感谢选址中国，感谢雪源，让我能有机会和大家做这个交流。刚才特别是听到了郗望主任的分享，把北京城市更新非常细致、务实跟我们做了分析。我从另外一个视角，城市更新的“市”，结合中国城商联城市更新工作委员会跟大家做一个交流。

我们说城市城市分为城和市，我们视角有城的更新，有市的更新。城的更新它更多是站在空间和建筑更新这个角度，我经常会遇到我们的很多知学的老师和同学，以及城更委的成员，跟我们讲过城市更新的时候最担心是盈利模式，因为中国人口下降，存量商业物业已经达到2100万平米，这么大的存量物业，很多地方人口在下降，我们用什么内容去填充它呢？城市更新遇到最大的问题实际上是一个内容填充的问题，是招商优先的原则。而另一个角度是市的更新，它更多是商业和服务业场景的更新。我们说咱们国家的城市都是成行成市，特别欧洲的城市，都是先有交易，慢慢形成人的聚集，然后才形成了城市，成行成市就有谁来买谁来卖的问题，有城市交易的问题，有内生发展的原则。

站在这两个角度我们现在比较流行从“产人城”到“城人产”的城市更新发展底层逻辑。产人城政府招商，把商招进来，自然带动有人在这里工作，他需要什么样的配套，是这个逻辑。我们城镇化达到接近70%这个比例，很长时间都是按照这个逻辑去发展。接下来可能会有所变化，现在工作的年轻人可能不是说因为我要在这里挣钱，所以我要来这里工作，而是因为这里很舒服，这个环境很适合我，所以我要在这里工作。所以整个城市更新的大逻辑就变成城人产的逻辑，首先是生活品质的提升，然后是人才活力的激发，然后来带动产业集群的发展。

从城更委的视角，我们城市更新是沿着这样三大赛道来思考城市更新该怎么做的。第一是讲好城市故事，第二是城乡创生发展，第三是产业集聚社区。它的视角完全都是站在一个内容、场景、产业、商业服务业更新的视角，我逐一来给大家做分享。

首先，讲好城市故事。一个城市最大的不动产是文化，文化包括人文、地景、风物和习俗。什么叫讲好城市故事呢？就是需要我们把城市故事用我城市里面核心的景区、街区、商区来承载这些城市故事，同时让我们的居民，让我们的旅游者、消费者实实在在地用他的消费来为城市更新投票。

我们看两个例子，第一个例子是大唐不夜城。它的街比较宽，500米宽，按说是不聚人的，但是每天常规的节目有50场，大家看到不倒翁的小姐姐有很多。会导致在一个中国年，“西安年最中国”66天的活动吸引1700万人流，元宵节一天有80万人流，极大地带动了这个项目的发展，但是大唐不夜城是经典项目的角度，是线下的项目，当你把它放在城市，姑苏八点半，姑苏八点半是全城各个地方很多的项目都可以参与的，通过夜秀、夜游、夜食、夜购、夜娱、夜宿带动“五大链接”整个城市的发展。

如果只是从文化旅游层面，或者是节目层面的带动还不是讲好城市故事的最本质，故事是用人来承载的。我们学习波士顿昆西市场，1862年建成，1961年改造的时候非常注重原住民的需求，把本地的一些小规模特色商户扶植起来，他们代表着这个区域的故事，然后再加上其他一些补充的内容，就成为到了波士顿必须要去打卡的地方。

上海我最喜欢的项目是愚园路，故事商店，愚园路建设的主导者，有创意产业园，还有入住者，有参与改造的共建者，这样形成的社群来打造这个园，所以我经常说上海的安福路是网红打卡的，如果小姐姐在商店门口多了他们会很高兴，但是到愚园路上来，如果这个小姐姐很多在打卡，店主未必欢迎，因为他们是已经形成社群了，有固定的流量，我们认为是内生发展的动力。从长远发展上来讲，愚园路这种模式会在很多更注重人，更注重内生发展的项目予以应用。

第二，城乡创生。这个词有一点新，大家经常会问创生是什么意思？创生是城市和乡村共享价值，让他的生产、生活和生态“三生”同时提升。这是一个乡村振兴的核心理念，乡村振兴我们其实经历了三个阶段，第一个阶段叫“一村一品”，或者叫“一乡一业”，到了第二个阶段也是我们现在主力在推进的，一、二、三产融如何。一、二、三产融合没有人是完成不了的，到第三个阶段一定推进城乡创生的概念。

我们还是用案例来看，北海道的美瑛选果，这个店是由四个商店组成，一个是物产店，一个是烘焙店，小麦工坊，还有新鲜疏菜水果，还有米其林一星餐厅，这是政府经营的，年销售额1.5亿日元，它是盈利状态，同时把物产包装出来再在网上销售，而且还在札幌和东京机场有自己的销售店来推广美瑛的产品，同时最重要的是美瑛选果俱乐部，让本土的居民和家乡产生一种链接，这样能实实在在地吃到家乡的东西，感受到家乡的关怀。所以我们在北京，其实我们都有自己的家乡，我们家乡未必是在北京，比如我的老家在江苏淮阴，其实如果我们的淮阴有这样的选果俱乐部，我一定会有很大的热情来支持，这还有一个词叫“故乡纳税”，不是真的纳税，人有自己家乡的情怀，由此形成城市创生的核心理念。

这是我们同学的一个项目，在营口鲅鱼圈这个地方，红旗大集原来是普通的集市，这样的乡村集市在我们国家太多了，从这个大集可以形成乡村大集+，把大集精选做出来，网红电商产业园再来去推广大集精选的产品，把大集做成区域公共品牌，形成大集的示范农场。对城乡青年创业形成孵化，市集旅游，做风物大赛，还可以开夜市。大集联络员十里八村的村庄都是要来大集的，大集的联络员可以直接对接到种植大户，另一端直接对接到城里团购的居民，这样形成城乡的联动，形成城乡创生。

我们再看知学在重点推进的产教融合的示范，也是在常州市离市中心15公里的地方，很近的近郊。这种近郊乡村振兴项目和城市更新是完全分不开的，我跟中海的朋友在交流的时候，他说我们不做乡村振兴，我们做城市配套的服务商。我说城市郊区的乡村振兴项目算不算城市的配套呢？他说算，我说这样的项目其实从你的定义上来说完全是符合的，这个项目是一个殷村有9所职业学校，有5万年轻人在这里，这个桥过来就到了杏唐村，我们做青年人能够来的最美村委会，在青年人创业视频，和几万名学生离的太近了。形成“城·校·乡”一体化的产教融合，还有国家级农业产业园，这样项目无论从产教融合的角度，还是城乡融合的角度，还是一二三产融合的角度都有非常强的示范，这样的典型和城里是分不开的，是城乡创生项目。

前面我讲了三个案例，接下来回归到我们今天的重点，产业集聚社区。这是我们第三个方法论，这三个词，产业、集聚、社区，有老师跟我说，说我做这三个词做了三十年，但是从来没有把这三个词放在一起形成一个词，叫产业型社区。这个项目有两个特征，一个是产业的集聚特征，有主导产业的聚焦，同时产业上下游之间要有协同创新，产业社区的原则是开放的，是商产融合的，是生态多元的，也就是说产业的配套和产业之间会形成一个非常良好的互动。

我们还是以案例来看，这是深圳的M0的先驱，深圳凤岗天安数码城的二期，叫深创谷。整个是工业厂房，还有研发中心，我们可以理解为办公用，住宅一样的是公寓，旁边是配套商业，深圳政策是配套和工业的比例是49：51。所以说就形成了一个产业聚集的社区，这个社区可以吸引大约6万人，所以这是一个新项目，和城市更新什么关系呢？我们的视角从来都不是说这个建筑是不是要更新，它一定是一个老建筑翻新，盖成一个新建筑，其实我们没有这个概念，因为它带动新的产业进驻。整个这个区域会达到20万新的人口进入，这就对城市的更新，人在更新，商业在更新，产业在更新，所以我们理解的城市更新是从这个角度来理解的。这是典型的产业集聚社区，针对M0地块的，M0地块在全国各个地方都有应用，是产业用地的复合利用，这个对政府来说是最希望看到的。因为只有这样才可以形成更好的税收，同时产业用地也能有更好的一个价值。

我们再看第二个重庆的九龙半岛的城市更新，这是城市更新片区更新的项目，我们提到了老旧小区改造，也提到了老旧小区改造的配套社区商业，仅仅这样就可以了吗？其实不是。九龙半岛的城市更新是要打造产业的，是要把艺术产业融合进去，一方面是音乐产业，还有在美术半岛主要是美术产业，所以它就要形成一个片区更新的商产融合，不仅仅是一个居住的更新，上海片区更新的重要案例，江南智造国际设计港，8号桥四个园区，再加上其他的园区，一共11个园区，就在五里街道，整个11个园区是开放的，做成整个片区的更新，但它的更新就不是一个居民的居住，或者是一个社区商业的更新，而是整个产业的更新，整个上海政府对这个案例也是非常的重视，经常拿来跟张江高科来做比较，但是它有一个体量很大的，还有一个很小的体量，很值得借鉴。

产业集聚社区一种是创新类的，还有文化创意类的产业集聚社区。在乡村一二三产融合，现代农业产业，包括智慧农业、科技农业、品牌农业、订单农业同样可以形成产业集聚。举一个美国的纳帕溪谷的案例，标杆农庄和200家酒厂构成精致农业产业链的主体，还配套其他的产业，包括葡萄酒做桶的，做葡萄酒机械的等等，做瓶子的、木塞子等等形成了产业集聚，同时在社区的配套200多个品种，100多间酒店，60多间各式餐厅，2个高尔夫球场，6个SPA场，2个购物中心，2个艺术精品商店，2个剧院，1个博物馆，乡村振兴里离开产业的振兴不是真正意义上的乡村振兴，而我们每一个乡镇都有自己的特色产业，有些是现代农业，有些不是，比如汉服、牛仔裤、不锈钢、钓鱼的鱼具会形成特色产业集聚社区，这样案例对我们非常有参照意义。

我们把产业集聚社区，根据城更委的经验梳理成八种应用，一个是项目的应用，产业园区升级为产业社区，二是文创园区三区合一，比如工业遗产的改造是园区、社区、街区三区合一。还有特色楼宇，当楼宇经济它形成产业集聚，同时和它的商业相互融合的时候，就会形成特色楼宇。还有龙头企业社区，这是一种趋势，因为大家在产业链方面的协同，以龙头企业牵头，比如TCL、美的国际创意中心，比如以江南布衣为核心商区。

区域型应用，产业复合用地（M0），这是政府最重要的，一般一个区县或者城市“十四五”规划里第一条一定是产业的发展，书记最关心。第二是片区更新里的商产融合，除了有居民的更新，又有产业注入，这样才会有新的人口。产业文旅小镇，其实就是原来说的特色小镇，它实际上也是一种产业集聚社区，还有乡村振兴里面的产业振兴。

城商联也在做国家首个产业社区方面的全国性的团体标准，这是在我们中国国家标准化管理委员会已经正式立项了，去年10月25日我们正在标准编制过程，刚刚结束了第二次标准的研讨会，也是我们用一个工业先进制造业的一个案例来打磨出标准的应用，因为标准做出来不是一个纯理论化的，是应用，能赋能到这个项目。

下面简单介绍中国城商联，为什么我们会提出市的更新这个角度呢？它是由中国城商联的基因决定的，因为我们是国务院直属的十大联合会之一，前身是中国城市商业网点建设管理联席办公会，其实它在计划经济时代承载着我们国家城市的商业体系建设，和它对应的是供销总社，供销总社承载的是乡村的商业体系建设，城商联正是因为我们有这样的一个基因，我们是国家一级社会组织，我们的党建领导机关是国务院的国资委。

城商联工委除了城市更新工委以外，其他各个工委一共29个，都是在围绕着城市更新里的商业和服务业的场景更新，包括一些产业方面的内容，都是内容方面的。

我们中国城商联城市更新工作委员会是由知学在城商联的领导下发起，联合知学25家城市更新领域的老师和同学，去年4月份正式成立的。

知学到现在是十年的发展，第一个十年我们专注于“学”，城市振兴和乡村振兴领域操盘手实践教学，也积累2万多名的老师和同学，活跃在城市更新项目的一线，我们在教学的案例也超过1000个。到了第二个十年，不仅仅是学，我们要“研产学”结合，从研的角度我们是用团体标准，用我们的产业集聚社区的标准，从产的角度我们更希望的是用我们的标准去深度赋能老师、同学的项目，100个项目10年是我们一个目标。有了这样深度赋能的项目，我们再来做教学的时候就可以以我们深度赋能的项目来做产教融合的课程，这是知学的一个发展规划。

最后我们住建部两部委也在提完整居住社区，这个概念现在也非常重要，我们城商联在完整居住社区方面有很多的布局，我们的社商委有两个非常重要的标准，一个是社区商业中心建设和经营管理规范，还有便民生活圈分类指导与规范，商务部现在最大力推进的15分钟，一刻钟便利生活区源起于社商委，从完整居住社区再往前升级，我们城更委扛起这个职责，进化到在产业集聚社区。这是我们完整的逻辑。

城市更新我们聚焦在市，我们是新场景主义，什么是新场景主义呢？就是满足时代发展的要求，满足人民群众对美好生活的需求，其实它是一个理论层面的东西，但是我觉得对我思考问题是非常有帮助的，上接天，下接地，我们做城市更新项目的时候，就会有我们一个主要的主心骨，能抓住它的核心要点。