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收并购仅为增值服务的1/4 保利物业要当“跑马圈地”的独行客

2021-07-26 来源:日新网 作者:陈梦雪

近日,保利物业发布关于进一步更改全球发售所得款项用途的公告。表示将调整IPO募集资金的用途,将收并购的资金配置比例由37%下调到18.5%,增值服务的分配比例由35%提升至62.5%。


事实上,这已经是保利物业第二次调整IPO所获资金安排。


20亿加码增值服务 收并购资金大幅削减


回顾2019年12月,保利物业在港交所挂牌上市时,全球发售所得款项的净额约为52.18亿港元。


按照当时招股书中的计划,保利物业将上市后所得募集资金划分为了四大用途,分别为战略投资及收并购、开拓增值服务、升级数字化和智能化管理系统、运营资金和公司一般用途。


其中,资金有57%要用于收并购,15%用来开拓增值服务。


但在2021年4月,保利物业突然宣布要更改资金的分配,将收并购的额度降低至37%,用于增值服务的比例提高到35%。升级数字化以及运营资金保持了原来18%和10%的比例。


当时,保利物业的解释是,将收并购的资金预算比例由57%下调到37%,是因为在市场上寻获业务范围及规模等方面符合公司要求的标的需要一定时间,但同时也强调,未来将继续积极物色合适的投资并购标的。


截至公告日,保利物业已使用全球发售所得款项约9980万港元,尚未动用所得款项净额约51.184亿港元。


在使用的9980万港元中,有8870万港元是花在了并购上。


自上市以来,保利物业通过收并购仅拿下一个项目,即去年以8100万元收购华昌物业80%股权,但这唯一一笔收购项目也选在了非住宅领域,主要服务于商办及公建领域的公司。


这一单收并购年内为保利物业带来的收入不到800万元。收并购的回报不稳定,或许也是其削减收并购金额的原因之一。


与此同时,保利物业增值服务的拓展成果显著,3个半月里支出9.46亿港元。于是,再次更改IPO募资用途也就顺理成章了。


在7月16日的公告中,该公司表示:为提升资金使用效率,将收并购的资金安排由37%的比例下调到18.5%,用于升级数字化及智能化管理系统的资金则由18%缩减到9%。


这两项压缩的支出被转移给了增值服务,后者的比例由35%大幅上升到62.5%。


也就是说,上市1年多,保利物业用于收并购的资金安排由最初的29.74亿港元大幅削减到了9.65亿港元。增值服务的资金配置由最初的7.83亿港元大幅增加到32.6亿港元。


这意味着在未来,保利物业收并购资金仅为增值服务的1/4。


特立独行 不因规模调整并购标准


在各大物业上市公司争相并购、积极跑马圈地的行业背景下,保利物业两次调整募集资金,加码增值服务的决策可谓特立独行。


据不完全统计,2021年不足半年的时间里,物管行业收并购总金额已近133亿元,超过了2020年全年的100亿元。


不仅如此,从各大并购案的平均交易金额来看,2021年收并购事件的平均交易金额达6.98亿元,即使除去了碧桂园服务并购蓝光嘉宝服务的交易金额,平均交易金额仍达4.67亿元,较2020年2.85亿元有大幅提升。


在持续规模扩张的动力支撑下,5月下旬,碧桂园服务配售所得款项超百亿港元,突破物业行业单笔融资额的纪录。合景悠活在6月29日发布调整募资用途,将原定的17.477亿港元修订至24.534亿港元,将24.35亿港元用于收并购。


研究人员称:扩规模仍是物业服务企业发展的核心战略。诸多企业特别是大型企业纷纷开始制定并公布管理规模的增长目标,例如恒大物业于2021年初制定了每月外拓面积不低于3000万平方米的目标;合景悠活表示在2021年规模将达到2亿平方米,未来3年在管面积预计增长10倍。


但相对于同行,保利物业在收并购拓展方面可谓相当佛系,年内只完成了成都华昌物业一单交易。


对于这一表现,在今年3月份的业绩会上董事长黄海坦言,自2019年上市募资后并购成果不理想,公司也经常在检讨。但即便如此,黄海还是强调,保利物业在并购市场上仍将保持一贯谨慎的投资风格。


黄海称,在经过多轮谨慎研究之后,保利物业理清楚了并购的目的,一个是为了进入细分市场,一个是为了市场规模。“如果是为了进入细分市场,那公司可能会因为标的的稀缺性、可获得性、以及培育的可能性而及时调整并购策略,如果是为了规模,那公司的并购标准会一直保持,不会因为市场的变化而有太大调整”。


据保利物业董事会秘书尹超介绍,“下一阶段,相信物业市场火热并购的格局仍会保持,估值也会相应地保持高位,在这样一个相对高位的并购市场上,保利物业还是会保持对投资工作的定力,不会盲目追高。”


增值服务毛利率下滑低利率困境待解


保利物业作为一家央企背景的物业公司,虽然从规模上来看已是行业中的佼佼者,但在规模优势的背后,保利物业的低利润率成为其硬伤,其收入增长率在行业前列中稍显落后。2020年,保利物业主要收入来源是物业管理服务,毛利率最高的社区增值服务严重下滑。


2020年,保利物业的毛利率为18.65%,同比下降1.64个百分点,主要是由于社区增值服务毛利率下降。根据Wind数据,2020年上市物管企业毛利率水平中位数在30%左右,保利物业低于行业平均水平。


毛利率较低在具有央企背景的物企中较为普遍,同年中海物业和招商积余的毛利率同样吊车尾。此外,保利物业2020年净利率8.7%,也未达到行业均值14.23%。


作为物管股高估值重要动力的社区增值服务,保利物业收入占比逐年提升,从2017年的9.85%增长到2020年的21.7%。2020年,社区增值服务收入为17.48亿元,较2019年同期增长51.47%。


虽然收入实现了大幅增长,但是社区增值服务毛利率同比下滑10.4个百分点至30.3%,在28家公布社区增值服务毛利率的上市物企中,保利物业排名最后一名。


针对毛利率下滑的改善措施,保利物业财务总监杨杨表示,物业管理服务板块会考虑深耕市场,实现高质量扩张,而社区增值服务会布局一些高毛利的业务对冲美居服务、社区零售这类毛利率不高的业务。


但对于增值服务的赛道,保利物业是颇为乐观的。该公司管理层曾表示,从2018年开始,社区增值服务规模快速增长,说明社区确实存在服务需求,在这个领域,有一批产业能做到10亿元级的规模,比如美居业务,有的则是亿元级。


业内:收并购警惕陷入盲目扩张


有机构认为,不少上市物业公司被高估值所裹挟,不得不拼命做并购、扩大规模,这并不是一种理性的行为,最终物业管理行业也会重新洗牌,重塑价值评估体系。


目前,物管企业之间的收并购越发激烈。“大鱼吃小鱼”“大鱼吃大鱼”都已成为常态。


但从资本的眼光来看,规模虽仍是市值高低的主要助力,但对上市物企价值的评判并未止于面积规模。固然面积上的规模是业务展开的基础,但分割抢占市场时一味追求管理规模上的扩大或并非上策。


以彩生活为例,其易产生收益的在管面积3.61亿平方米,但目前总市值仅为47.43亿港元。


彩生活于2014年作为国内第一家上市的物业企业登陆港股,在上市之初也曾依靠物业股的稀缺性收获一定的红利。于上市前后,彩生活对同类企业进行了大量的收并购行动,规模与三方占比也得以迅速提高。


但这些收并购而来的项目并未能给彩生活带来等量的增长。近年彩生活营收和规模增长陷入停滞,2020年毛利率也下降1.7个百分点至33.6%,对应资本市场上市值也不断缩水。


研究院分析人士也认为:对于资金实力强的物业公司,作为规模版图扩张的重要一环,收并购无疑是企业迅速扩规模、切入新业态和新业务的最佳手段,其关键性不言而喻。


但收并购也面临盲目扩张,易陷入规模增而效率不增的发展陷阱。比如,新获得的管理面积里客户忠诚度较低,特别是在初期的磨合阶段,需要付出更多成本。因此,尽管节省了市场化外拓和组建新团队的成本,如何快速整合新收购项目的业务团队,使其融入公司管理网络,提升管理效率也成为了物业企业需要考虑的新课题。

编辑: 杨洪波

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