元。自持物业可出租面积69.9万平方米，较上年增加12.1万平方米，年底在租面积50.1万平方米，出租率达到71.6% ，实现租金回款为2.15亿元。

得益于经营性活动净现金流增加，中电光谷期末现金及现金等价物总额为22.54亿元，较上年增加9910万元。

2022年，中电光谷来自融资活动的现金净流出为9780万元，而来自融资活动的现金流入主要来自该公司发行香港市场的银团贷款等。