在园区的规划中，选址是第一要务，选一个好的区域、好的地段，对园区后续的招商运营工作有着极为重要的意义。

但另一方面，园区选址又是一件复杂且专业的工作，需要投拓人员对项目有充分的考察与研判分析。

今天，我们分别从宏观、中观和微观三个层面入手，和大家谈谈园区选址那些事儿。

宏观：选区域

为了解决这个问题，我们把城市分为五个能级。

第一梯队：北京、上海、广州、深圳

「北上广深」是大陆政治地位最高、经济实力最强、营商环境最透明的四座城市，也是公认的产业高地和创新圣地，全国最优秀的人才、资本、技术、信息等资源多汇聚于此，理应是园区当仁不让的首选地。但问题在于，这些城市太强了，强到不需要民营园区，政府自己就能搞定招商引资与产业孵化。所以，在这几个城市，你面临的并不是「选哪儿」的问题，而是究竟要讲一个怎样的故事，才能说服当地政府把地让给你。

第二梯队：天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安、南京、杭州、长沙、青岛、厦门、苏州、宁波、无锡、沈阳、大连等

第二梯队包括其他国家中心城市与城市群核心城市，这些城市的产业基础与产业承接能力较强，未来看也有很大的发展潜力，对产业地产商而言，只要位置不是太偏、土地没有什么历史遗留问题，基本都是可以拿的。

但有一点要注意，这些城市或南或北，地域文化、营商环境、资源禀赋天差地别，一些城市还是业内公认的民营产业地产「黑洞」，所以在与政府的博弈上，开发商需要多花心思。

第三梯队：其他省会、副省会城市、二线城市，珠三角、长三角、京津冀城市群的地级市

这类城市有一定战略地位，且在区域范围内能够形成竞争优势，在这些城市拿地，竞争对手主要是一些「摊大饼」式的开发商和一些跨界的实体企业。相对前面两个梯队，进入这些城市面临的竞争压力要小很多；但问题是这些城市的自身条件与发展阶段各不相同，投资风险较大。所以需要全面评估当地营商环境、产业基础、政策力度、开发运营成本、城市发展潜力等，再结合产业地产商在当地的产业基础和人脉资源，谨慎拿地。

第四梯队：其他高铁沿线/计划开通高铁城市

（计划）开通高铁的城市，是拿地的最后机会，产业地产商在这些城市投资，好处是话语权更大，可能拿到更好的筹码，且几乎不需要面临什么竞争；但不利因素是城市对企业的吸引力不足，后续招商压力会非常大，所谓「老司机」被套死在小城市的案例比比皆是。所以建议就是谨慎、谨慎，再谨慎。

第五梯队：其余城市

除非战略布局需要，否则不做。

中观：选片区

一座城市的片区大致可分为市中心、战略意义重大的新区（如杭州未来科技城）和一般的市辖区（县）三类。

（由于政策限制，工业园区多分布于郊区，地产商实际并无太多选择余地，所以这里只讨论科技园区（商业用地、科研用地）项目选址。）

1、大城市首选战略意义重大的新区板块，其次选核心区

这里可能有些人感到疑惑，不是说产业地产地段为王吗？那应该首选核心区才对，怎么会到新区拿地？

事实上，我们统计深圳、杭州、南京等几座一二线城市近几年的园区租金变化发现，这些城市新区部分的园区收益呈逐年上升趋势，而在成熟的市区租金则保持稳定甚至略有下滑。

究其原因，主要有三：首先，园区与住宅的选址逻辑不同，对于一个家庭来说，孩子的教育是头等大事，所以学区是住宅最宽的「护城河」；但企业并没有学区的需求，而且随着城市外扩以及交通路网逐步完善，拥挤的市中心已经不是企业的唯一选择，有越来越多的企业主动「分流」到楼宇产品更新、硬件设施更好、租金水平更低的新区去。

其次，新区的成立和开发建设可能上升到省、甚至国家战略，在辖区内一般会实行更加开放和优惠的特殊政策，这对企业的创新发展十分有利。

第三，在重大战略引领下，很多大型科技企业、上市公司会把（区域）总部设在新区，新进来的企业能有机会与大咖做邻居，甚至可能以此为契机，加入大企业的供应链。

2、大城市的县城和中小城市，选择核心区域。

中小城市必须拿核心区域的地，因为本地企业对距离的敏感度更高（比如在北京一小时路程是常态，但在小城市半小时都觉得远的不行），距离稍远一点根本没人埋单；更何况中小城市园区本就没几个，企业找园甚至不需要通过中介，自己一天就把全城几个项目跑完了，对比下来，郊区的交通劣势与配套劣势会被无限放大。

3、不管什么城市，远郊项目都很难做

产业地产的一大误区就是「低价拿远郊项目」，本想着园区建好周边配套也成熟了。但事实上很多远郊项目都是荒山野岭，甚至很多地块连「七通一平」都还没有完成，需要开发商自己投入；即便房子建好，周边没个十年八年也很难起来，结果就是地虽然便宜了，但周转很慢，建设成本加上税费、利息一算，根本赚不到钱。

4、孵化器 / 众创空间选址，选人气最旺的地段

产业的地产不能拿远郊项目，孵化器项目同样不能。因为孵化器/众创空间收益太少，很多产业地产商可能会因为省租金而选在远郊，但远郊便宜甚至免费的房子本身就不少，户型也多，你的空间可能毫无优势，也难满足创业者的商务和社交需求。选址要选在新经济人才聚集区，而且楼宇档次要能为创业者撑面子。

微观：选环境

园区环境包括地块周边环境与产业环境。

地块周边环境包括：

1、尽量选择方正、平坦的土地，并考察是否有市政绿化带、市政道路、市政沟渠等因素分割土地；

2、交通上尽量选择与城市路网接驳的主干道或交通可达性较好的道路旁，有地铁（规划）最佳、至少也要有公共交通配套；

3、周边各类生活配套尽可能完善，按重要性排序依次为餐饮、居住、商业、教育、医疗、娱乐、银行；

4、拒绝不利因素较多的地块，不利因素包括垃圾场、坟地、高压线、地下电缆、空气污染、放射性污染、易燃易爆物品生产加工、集散物流中心等；

5、地块内尽量不要存在水渠、沟壑、池塘、古迹等对开发产生较大影响的因素，如有，需计算损失的面积，并反馈给政府；

6、道路已基本建成（或有明确的近期规划）、供电、供水、污水、雨水排放、通讯管线、燃气管线已完成；

7、周边区域有明确的规划，最好是多数土地已经出让（高端业态）。

8、尽量优先选择有人文或者自然旅游资源的地方，若没有，也要有良好的自然环境，且风水比较好。

产业环境包括：

1、当地有适合（园区主导产业）发展的基础条件，包括上/下游的配套企业，产业相关的人才、资本、技术资源，以及原材料、行业牌照等特殊资源；

2、产业政策，当地对（园区主导产业）发展有针对性、清晰的扶持政策，设立有产业基金，政策力度不输于竞争对手；

3、政府设定的企业准入门槛，如产业目录、投资强度、产值税收等应在合理范围内；

4、本地范围能够找到企业服务配套，包括财税、法务、人事、营销策划、企业咨询等；

5、有特定行业的基础配套，比如大宗商品的生产需要靠近货运物流，布局大数据行业需要电力支持等；

6、当地营商环境较好，没有「黑历史」；

7、区域内没有同质化园区，尤其不能和政府性质的园区竞争；

8、周边有科研机构或高校最佳，有助于园区建立产学研合作平台，而且易于企业招聘。