首批公募REITs（不动产投资信托基金）获批上市两周年之际，REITs审核关注事项指引迎来修订。

日前，沪深证券交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》（以下简称“《指引》”），明确产业园区的审核和信息披露标准，涉及项目土地性质、转让限制等合规性关注事项以及项目历史运营数据、评估参数等方面。

首批公募REITs中，底层资产为产业园区的产品有博时蛇口产园REIT（180101.SZ）、华安张江光大REIT（508000.SH）等。Wind数据显示，截至5月24日，博时蛇口产园REIT、华安张江光大RE-IT上市至今累计涨幅分别约为22.06%、27.19%。也就在近日，包含上述两只产品的公募REITs首批扩募启动。

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿对《中国经营报》记者表示，REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来备受市场关注。

“当REITs上市后，扩募是其发展扩张的首要选择。我国RE-ITs市场正迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局。”第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松称。

明确项目特殊性要求

5月12日，中国证监会表示，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》部署和“进一步推进REITs常态化发行十二条”的有关工作安排，指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求。

随后，上交所、深交所发布《指引》，结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，从项目合规、历史运营以及评估参数设置等多维度细化两大类资产的审核关注重点，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性。此外，《指引》旨在提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。

具体而言，《指引》明确，产业园区项目涉及的土地使用权原则上应当以出让等有偿使用方式取得，且其涉及的固定资产报建手续、不动产权证书、融资合同等应当不存在对基础设施项目的土地、资产、股权等转让限制。存在转让限制的，应履行其他程序。此外，产业园区项目资产范围包含配套设施的，管理人应当披露配套设施估值、现金流占比及其入池的合理性。

管理人应当披露产业园区项目的基本情况，包括园区类型、所在区位、运营模式、运营年限、建筑面积与可供出租或者经营使用面积、投保情况、周边竞争园区以及证券交易所要求披露的其他信息。

记者注意到，《指引》要求管理人披露的上述基本情况内容也是衡量产业园区项目资质、成色的主要关键指标。

华泰证券发布的研报指出，产业园区项目的现金流由主要收入减去主要成本计算所得。该类型项目的主要收入为租金、物业管理费，主要成本包括税金及附加、租赁营销费、行政管理费、能源费、维护保养费、资本化改造支出等。

除此之外，《指引》指出，管理人应当披露产业园区项目报告期内的经营情况，涉及租金水平以及与周边可比物业租金水平对比情况、租金增长率、租金收缴率和租金支付结算方式等，出租率、租户分布和集中度、租赁合同期限分布、免租期协定（如有）、关联交易占比等，运营收入以及各类收入占比、成本支出以及各类成本占比、相关税金和费用、运营净收益等。

上述指标波动较大的，管理人应当披露变动原因。其中，项目出租率、租金水平存在明显上涨情形的，除了披露原因，管理人还应当披露合理性及其可持续性，进行核查并发表明确意见。

中信证券在5月14日发布的研报显示，REITs市场保持生命力的关键在于资产的严格准入和产品的清晰信披。REITs持有人的核心利益在于资产能够持续提供稳定（甚至增长）的可分配现金。“根据近两年实践，此次修订由产业园和高速公路先行，进一步完善大类资产审核和信息披露规则，体现了保护投资人的鲜明倾向。”

根据中信证券研报，产业园和高速公路是目前市场份额最高的REITs产品，也是2022年年报波动案例最多的产品。截至5月12日，产业园和高速公路REITs产品合计市值达551亿元，占市场总量的60.7%。其中，产业园REITs占产权类REITs的市值比例为50.9%，高速公路REITs占经营权REITs的比例达66.5%。

中国证监会表示，下一步，将指导证券交易所持续完善REITs信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则。

注重出租率稳定性

《指引》发布之际，我国首批9只公募REITs正好迎来获批上市两周年。两年来，公募REITs不断扩容，底层资产类型持续突破。截至目前，已有27只产品上市，总市值接近千亿元。

而就在近日，公募REITs的扩募方案正式落地，首批扩募产品包括华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT（508056.SH）、红土创新盐田港REIT（180301.SZ）。

值得注意的是，产业园区在公募REITs试点开始之时即为上市产品的主力类型，在首批上市的9只REITs中占比达到三分之一。发展至今，作为成熟类型资产，产业园区也成为首批扩募的主要REITs产品。

根据扩募招股书，此次扩募购入新基础设施项目后，华安张江光大REIT持有的基础设施项目由2个产业园资产构成，即张润大厦及张江光大园。其中，张润大厦拟由华安张江光大REIT的扩募募集资金购入并持有。

招股书显示，截至2022年12月31日，张润大厦建筑面积约为6.05万平方米，租户数量为16家，出租率为96.32%。2018年6月，张润大厦建成后正式投入运营，2018年年末—2021年年末，其出租率分别为12.26%、90.53%、98.93%、98.95%，租户结构主要为集成电路、先进制造、信息技术三大行业的企业。

2019年—2022年，张润大厦平均租金分别为5.54元/天/平方米、5.56元/天/平方米、5.81元/天/平方米和5.9元/天/平方米。2019年至2022年年末，该项目租金收缴率均为100%。截至2022年年末的有效租赁合同中，2023年年末前到期的租约面积占比为58.11%；2024年到期的租约面积占比为36.46%；2024年年末（含）前到期面积合计约为3.97万平方米，占已出租面积的94.57%。

无独有偶，博时蛇口产园REIT此次扩募募集资金同样用于购入新的基础设施项目。

根据扩募招股书，博时蛇口产园REIT此次新购入招商局光明科技园科技企业加速器二期（以下简称“光明项目”），该基金此前已通过持有项目公司股权实现对万融大厦、万海大厦的控制。光明项目位于深圳市光明科学城中心区域，总建筑面积约为11.07万平方米，分为A、A6、B3、B4栋，于2012年至2016年陆续正式运营。

截至2022年年末，光明项目已出租面积约为10.75万平方米，出租率约为97.1%。其中，A栋出租率为95.7%；A6、B3、B4栋出租率为98.3%。截至2022年12月31日，光明项目月租金收入（含税）合计约为629万元，当期平均租金为58元/月/平方米（合同租金，未考虑免租期）。2019年—2022年，该项目租金收缴率分别为100%、100%、99.39%、100%。

招股书显示，截至2022年12月31日，光明项目研发办公部分出租率为95.7%、研发厂房部分出租率为98.3%。综合考虑所处区位、物业品质等因素，预计该项目研发办公部分出租率可稳定在95%，研发厂房部分出租率可稳定在98%。

华泰证券发布的研报指出，在经历今年部分产业园区出租率及二级市场价格下滑后，市场对产业园区类REITs产品资质的衡量角度有所改变，出租的稳定性成为更关键的衡量指标，同时对行业集中度和租户质量的分析有所调整。“部分拥有充足资金的大体量租户企业，可能出现自己盖楼或接受政府无偿赠予土地的情况，从而导致大规模退租；对于行业集中度较高的园区，若行业发生系统性风险，则有可能出现集体退租的情况。”