8月的海南三亚，咸咸的海风带着炽热的温度四处乱窜，风一起，哪管有没有日晒，皮肤表面始终会浮出一层细汗。

一如当今的产业地产。无论是经济内循环的国家发展政策的提出，还是新基建、公募REITs试点，于国内产业地产而言，越来越受到政策利好与金融资本的加持。风正在酝酿，早已等在风口上的产业地产，火热正当时。

在2020博鳌房地产论坛的“主题论坛之四：产业大风起”中，众多房地产企业便围绕着风起之时，产业地产应该如何发展而展开激烈的讨论，在这个行当里，如何走好未来发展的路，是入局者们亟需寻找的。

普遍的共识是，产业地产不能按照住宅的逻辑，否则越做越痛苦；产业链垮了，园区就会塌；讨论产业是因为容易的活已经没了；产业地产核心是人才、技术革新与产业集群；绝大部分产业园区都是不好的物业。

如何才能做好产业地产？在做客2020博鳌房地产论坛直播间之时，招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、常务副总经理刘伟给出了这家产业地产标杆企业的看法。

“园区最重要的是两点，运营能力及拥抱国家战略。”在刘伟看来，一方面要有实实在在的园区能力，运营能力是综合的，包括定位、研究、产业招商等等；另一方面，一定是和国家的战略紧密相扣，和国家战略结合起来做园区。

“和国家战略结合起来做园区，才能做园区过程当中，至少是在成本、管理上起到比较好的控制效果。”刘伟称：“拥抱国家战略是做园区一条重要的经验。”

刘伟指出，政府所要、企业所能和地域所需，多方面结合，产业园区做起来就会相对顺利。

招商蛇口起步于园区，中国的第一个对外开放的园区就是蛇口工业区，这是在1979年建设的平台。“‘蛇口模式’被海内外人士和机构所认同，都很希望‘蛇口模式’走出去，或者是在其他的地方再造一个蛇口。”刘伟称。

并且，在往外走的过程当中，聚集了一批客户资源，还有标准园区的标准化，也有一套标准化的体系。现在包括园区数字化，通过一系列的实践，产品已经是系列化了，不同的系列都有不同的打法和做法，架构也会不一样。

刘伟表示，招商蛇口在做园区的过程中，从蛇口、漳州等园区总结了很多的经验。这个过程也为招商蛇口培养了一批人才，他们对于园区的认识、规划，以及产业运营招商等等有更深的理解，为招商蛇口业务扩张打了非常好的基础。

“一方面是不断总结，另一方面是不断的实践。”

刘伟表示，招商蛇口是将团队驻扎，经过一段时间的努力和沟通形成走得通的商业模式，跟政府之间的合作平台，产业引进的效果逐渐出现。

不过，刘伟坦承，在产业转型中，真正做到转型或者是更丰富的发展，形成独特的竞争力，挑战还是相当大。“挑战首先是大家在战略方面的共识、定力，因为有些是赚眼前钱，有些是赚未来钱。对赚未来钱的业务培育和容忍度，这个成为了一个关键。”

刘伟认为，模式真正落地要有战略定力，因为资本市场很考验人。“过程中有很多细节需要处理好，长期业务和短期业务之间的协同，在财务安排上的科学性、可持续性。如果全部做长线，作为上市平台，是不会得到投资者认可的。”

刘伟表示，产业业务有助于企业在获取房地产开发业务的成本上更可控、地价更合理、竞争力更优。

刘伟总结道，要实现目标，核心是既要把短周期的部分做好，同时打造对后续的长周期项目运营能力，包括财务预算能力。