近日，北京证券交易所正式鸣钟开市，为更多优质中小企业创造新的发展机遇， 借此良机，北京写字楼市场将激发新一轮的租赁需求。

尽管当前国际环境形式严峻复杂，全球面临着种种危机，从能源问题、资源问题到环境问题等不确定因素较多，但中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了亮眼的表现。2021年三季度，北京写字楼市场的市场活跃度持续旺盛，外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

压抑需求大释放

市场复苏有望

疫情之前的2019年，包括核心商务区如CBD中服地块，以及新兴商务区如丽泽商圈的写字楼供应集中放量，北京写字楼市场面临供需再平衡的调整，市场逐步进入拐点。其次，2018-19年的中美贸易战，导致国际经济大环境的不景气。这两方面的影响，致使从2019年开始写字楼市场从过去供需两旺的黄金十年，开始逐渐进入下行通道。这种下行趋势主要表现在两个方面，一个是租金的下降，一个是成交量的下滑，而且2020年疫情的爆发更是加剧了这个趋势。疫情对市场的影响主要表现在2020年，2021年疫情防控常态化之后，北京写字楼市场的需求端在一整年的压抑之下，开启了快速复苏模式。

抓住时机迅速扩张

数据说话

进入2021年，北京写字楼市场重新迎来了供需两旺的良好态势，在供应大潮持续入市的刺激下，租赁需求进一步释放，市场整体态势向好发展，在三季度出现了“空置降、租金涨”的积极走势。2021年前三季度，全市甲级写字楼市场新增供应已突破100万平方米的大关，而同期净吸纳量累积达61.37万平方米，是去年全年总吸纳量的3.4倍。

从2021年的数据来看，租赁需求增长强势，而且是过去几年前所未见的，主要原因还是租赁需求在疫情期间被抑制。从吸纳量来看，2、3季度表现强势，但是2、3季度从企业租赁成交来看，主要集中在头部互联网企业的快速扩张上，比如字节跳动、美团、阿里巴巴、华为等。这种表现还不能完全称之为市场复苏，更不能称之为触底反弹。只是因为互联网企业受疫情影响较小，甚至是受益的，因此，这类企业抓住了时机迅速扩张，使得北京写字楼市场表面呈现出市场好转的迹象。

IT金融掌大旗

租户配比要多元

基于2021年前三季度的市场成交情况可以看到，信息技术（30%）及金融（26.5%）类企业的租赁成交占据了写字楼市场承租面积的前两名，二者之和高达56.5%。而专业服务（8.6%）、健康医疗（6%）以及消费者服务（5.2%）等行业也在充分释放租赁需求。

北京今年出现了较多的大体量成交，业主需要考虑大客户的进驻及流失带来的不利影响。大客户流失后，新客户对于以前的租金能否承受、是整租还是分租，对于业主来说都会面临很大的问题。首先，现在很多开发商和业主方都在考虑是否将鸡蛋放在一个篮子里的问题，其次还要考虑国家政策的管控，如教育行业“双减”政策对写字楼市场的影响等。在整租方面，整栋客户的话语权很强，在商业谈判中会提出很苛刻的条件，这就意味着在商务条款谈判等方面业主处于不利地位。因此，第一太平戴维斯始终建议业主在选择客户的时候一定要多元化，如产业、行业、面积等方面要进行有科学依据的划分。这种多元化虽然会给业主带来初期租赁及资金的压力，去化会比较慢，但后期的楼宇租赁会比较稳定。

四大要素

打造卓越楼宇品质

影响写字楼招商运营最重要的要素，第一是楼宇本身硬件品质，这是最基础的因素、也是不容易更改的，除非进行大规模的升级改造；第二是租户结构是否科学合理；第三个就是物业管理水平。而这三个因素决定着第四个最关键要素，也就是租金水平，整租客户会忽视其中的租户结构和物业管理水平。所以，现在的楼宇就形成了两极分化，部分经营良好的楼宇，经过十几年的发展已经形成了良性的租赁循环。而在不断涌现的市场变化中，新入市楼宇的业主方就比较茫然、不能清晰的把握市场走势与变化，在租户结构的搭建中会出现一些疏忽或纰漏。所以，温书阅认为业主还是要静下心来，恪守住科学的租赁模式。

对于头部互联网企业，有一些扩张是比较科学的选择，有一些还是比较盲目的。对于企业的盲目选址，也会给业主带来很多潜在发风险。所以业主在选择企业的时候，温书阅也给出了自己建议：要对企业的发展、业务线、市场地位等做一个基本的判断，合理的确定租赁面积，而且未来业主对于自己潜在客户的业务研究也要着手开展起来。

去中心化下的北京

各级商圈多元发展机遇

北京近几年写字楼市场的发展与变化，包括互联网企业的迅速扩张、联合办公的兴起与退潮，出乎了很多人的预料。从未来的大趋势来看，核心商圈、次核心商圈、包括新兴的丽泽商圈，其商圈特征与印记会越来越清晰，相较而言，核心商圈的客户群体和行业聚集程度会更高一些。北京一直在去中心化，疏解首都功能，未来会跟雄安新区的发展形成紧密的关联。从长期趋势来看，传统的金融行业将会稳步发展，而互联网头部企业的扩张也会比较稳定。紧随其后的企业也会脱颖而出，为写字楼市场提供新的发展动力。