5月24日，俊发集团成功转让新螺蛳湾2宗面积约161.23亩住宅地，累计置换出26.65亿的现金流，一定程度上缓解目前的流动性困难。

观点新媒体了解到，此次地块交易中，一宗转让至云南元澈房地产有限公司名下，转让价格为人民币6.06亿元；另一宗转让到云南玺佳房地产有限公司名下，转让价格为人民币20.59亿元。

按2019年的拿地价计算，两地块总价约19.2亿，2年后以26.65亿转让，可以说相比拿地时多赚约7个亿。

在4月的媒体沟通会上，就企业的流动性困难，俊发创始人李俊曾表示，目前正在与央企洽谈，5月会有重大消息披露，接近百亿元的项目合作与资产处置计划。

到了5月，俊发集团资产处置消息也越来越多，月初先后转让了子公司的股份及新增股权出质。月末，通过出让地块“回血”近26亿元。

如5月5日，俊发集团转让了子公司深圳市俊发房地产有限公司5%股权，由广州唐鑫贸易有限公司接盘。

5月6日，俊发集团新增股权出质，质权人为广发银行股份有限公司昆明金碧路支行，出质股权标的企业为云南俊辰房地产开发有限公司，出质股权数额为13.7亿元，占所持股份比例为96.48%。

回看此次俊发集团的债务危机，从传出到确认，到与央企洽谈合作，再到5月披露重大交易信息，处置速度并不太慢。

开端

4月份，俊发集团召开业主与媒体沟通会，集团创始人李俊出席并就俊发集团的现状、发展举措做了发言，表示要“重新执掌俊发，全力以赴保质保量完成3.6万套住房的交付，给大家一个满意的交代”。

时隔20年，李俊再次走到媒体镜头前，却是因为逾期的信托贷款。

彼时，李俊对俊发中建投信托违约债务则回应，由于双方沟通问题，中建投六个月宽限期的展期信托，没能通过。目前信托方已经同意，项目已经恢复销售，6个亿信托计划在到期未能偿还情况下也会由总公司偿还。

据了解，中建投信托·安泉560号集合资金信托计划开始发行于2020年10月20日，规模4亿元，产品期限18个月，融资方为云南瑞玖房地产开发有限公司，所募资金投向俊发集团昆明安宁的“俊发城”项目。

针对债务延期，俊发集团表示，受安宁俊发城疫情影响，导致销售缓慢。目前项目抵押值及货值均足以覆盖中建投贷款余额，在疫情好转后，销售也会逐渐恢复，有信心在2022年10月23日前还款。

对俊发集团这次流动性危机，早在今年2月，惠誉将俊发地产的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，展望负面。

观点新媒体了解到，惠誉评级下调的原因是俊发地产流动性和融资渠道有所削弱，负面的展望反映了为2022年10月和12月到期的资本市场债务再融资的不确定性。

目前，俊发集团仅存续了一只美元债，存续规模2.37亿美元，票息11%，将于今年12月24日到期。

2月份惠誉就预言，俊发地产可能不得不依靠资产处置来解决于2022年下半年资本市场债务到期的问题。

截止到2021年6月底，俊发地产的非限制性现金/短期债务的比率从2020年底的0.8倍降至0.4倍，意味着即将面临巨大的偿债压力。

俊发地产在2021年6月底的无限制现金为45亿元人民币，而于2022年10月到期的境内公司债券为20亿元人民币，有2.37亿美元债券于2022年12月到期以及于2023年3月到期的20亿元人民币公司债券。

“公开披露截至2021年末，俊发集团总资产1580亿元，权益有息负债263亿元，未售土地储备资源3872亿元，其中已确权拿到土地证的货值有1263亿元。”李俊在4月28日的发布会中表示。

从这组数据的表面上来看，俊发集团的资产覆盖有息负债绰绰有余。

但从2021年下半年开始，俊发集团就因裁员、拖欠民工薪资等问题，被外界讨论。虽然李俊表示“目前俊发不存在资不抵债的情况”，但无法回避短期资金陷入流动性困境的现实。

偏安

被业界称之为“云南一哥”的俊发集团，最早创建于1998年。近几年云南土地供应市场上，俊发拿地最多，龙湖、招商、中铁建等少量拿地，但数量远不及俊发。而万科、融创、碧桂园等头部房企均未在云南拿地。

省会昆明作为俊发集团的“大本营”，自2021年下半年以来房地产长期处于持续下行趋势。

观点新媒体了解到，今年一季度，昆明商品住宅均价为13731元/平方米，供求量为近3年次低点，价格降至14000元/平方米以下。

但昆明住宅的整体存量逐年攀升，截至2022年3月，存量从2019年的624万平方米升至目前的916万平方米，去化的周期从2020年下半年的小于1年，升至目前的约2年。

2020年以前，昆明房地产投资增速高于全国水平。但2021年受政策及市场影响，全国出现房地产投资增速减缓，昆明房地产投资增速大幅减缓且低于全国水平，并于10月出现同比负增长。

在“充满危机”的去年，昆明商品房供应较2020年下降36%，成交量较2020年下降22%。昆明楼市的整体下滑，对于“重仓”昆明的俊发来说影响颇大。

这份“危机”对于俊发集团则是表现在销售上，2021年总合同销售额达530亿元，同比下滑20%。惠誉在下调评级中表示，由于行业需求和市场情绪普遍疲软，2022年的合同销售额将进一步下降。

观点指数发布的数据显示，今年一季度，俊发集团全口径销售额为59亿，去年同期则是100亿，接近腰斩，资金流入减少，支出增加，流动性不断降低。

在此情况下，据俊发对外透露的信息，2021年10月至今，已偿还了金融机构本息95亿元。

失速

另一方面，俊发集团土地市场表现依旧“勇猛”，拿下了2021年全年昆明新供应土地约1/3。

对外扩张同样“勇猛”，去年6月上海集中供地中，俊发集团携手上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司合力斥资15.37亿元在上海青浦区拿下一宗土地。

在2017年，俊发集团曾以452亿元承债式收购云南中豪集团，接手中豪后，俊发集团成立了昆明俊奥商业有限公司，将前者旗下螺蛳湾国际商贸城收归麾下，并将项目更名为俊发·新螺蛳湾国际商贸城。

而此次26.65亿出让的两宗地，正是位于新螺蛳湾。

此外，承债式收购让俊发在并购项目的同时也接下了中豪集团大量债务，与民生银行、信达资产、工商银行等多达21家金融机构，就债务重组达成了一致意见，并签订了相关协议。

后据李俊计算，螺蛳湾给俊发带来了309亿元的债务负担，“如果俊发没有收购螺丝湾项目，有息负债将大幅减少80%以上。”

近几年，俊发集团持续加码全国化战略，分别在上海、西安、广州等地推进当地旧改项目。2019年在广州正式成立大湾区公司，一年内就在大湾区摘得3个旧改项目，仅广州增城区蓝山村项目投资总金额高达82亿元。

依靠旧改起家的俊发集团，在旧改业务中上理应“信心满满”，试图在全国复制在云南成功的旧改经验。

但俊发作为外来房企入局当地市场，其一对市场环境不熟悉，其二无成熟资源积累，叠加旧改项目本就是开发项目规模大、时间周期长，沉淀资金多的影响。这种局面下，旧改项目成了企业现金流的“拖油瓶”。

在去年，俊发成为了广州旧改大撤退的一员。

根据市场人士透露，俊发去年将负责广州城市更新业务的百余人团队，裁员至个位数，并且撤出大湾区总部办公楼。

不可否认，俊发集团如今的资金状况，一部分是受到疫情和昆明楼市的影响。另一部分，还是由于自身战略失误以及去年房地产行业融资政策的收紧。

当市场下行、战略失误叠加融资收紧同时作用，导致了俊发集团现金流加速恶化的局面。