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最新!北京商办数据出炉:“北部市场”的变化传递了什么信号?

2022-09-28 来源:选址960 作者:江珊

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拉动北京商办需求的有三驾马车:互联网、金融、专业服务,现在,互联网这驾马车有所失速,但可与之匹敌的骏马尚未出现。


“当头部企业开始进行调整,而后续的企业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候,就会形成行业发展的空档期,这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。”


在此背景下,北京商办市场的2022年自然不轻松。


高力国际今天发布的市场分析显示,中国经济复苏向上的趋势基本确立,随着央行积极表态支持宏观杠杆率上升,宽信用将持续助力经济复苏。在这样的宏观经济环境下,北京办公楼市场也如期出现复苏态势,但市场需求动力仍待提升。


数据显示,2022年第三季度,北京甲级写字楼市场净吸纳量恢复至-6400平方米,需求强度相较二季度出现了明显改善。


甲级写字楼全市场空置率维持在16.4%的水平,净有效租金稳定在336.8元/月/平方米,在核心子市场中,除了东城商务区和丽泽商务区出现比较积极的去化,其他子市场空置率均呈现不同程度的上升。


乙级写字楼市场表现与二季度基本持平,净吸纳量为-6.1万平米,空置率为14.3%,净有效租金为227.9元/月/平方米。


产业园区市场方面,受到企业退租影响,净吸纳量为-4.9万平方米,空置率为15.5%, 净有效租金为128.3元/月/平方米。


大宗交易方面,第三季度北京共录得7宗交易,成交面积合计约21万平方米,成交金额近人民币41亿元。其中,由内资买家完成的交易在总成交金额占比中超过80%;康桥资本完成了对大兴生物医药产业园项目80%股权的收购,是唯一的外资买家。


从整体水平看,放眼全国,北京商办市场的出租率和租金水平仍然一马当先,领衔各大城市,是一个优质和健康的市场。


不过,无论是写字楼还是产业园,目前都受到了互联网头部企业进行面积整合的影响,其中望京、中关村、上地构成的“北部市场”首当其冲,这也是传统的互联网产业集聚区。


据不完全统计,在今年前三季度,仅这三个区域新增的可租赁办公空间就至少超过35万平方米,其中望京写字楼市场新增17万平方米,上地区域超过13万平方米,中关村写字楼市场新增超过6万平米。


高力国际预计,未来的一年间,北部的甲级写字楼市场有近40万平米的新项目入市,上地和北清路的产业园市场将迎来供应高峰,总体量或将超过100万平方米。据此预测,互联网头部企业的面积整合预计将会持续影响2023年的望京、中关村和上地市场。


比较亮眼的是,在核心子市场方面,东城商务区受益于大宗租赁成交、丽泽商务区占据高性价比优势,取得了积极的去化,预计4季度空置率还将有所降低。


北京商办市场在2021年经历了“高光”时刻,今年的变化所为何来?


新冠疫情可能只是替罪羊和背锅侠,产业变动所带来的需求改变才是更深层次的原因。


高力国际指出,多种因素的共同作用下,新周期下的办公楼市场已经出现了新的产业变化,互联网科技行业进入转型期,主力租户行业的需求调整将大幅增加未来市场的不确定性。


就互联网科技企业而言,整体政策环境已经进入常态化监管阶段,自身行业的流量红利消失,头部平台已经将注重新增用户转变为重视存量用户的留存,客户留存率和客单价的增长已经成为更重要的经营指标。


随着自身经营压力增加,收入增速放缓,就算没有行业监管政策的出台,互联网企业也已经走到了要直面转型的重要时刻。


高力国际华北区董事总经理严区海指出,北京商业地产市场已经进入3-5年的去化周期,需求侧强度将决定未来市场走势。


严区海认为,短期内,“降本增效”是需求侧的主旋律,因此高力国际维持“中性偏空”的市场判断,但对中长期的市场发展保持审慎乐观,依然维持以新经济需求为主的去化周期的中长期市场判断。

编辑: 杨洪波

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