产业园区是指为实现某一产业目标而创立的特殊区域环境。全球知名的产业园有中关村、硅谷、剑桥科技园、阿德勒斯霍夫科学城、科斯塔科技园、裕廊工业园等等，在中国，产业园区是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式。

40年波澜壮阔，产业园区历5大发展阶段

1979年深圳蛇工业区的设立通常被视作中国产业园区的发展起始点，自此产业园区的序幕被拉开。40多年间，中国产业园区紧随中国经济脉动，几经起伏数次迭代，逐渐形成了量增面扩、百花齐放的局面，全生命周期管理日趋成熟，服务精细化程度持续提升，品牌明星园区迭出不穷，并处于一个迈向高质量发展的新阶段。

具体而言，产业园发展可以划分为以下5个阶段:

1979 -1983年，探索起步期。1979年，蛇口工业区成立，这是中国第一个外向型经济开发区，受中央直接管辖，工业区初期启动资金只有6000万元，通过向外商租出部分土地获取资金再投入建设。处于改革开放前沿，作为深圳特区开放的试验田，蛇口改革的每一步都成为人们关注的焦点，其改革实践也被称为“蛇口模式” ，影响深远。

1981年，蛇口工业区竖起标语牌

1984-2002年，快速成长期。首批14个经济技术开发区、第一个高新区、第一个创新服务中心(孵化器)、第一个国家级新区、第一个海关特殊监管区都在这一阶段诞生，之后从点到面、从沿海向内陆逐渐扩容，奠定了产业园区的主体架构。在改革开放的浪潮下，市场经济快速发展，外国资本加速涌入，产业园区的发展有了源头活水。这一阶段，产业园区得到的支持和倾斜更重要的不是财政上的资助，而是先行先试的政策红利，一批产业园区也在这一阶段完成了宝贵的原始积累。

1988年，北京市新技术产业开发试验区获批，“中关村”诞生

2003-2006年，调整整顿期。到2003年，我国开发区的数量从最早的14个急剧增长到6866个，园区的爆炸式增长导致了恶性竞争、重复建设、占用耕地、环境污染、国资流失等大量严重问题，2003年国务院办公厅发布文件紧急叫停，后经过清理整顿、规划审核、设立审核及落实四至范围等几个阶段的工作，到2006年12月，全国各类开发区由6866个核减至1568个，规划面积由3.86万平方公里压缩至9949平方公里，自此开发区建设基本结束过多过滥的状态，进入相对的规范发展的新阶段。另外，在这一阶段，部分园区行政权限上移，逐步形成政府主导型、企业主导型和政企结合型3种管理模式。 

图：我国开发区的主要类型

2007-2018年，二次创业和市场加速期。这一阶段，中国全面融入全球经济分工，成为“世界工厂”，2010年起，中国GDP超越日本成为世界第二经济大国。在这一背景下，产业园区也生机勃勃，随着工业用地全面实行招拍挂的公开出让方式，民营资本逐渐进入产业园区行业并逐渐发展壮大，以华夏幸福、宏泰发展为代表的PPP 模式，以标准化开发为代表的联东U谷、天安数码城等均在多个城市展开产品复制，以金地、万科为代表的传统房企也闯入产业园区布局。在这一阶段，地方国资对产业园区的统治力有所松动，产业园区的参与主体更加多样化。需要指出的是，受到地产调控、盲目扩张等多方面影响，一批民营园区在之后的发展中遭遇沉重打击出现洗牌。在新势力进入的同时，成熟的产业园区也在突破“成长的烦恼”，比如张江高科提出转型“科技投行”的战略，寻求新的增长曲线。

2019-至今，高质量发展期。向更高层次国际分工攀升，在中美贸易战、供给侧结构改革、脱虚向实的大背景下，政府引导鼓励高端制造业、战略性新兴产业等实体经济的发展，与此同时，坚持“房住不炒”，对房地产的调控持续加码， “三道红线”监管政策2020年出台终结了房地产的高杠杆扩张时代。在产业园区领域，产业用地“全生命周期管理”日渐成熟和普及，打破了产业园区通过房地产获取超额收益的路径，基础设施公募REITs的放开则打通了产业园区退出的堵点。这些内外部环境的变化，明确了产业园区不是单纯的房地产而是服务于实体经济的“基础设施”，倒逼和引导产业园区向专业化、集约化、特色化发展以获取合理的经营利润，产业园区进入谋求高质量发展的新阶段。

百家争鸣，都是“不一样的烟火”

广义上的产业园区概念非常宽泛和复杂，高新区、开发区、空港区、综保区、科技园、产业新城、特色小镇、孵化器、加速器、物流园等都可以称为“产业园区”，但聚焦到个体上，不同产业园区的管理主体、行政级别、体量规模、运营方式、发展阶段等存在巨大差异，不能以简单标准统一衡量。

依据主导权，产业园区可以分为政府主导模式、企业主导模式、政企联合模式。政府主导模式是目前我国最为常见的产业园区开发运营模式，在政府主导模式下，地方政府通常在园区设立产业园区管理委员会，管委会通过下设投资开发公司负责园区基础设施建设。企业主导型模式是指有优势的企业独立拿地，展开园区开发、招商、运营等，如联东U谷、中电光谷等。政企联合模式是政府与企业各出资源各出优势联合进行产业园开发建设运营，如华夏幸福基业产业新城等。

依据产业功能，产业园区分为加工制造型、商务办公型、科技研发型、仓储物流型。加工制造型园区主要是服务于组装、制造类企业，其空间载体的主体配置是厂房；商务办公型园区主要面向现代服务业或承载企业的研发、经营管理、后台服务和销售环节需求，其空间载体的主要配置是办公楼、展示中心等；科研研发型园区主要面向科技企业，满足这类企业的研发、设计、办公需求，其空间载体的主要配置为厂房、办公楼、实验室等；仓储物流型园区主要面向商贸、物流类企业或承接企业的仓储周转需求，其空间载体的主体配置是仓库及配套设施。

依据设立主体或行政权限，产业园区分为一级园区和二级园区(园中园)。一级园区直接承接园区总体规划，对产业政策、税收优惠、开发进度、土地出让乃至社会事务和辖区管理享有一定的独立性和自主性。根据国家发展改革委、科技部、国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、海关总署联合发布的《中国开发区审核公告目录(2018年版)》，截至2018年，国务院批准设立的开发区共有552家，省（自治区、直辖市）人民政府批准设立的开发区1991家，共2543家开发区，随着这几年开发区的新建、退出、合并、调整等，该数量又有新的动态变化。二级园区在地理范围上是一级园区的组成部分，在发展上服从一级园区的规划要求，一级园区可能由多个二级园区共同组成。

依据企业准入要求，可以分为综合型园区和主题型园区。综合型园区内的入驻企业类型较为多样，行业属性不明显，彼此的产业关联性不强，园区为广泛的企业提供通用型服务；主题型园区通常有明确的主导行业或产业，并为之提供针对性服务，例如生物医药产业园、电子商务产业园、集成电路产业园等。

此外，依据所有制，产业园区分为国有园区、民营园区、集体园区等；依据产品形态，分为产城融合型产业园、单一功能型产业园等；依据经营方式，分为持有型园区、出售型园区、租售并举型园区等；依据开发运营模式，分为重资产模式园区和轻资产模式园区等等。

进入与退出，24家上市公司领航发展

历经多年发展，我国涌现出了一批以产业园区开发运营为主业的上市企业，比如京津冀区域的北京电子城、空港股份，长三角区域的上海临港、苏州高新，以及大湾区的招商蛇口、力合科创等，他们在我国各个重要区域的产业发展与升级中，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。

此外，还有不少上市公司涉及产业园区开发运营业务，但多为自用或兼营，笔者未将其列入典型园区上市公司之列。

万变不离其宗，3大盈利来源最主流

产业园区的盈利来源主要包括开发性收益、经营性收益、产业性收益三大类。

开发性收益。开发性收益主要包括土地开发整理、产业载体销售、住宅和配套销售收益、物业租赁收益、资产证券化等。土地开发性收益是产业园区的生存基础，具有资金回笼快、预期回报稳定的特点，是产业园区实现现金流平衡的压舱石，也是大多数产业园区最主要的收入来源。特别需要指出的是，随着公募REITs正式推出，资产运营质量高的产业园区还可以通过资产证券化获得可观的收益。 

经营性收益。经营性收益主要包括公共设施搭建及运营、公共服务政府购买和补贴、以空间和设施为载体进行的代运营业务。经营性收益的规模和占比通常不会太大，但对于企业开展园区拓展、提升专业能力、进行资源整合具有不可替代的促进作用，也是产业园区向轻资产转型的重要基础。

产业性收益。产业性收益主要包括产业孵化收益、产业投资收益、产业经营收益，具备专业性强、回报可能性大的特点，是产业园区提升自身竞争力的重要手段，也是“捅破”收入天花板的重要方向，是头部产业园区的布局重点和竞争焦点，一些进入较早的产业园区已经在该领域获得了丰厚的回报。