深圳深化REITs试点，将打造亚太区REITs中心。

近日，深圳市发布《关于深圳市2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年计划草案的报告》（下简称《报告》）。其中，在2023年经济社会发展主要任务中提到，“深化基础设施领域不动产投资信托基金试点，打造亚太区REITs中心，推动红土盐田港(5.250, 0.00, 0.00%)REIT、博时蛇口产园REIT完成全国首批扩募。”

据浙商证券(10.110, 0.00, 0.00%)数据，目前深圳市发行的REITs数量为5支，占比为18.52%，为各城市之最，且其中4支REITs为首创项目，“故深圳市在打造亚太区REITs中心上具有发行经验优势，首批扩募及商业地产REITs的试点发行进程值得关注。”其强调。

不动产投资信托基金(REITs)是指在交易所公开上市交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产或其权益转化为流动性较强证券的标准化金融产品。

早在2020年4月底，证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，正式启动基础设施REITs试点。投资者认购踊跃，Wind数据显示，截至2023年3月8日，我国市场上有25只公募REITs，发行规模超过800亿元。

2021年6月21日，深圳市属国有企业协作创新的全国首批基础设施公募REITs产品——红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新盐田港REIT”）正式在深圳证券交易所上市。近日，博时招商蛇口(13.490, 0.00, 0.00%)产业园REIT也公布了试点首年的年报，年报显示，截至2022年末，博时蛇口产园REIT的基金净资产达20.42亿元，净利润则为3880.1万元.

上述《报告》强调“要推动红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT完成全国首批扩募。”早在2022年5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。

同年9月，深交所正式受理博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT扩募申请。其中，博时蛇口产园REIT本次扩募拟购入资产为位于深圳市光明高新园区的招商局光明科技园科技企业加速器二期项目；红土盐田港REIT本次扩募拟购入资产为位于深圳市盐田港综合保税区内的世纪物流园项目。

REITs扩募正渐行渐近。截至目前，在首批的5只扩容队伍中，包括红土盐田港REIT及博时蛇口产园REIT在内的4只已完成问询函。

证监会债券部主任周小舟曾公开表示，“REITs对于盘活存量资产，扩大有效投资，降低实体企业杠杆率，推动金融供给侧结构性改革，服务构建新发展格局和经济高质量发展具有重要积极意义。”

以保障性租赁住房REITs为例，2022年8月底，北京保障房、深圳人才安居、厦门安居集团首批三只保障性租赁住房REITs成功发行上市，共募集资金38亿元，带动投资总额超过350亿元，全部投向新保障性租赁住房项目建设，支持了保障性租赁住房发展。

但自2020年4月基础设施领域REITs试点启动以来，为适应基金法相关要求，REITs采取了“公募基金+资产支持证券（ABS）”的运作模式，在公募基金与项目公司（SPV）之间嵌入一层ABS，由公募基金持有ABS全部份额，再由ABS持有项目公司（SPV）全部股权，从而形成“公募基金-ABS-SPV”的产品结构。

深交所总经理沙雁强调，“该结构设计对现阶段顺利推出REITs产品发挥了重要作用，但相对复杂的产品结构也带来管理成本较高、运作较为复杂的问题，且不利于投资者追责，有必要进一步完善。”

鉴于此，她建议修改基金法，对以获取不动产收益为主要投资目的的基金的投资范围，授权国务院证券监督管理机构另行规定，为简化REITs产品结构提供法律支持，进一步降低产品管理成本，提高产品竞争力，促进存量资产盘活，更好服务实体经济高质量发展。

此外，进一步扩大公募REITs试点范围也是趋势之一。台盟深圳市委会主委林娜也建议并支持在深圳探索试点商业地产REITs。

她表示，考虑到核心区域的商业地产具有良好的现金流表现，若适度放宽基础设施REITs资产范围，在坚持“房住不炒”的定位下允许房企发行商业地产REITs，将有利于盘活房企存量资产，防范化解房企债务风险，降低实体经济杠杆。