每年到年末的时候我们和选址中国会策划本年度的创新发展报告，作为行业的总结或者启发。今年的创新报告因为疫情的影响，纸质版会稍微的滞后一些，我们今天做一个内容的预发布。两部分，2021年有整体的回顾，第二总结2020年行业发展的关键词。

第一部分整体回顾还是说大的宏观形势，产业园区跟宏观经济，包括战略新兴产业的关联非常密切，所以我们对宏观经济一定要非常关注。2021年是整个中国经济“十四五”规划第一年，在百年未有大变局的大局势下，科技创新会被国家越来越提到关键的位置，在国家“十四五”战略规划里，科技创新是最主要的关键词，包括在习总书记去年的科学家座谈会上也提到了，科技创新是我们未来最关键的一个国家振兴的手段。

作为科技创新的主要载体和抓手，产业园区在2021年得到了政府，包括产业的巨头，一些产业企业，包括一些房地产企业，像刚才金科，还有一些资本，包括一些轻资产运营机构持续的关注。应该说2021年是一个分水岭，或者说分化的年份，2021年传统的房地产是非常低迷的状态，但是相比较而言，产业园区还是比较升温的，或者是大家非常看好的领域。背后的原因就在于，产业园区对中国经济，包括区域经济贡献或影响是非常之大的，我们仅仅以全国国家高新区为例，全国截至到2021年有169家国家级高新区，仅仅169家国家高新区对中国GDP的贡献达到了10.2万亿，占全国GDP的12%，另外对高新企业的孵化，包括上市公司等等，这些高新区都是起到非常重要的作用，其他的各类产业园区也一样。

因为产业园区这样对经济的作用，所以得到了各方的持续关注。今年我们和君产业园区事业部合作多家政府背景的园区，包括房地产背景的园区，还有一些从实体延伸过来的园区。实体企业做园区，现在也越来越多了，我们认为反而这一块可能是更有潜力的，或者说更有资源的方向。

各地的产业园区在大的背景之下就加速上马，2021年产业园区依然是非常热的势头，在这种背景下，产业园区开始出现了一些供过于求的局面，这是统计了国家级经开区的数量，从2010年的90家到2020年217家，国家级高新区从2010年的27家到2020年169家，这只是最具有代表性的主力军，更不用说其他的这些中小型的园区，我们初步统计有一定规模的全国各地产业园有15000多家，还不用说县级或者更小的产业园。

在这种情况下，加之疫情和传统房地产下行的影响，包括一些传统制造产业的下行，2021年产业园区也面临了一些挑战和压力。一方面各界都很关注，但另一方面行业的内部竞争，所谓内卷也越来越激烈，很多园区的空置率也在提高，同质化的恶性竞争也是越来越明显。从我们的观察来看，产业园区现在是大家都很热，但是从产业规划、产业定位方向，包括一些招商运营的策略，包括一些政策，包括运营服务体系，其实都呈现趋同，同质化竞争的态势，所以一方面是供给在不断的增加，另一方面大家是相对趋同，所以就出现了一些恶性的竞争。

如何破这样的局呢？我们也提出了一些初步的建议。我们认为产业园区需要创新，我们在2020年提了五大创新趋势，从盈利模式创新、数字化创新、融资模式创新和政策创新、招商运营的创新，今年我们也做了一个创新，以关键词的形式来提出了一些创新点，也是总结了行业的一些特点。

城市营销、产业基金、政策创新，还有专业化园区，运营为王、轻资产、公募RETIS，双碳、元宇宙、新兴产业，也分了三个大的篇章。

今天时间关系说四部分。

1、城市营销

作为城市园区的上位规划，每个园区处在城市单元里，园区对城市的价值日益凸现，城市和园区其实是一个互动的关系，如果城市的量级和城市的品牌效益、吸引力比较高的话，产业园区也相对会有比较好的外部态势，如果产业园区做的好，反过来对于城市的拉动也非常重要。城市营销现在也越来越热，这两年所谓网红城市也越来越多，以西安、成都、长沙为代表的一批网红城市兴起。网红城市兴起对于人才和产业的影响也是越来越大。城市营销我们说现在进入了2.0阶段，从早期主要是着眼于当地的房地产和旅游业为主要目标为城市营销的1.0阶段，现在进入通过对城市产业环境和科技环境的呈现实现引入。另外城市化的展现提高对高水平人才的吸引，产业园区对于产业和人才的依附是非常重要的，如果哪个城市能吸引更多的高科技，或者战略新兴产业，能够吸引一些高素质的人，城市的吸引力就会更大。相应所在的城市产业园区也会具有更好的一些潜力或者机会。

这两年说的比较多的就是合肥，合肥作为原来中部城市快速崛起，其背后也跟政府所做的一系列动作有非常强的关联性，合肥对于人才的吸引，包括对于产业的吸引，包括对于投资的一些所谓城市的风投，都是做的非常好的。

所以我们说，园区一定要关注城市，包括选择一些量级比较高的城市。另外要跟城市有很强的互动。我们说产业园区有很多地产背景的，或者一些其他背景进入的园区企业，对于政府或者政策不是那么关注，但其实我们说一个产业园区要想真正做好，离不开政府的支持，包括一些政策的扶持，所以如果产业园区和政府政策的互动不够，可能往往就会失掉非常重要的要素。但是我们在服务一些客户的时候发现，尤其一些地产背景的，或者是一些对这个不太了解的背景企业，其实对于政府，或者政策的关注其实并不大。

2、专业化园区

刚才金科的同事也提到了，专业化园区现在确实在2021年已经呈现了加速成长的趋势。因为我们也服务了一些专业化的园区，比如说像中关村软件园，包括像中关村的医疗器械园等等，这些是专业化园区的代表，这几年还崛起了一批新兴产业专业化园区，智能网联汽车园、人工智能园、环保园、电商直播产业园等等，包括双碳，专业化园区为什么越来越成为大家的关注点呢？专业化园区往往能够锁钉前沿产业，而且定位精准，能够深扎在产业里进行深度的研究，构建产业的生态和服务体系，最终能够相对容易形成产业聚集。因此这些专业化园区往往能够形成自身特色鲜明，辨识度比较高的标签，而且更容易得到一些行业头部企业的关注和认同，也更容易得到政府和行业协会的支持。

专业化园区的成功要素，首先要选择一些好的产业，肯定不能选择没落的产业。第二要深度的聚焦、研究、深耕行业，要构建产业生态，这些老的产业国家都给我们指明了，更重要是如何真正能够吸引这些战略新兴产业，很重要是产业生态的打造，政府、行业协会，包括KOL，意见领袖，包括行业的一些头部企业，包括行业的产业基金，一些科研机构，包括一些高校院所，还有咨询机构，其实都在产业里有很深的各种各样的资源，所以如果说我们园区要想做好产业就必须要扎到产业里，要有产业生态，要成为行业其中的一分子，这样的话你在行业的影响力才会越来越大，才能聚拢相关的人脉资源。

专业化园区典型代表，也是我们的客户，中关村集成电路设计园，我们叫IC-PACK，它的位置也挺偏的，在北清路，几年前去的都是非常偏，但是今年我去人已经非常多了，它的定位就是泛集成电路设计园，总建筑面积仅仅是22万平米，但是从2018年开园，到现在三年的时间，已经出租率是95%以上，聚集了像比特大陆、兆易创新、北京兆芯、地平线等等聚集了一系列的产业，22万的园区年产值达到300亿，是专业化园区典型的代表。

3、运营为王

运营越来越重要，2021年产业园区已经开始进入了运营为王的时代，现在存量园区越来越多，将会从过去增量为主的态势逐步走向存量运营的时代，过去的这种重开发、重建设、快周转的模式已经不适应了，未来应该是要有深耕行业，做运营的时代。

首先我们是要打造立体化的园区运营服务体系，包括三层面，一是要基础的服务体系，标准保安、保洁、物业等等基础的服务，还有专业化的增值服务，还有更高阶的服务，核心是你要满足我们入驻企业全周期，或者全方位的诉求，包括从产业发展的关键要素、资本、人才，包括市场等等核心技术突破，全都要给它相应的匹配和支持。

另外现在随着跨区域多项目的园区集团化企业的出现，现在也要进一步构建适应跨区域多园区标准化、创新化、总部+前端园区立体化的园区运营服务体系，总部要有标准化的服务清单、服务手册，确保各个园区有相对统一的标准，各地园区有根据各地的特点进行个性化和创新化，反过来让总部的园区标准化体系能够进一步的去更新迭代，形成一个总部和前端园区形成互动的模式。

典型案例是去年帮着首创高科，做了一个园区运营服务体系的搭建，一方面是单园区整个运营服务体系，要通过服务体系的标准化，提高我们的服务品质，二是要让园区运营服务也成为一个盈利的手段，大家都说园区盈利越来越难了，光靠地产肯定是很难，未来必须要发挥服务的增值价值和资本的价值，我们帮首创高科做了这样一些事。另外还要构建一个满足首创高科全国化、多项目布局的集团化运营服务体系。

4、元宇宙

首先我们说元宇宙是新兴产业的代表，产业园区是科创的一个载体和抓手，产业是核心，园区必须要深耕行业，尤其是要高度关注这些战略新兴产业，或者在不断快速崛起的产业。刚才说到专业园区也罢，还是现在新崛起的园区，大家抓的都是一些战略新兴产业，包括前两年比较火的电商产业园，也是这样的一个新兴产业衍生出来的。

战略新兴产业很多了，我们这次的创新报告也会对集成电路，包括智能网联汽车，包括工业互联网，这种新兴产业在我们的创新报告里都会做专门的章节。我们说今年比较火的元宇宙，元宇宙是今年最热的产业词，不仅在中国，乃至全球引爆了全球科技和资本市场。甚至说我们知道的facebook名字都改成元宇宙公司，我们一开始觉得元宇宙听不懂，看不明白，或者觉得有点忽悠，我们一开始也不太理解，后来一研究发现确实有些东西在后面。元宇宙就代表了从过去的桌面电脑固定的互联网，到后面的移动互联网，可能下一代大家认为是元宇宙会是下一代。在这种背景下，元宇宙是非常热的。

元宇宙跟产业园有什么关系呢？好像感觉离的很远，其实不是，通过我们的分析发现，有两个方面跟产业园有亲密的接触。第一可以用元宇宙赋能产业园，第二也有可能打造元宇宙为主导产业的园区，怎么赋能呢？现在好多园区，比如像文创园，产值都比较低，这个时候园区很头疼，收点租金，没有什么别的新的增长点，基于元宇宙这种模式来搭建文创园生态的场景，疼痛借力科技打破空间限不受疫情影响，打破经济空间，把产业链企业整合到园区里来。以我们今年规划元宇宙相关产业，音乐元宇宙产业园，元宇宙说起来很大，不可模仿，其实背后真正落到一些产业上，我们这个企业园区是音乐和游戏都有相应的一些内容，产业本身是有一些应用场景空间的，把VR，或者是一些虚拟方式放在沉浸式的像音乐、游戏等等打造沉浸的空间，其实就能吸引大量的流量，或者C端的关注，通过C端的关注之后，相应的产业链上的企业，比如VR企业，或者是后面的设备制造商等等，相关的产业链在这都可能找到一些展示的空间，或者是园区里可以作为研发，或者生产的场景。围绕这样产业来打造，或者吸引相关的产业链。

时间关系，我们今天只分享了这么四个关键词，而且分享的也都是一些点上的内容，更多的内容我们会在近期正式发布的纸质版《2021年中国产业园区创新报告》里做更详尽的阐述。