今年由于受疫情冲击的影响，招商引资的情况无疑比往年更加的严重，因此如何突破想象，创新方法，成为亟待解决的问题，接下来我们以“面向未来——招商引资和企业选址的突破创新”为题，来展开新一轮对话。有请对话嘉宾。他们是：

新华网房产频道主编  李连章

北京保罗投资集团副总经理  雷向国

知行晓政创始人CEO  蔡家伟

上海自贸壹号生命科技产业园首席战略官兼联席CEO吴波

北京中关村信息谷公司战略管理部总监  雷艳丽

以及北京首钢建设投资有限公司招商中心负责人  丁磊

天津西青经济技术开发区招商部部长  戴明昊

李连章：谢谢，今天是招商，在座各位嘉宾负责招商，招商招不来也没饭吃。今天的主题是招商引资和企业选址的突破和创新，这个招商引资和企业选址在我看来应该是一体两面，从不同的角度来解读这个问题，通过创新才能改变，2020年说的最多的一个词，就是见证历史，网友调侃说2020年没干别的，净见证历史了。今天突破创新第一个问题，在座各位一是结合自己的企业简单跟大家分享一下企业，同时也结合自己的感受来聊一下不一样，什么不一样？就是今年我们在招商引资，或者在企业选址方面您的感受到有什么不一样？

雷向国：非常荣幸受邀参加中国产业园区新驱动力峰会，我是北京保罗投资集团副总经理雷向国，我们集团公司成立于2000年，主要是在五个板块，一个是金融投资，第二是环保科技，还有高端酒店管理，还有大健康产业园的建设和运营。从2014年我们在沈阳的沈北新区建设2900亩北方保罗大健康产业园，目前招商完成应该有超过1000亩，还有山西太原核心区，建设一个北方工业芯片产业园，现在也叫保罗大健康产业园，总占地是640亩，总投资45个亿，地上建筑面积120平米，也是一个产城融合项目。目前还有在福建漳州做一个大健康产业园，现在这个项目已经签约了，下一步计划在青岛、天津、武汉和陕西西安都有产业园拓展的计划，计划融入到地方政府“十四五”规划中间去。

在产业园选址或者产业园规划过程中，我们针对各地地方特色、人口情况、经济水平拿山西晋中640亩产城融合项目来说，我们利用山西特色的农产品西和中草药，结合山西全域做转型示范园的契机，打造一个功能产业园区，这个园区从立项开始就受到山西省政府的重视，是山西省30个新兴产业项目之一，立项之初就受到省政府很大的关注。2019年、2020年连续两年被评为省重点工程。目前招商完成的建筑面积也超过20万平米，和我们签约企业有超过100家，目前完成的运营入驻企业也有十几家，已经投产形成3个亿的产值，这当然和其他的园区来说产值并不是很大，如果山西一煤独大的特点，再结合食品大健康产业园面对疫情，受到重创的情况下我们取得这个成绩还是感到满意的。

下一步计划把大健康产业园加快拓展，在全国未来五“十四五”里全国计划拓展十到十五个园区。谢谢！

蔡家伟：大家好我是知行晓政的负责人，我叫蔡家伟，非常开心可以参与产业园区新驱动力峰会里，知行晓政是国内专注在企业行政办公行业的一个平台，在我们平台上现在聚集有超过25万的企业行政管理人员，他们跟在座各位打过很多的交道，有很多业务上的对接，因为企业行政大多数都是负责在帮助企业做选址规划这样的职位，因此我今天代表企业的选址方跟大家一起做交流和学习。我们也希望知行晓政可以和在座各位园区合作伙伴可以展开更多深度的合作和对接，增进彼此的了解。谢谢大家！

李连章：有什么不一样？

蔡家伟：我从企业选址方进行比较简短的分享，我们看到企业选址在今年以来，相比于过去会更加谨慎一些，并且会更加关注对未来潜在风险的规避和控制。比如说有一些具体的表现，在过去企业做选址的时候，可能在面积上会有更多的预留，比如预留30%以上的面积，为了能够让企业发展有富余。现在企业预留在10%，甚至更少，为了后期节省成本。另外一方面也会更加关注核心条款上，比如像退租政策灵活度，总的来说，就是规避未来潜在的风险。甚至有一些大公司，他们在其他各个城市做选址的时候，还会倾向于去找带装修，带家具的职场，以降低风险。目前看到企业选址上会更加的谨慎，并且希望更加的灵活。这是我们看到的一个变化。

李连章：谢谢蔡总，蔡总是唯一代表企业选址角度分享的。下面吴总。

吴波：来自上海自贸区壹号科技园，今天参加这个会有很多感触和共鸣，特别前面王鹏总介绍招商新趋势引起共鸣，还有刚才说产业园还要回归产业，上海自贸壹号产业园是一个系列产业园，不是一个产业园。目前产业园是完成第一期，招商工作基本上快结束了，在75%到80%之间。如果说这个产业园有什么样特点，感觉说起来时间比较长，把它简单分成外和内。

从外面的角度来讲，主要讲的是我们的区位优势，因为我们这个产业园有一个很大特点，是我们在上海外高桥保税区，这个产业园就会享受到一个四层叠加的政策，就是浦东新区的财税政策、自贸区的一些优惠政策，还有大张江的一些生物医药企业全方位的支持，还有外高桥保税区里的保税免税政策，这是外部环境。刚才也说了位置非常重要，对于选址来讲，选园区在什么样的位置，选完了之后就改变不了，不可能再发明出什么东西，当然政府的政策是每年有一些更新的，但是不可能更新那么多，所以从外部环境来讲，我认为企业选址，园区的位置是一个非常非常关键的。

第二点对内，我们园区自身外部环境很难改变，只能选择。对内可以做一些事情的。刚才主持人说今年和往年有什么不一样，我觉得对于生物医药这个行业来讲，最大的不一样就是有越来越多的企业会选择一些具有公共服务平台的园区，今年实际上可以说对于我们的业务是冰火两重天，在上半年的时候疫情比较厉害的时候，确实招商工作非常困难。但是由于疫情的原因，又使得生物医药行业发展迅速，而且当时有很多的设备需求，包括口罩和试剂，有很多企业就会选择一些已经具备公共服务平台，有一些公共实验室，这样的一些园区入驻，我们也得益于这样的趋势，使得我们在下半年的招商工作非常顺利，到现在为止实际上这个园区2019年2月份开盘，到现在不到两年时间，我们已经完成75%到80%之间，这样就给我们非常大的信心，接下来又在外高桥保税区规划第二期，已经在建设，第三期已经在做。我们今天的会确实通过各位交流，确实有很多共鸣。非常好。

李连章：前面两个嘉宾都分别给一些关键词，谨慎到冰火两重天。雷总。

雷艳丽：各位在场的同仁大家好，首先简单把中关村信息谷跟大家介绍一下。我们中关村信息谷在整个中关村生态体系里专注于以轻资产服务模式输出整个中关村这么多年来，服务科技企业里一些心得跟经验，我们其实是聚焦在创新生态体系的打造，运营服务的提供这方面的。刚刚我们也提到产业地产板块很大，有做产城融合的，以投资跟开发为主的，也有以轻资产跟运营服务为主的平台公司，我们信息谷就是属于后者。目前信息谷合作的城市跟项目已经有38个了，我们持有的运营中载体面积也已经达到160多万平米，合作的土地面积有60多平方公顷。我们入驻的企业已经达到接近4000多家高新技术企业，整体服务多的企业已经累计有2万余家了。这是目前信息谷在短短几年发展过程中取得的一些小的成绩。

回到刚才主持人提的问题，今年企业的困难、痛点，或者说我们跟企业提供服务的时候，更聚焦在哪个板块。从我们一线的很多项目实操和服务过程来说，我们确实感受非常深刻，在今年整个疫情的影响之下，连中关村的，包括外地服务那么多家企业，企业更多聚焦的是在去库存跟卖货的环节。我们之前都提过，整个产业服务，其实它的维度非常多，我们归纳过在五个方面。第一是替企业做政策申报和政府对接，第二是帮企业提供投融资的服务，第三是技术的交流、技术的产业化转移，第四是人才的服务，第五是市场拓展的服务。所以从今年的感受看起来，我们觉得企业最聚焦的是在市场端的整个服务整合跟提供。而且在我们保定项目也做了很多帮企业卖货直播的整体服务提供，甚至有地方市长、市委书记帮我们企业来站台卖货做直播，这都是今年看到非常有意思的一些点。

另外还有很基础的关于租金的减免，今年整个信息谷租金减免程度，减免累计2000的万的租金，真正从最基础的，最根本企业痛点，给企业一些力所能及的帮助。

李连章：丁总，首钢园都很熟，前一段时间看了，现在俨然成为网红打卡地。

丁磊：首先感谢选址中国平台的邀请，有这么一个机会跟大家交流，也同时来学习各位嘉宾的一些观点。我来自首钢建设投资有限公司，负责首钢园区招商工作，首钢园的话，现在很多人都知道，目前来讲也有人说成为网红打卡地聚集区，有三高炉、水晶鞋和工业风的星巴克，还有很多很多网红打卡现象级的产品出来。首先我们公司的使命是负责首钢腾退之后在石景山主园区，8.63平方公里整体的开发、运营和管理，这个园区目前也是全球最大在建的城市更新项目，目前在国内包括国外很多谈到城市创新项目的时候大家都提到首钢园区，我们园区建设的阶段目前从产业地产角度来讲，还属于涵养区，或者发展的起步区，目前也有一些经验让行业相关人士都到首钢园进行观摩，进行交流。

首钢园为什么这么吸引大家的目光呢？第一确实不错，在北京是属于城六区石景山区，并且是长安街沿线连片的区域，我们目前主要在开发和运营是北区，北区是2.91平方公里的范围内，建筑面积有180万平米。北京市东奥组委作为首钢园区第一个入驻大项目和大客户，2014年开始开发，2016年奥组委整体入驻，奥组委顺利入驻代理体育产业，包括冬奥训练中心，包括2020年冬奥会的比赛场地，这样大的客户或者政府的帮助，为首钢园树立第一个产业，就是体育+产业。

第二个是文化创意产业，这个产业为什么在首钢园能发展，因为首钢园具有工业风貌各种建筑和构筑物，像高炉，它具有发展文化创意产业的要素，包括从交通区位角度来讲，首钢园目前周边有五条地铁线，已经通车有三条，包括6号线始发站、S1线的始发站，包括1号线。明年11号线竣工了，明年奥运会的时候2020年初6号线换乘11号线，未来还有下穿1号下R1线也会穿首钢而过，交通区位是不错的。

第三是科技产业，北京市对首钢园区发展定位指标是新时代首都城市发展的新地标，这样一个非常高的地标，市里各种资源会对首钢园进行倾斜资源，像自动驾驶、人工智能的企业在首钢园里有很好的发展应用场景，包括发展的沃土，目前首钢园开发区域40万平米，已经基本实现出租，并且目前今年在疫情不好的情况下，我们也实现了6万平米的预租，99%的出租率是目前的情况。未来首钢园的发展会有更好的发展，明年也有国家级重大政策利好释放首钢园区。请大家继续关注。

说到刚才不同，我的感受是从疫情开始，招商一下就陷入停滞的阶段，本来来的客户就没法来了。在这个过程中我们客户越来越多节省成本，第二有很多定制化的需求，希望空间是现成的，除了能提供各种公共服务的平台以外，还要有一些定制化的装修，还有能符合定制化的条件，这是目前来讲我感觉在今年过程中一个不同的地方

戴明昊：首先非常感谢选址中国这个平台给我们这个机会，跟行业的各位前辈在同一个舞台上进行交流和学习，我也介绍一下我们园区。我来自天津西青经济技术开发区的戴明昊，我们园区1992年成立的，天津第二个开发区，也是国家级开发区。目前我们的产业定位用三个词来形容，分别是一颗芯，一辆车和一片药。一颗芯就是芯片，天津唯一集成电路生产基地就位于我们开发区内，汽车电子的松下，包括半导体，三星的消费电子都在开发区设有它的生产和研发基地。而一辆车，一汽丰田等四大整车厂，同时还有西门子等300多家国内外的一二级汽车配套企业。而一片药指的生物医药行业，像日本的武田制药、乐敦制药，同仁堂等等都在西青有生产开发基地。

2020年有什么新的变化，用两个关键词总结今年的成绩，一个是元气满满，另外叫直播多多。元气满满是什么意思呢？现在比较网红的元气森林，在北方的生产、销售和电商基地是落在西青开发区，而且是8月份签署协议，9月份拿到地，10月份就开工了，我们拿地即开工的案例也上了《人民日报》相关的产业板块。另一个是直播多多，刚才戴德梁行苏总有一句话，他说产业地有一天会没的，如何在现有存量上做文章才是接下来最有价值的。我们开发区从1992年成立到现在，相对来说算发展时间比较长的经济技术开发区，建成面积超过35平方公里，政府自持超过200万平米，工业地也好，包括产业地也好，还是用一块少一块，用地来讲整个园区也相对比较紧张。而我们产业地产中工业厂房360多个工业厂房，常年出租率在99%以上，这方面我们在去库存方面，已经不是首要的选择了。接下来怎么把这个项目存量更加提升改造呢？肯定是接下来每个产业人都需要关注的。刚才提到直播多多，今年落户了4个直播电商基地，总体面积加在一起超过了3万平米，而这些直播电商基地都是在十几年前老旧厂房的园区做改造，当时是电子厂，后来已经搬迁到更难的地方，买一块地。当时给六个厂房，其中拿四栋也是因为厂房工业风，位置比较早，离永旺500米，离梅江会展中心1公里，当我们腾退厂房以后不会再做生产制造业了，这样接下来我们定位做什么，我们也闲置一段时间，今年疫情期间有很多特别火的，云直播也好，云招商也好，很多是通过线上的形式，这样我们也搞了好几场直播，我们把阿里授权的直播基地，这些都在现在厂房开始装修，明年6月份投入使用，这个接下来也是我们关注的重点，也是跟之前不太一样的东西，今年31岁，但是在整个招商团队50人左右公司里，我已经是算老掉渣的中层干部，他们平均年龄26岁，不到27岁，九年前刚来开发区的时候，也是很多园区最小的，但是现在跟他们说见到他们我黄土已经埋到腰了。虽然这么老的园区，比较新的团队，希望2021年做一些不一样的东西。

李连章：谢谢。刚才各位老总结合自己的企业跟大家分享了企业的情况，以及我们遇到的一些问题，我刚才说让大家谈一些改变，其实突破和创新，前面很多专家分享，包括报告里提，有大的模式创新，有招商模式创新，比如说产业链创新，产业链招商等等创新，我理解我们真正落在实地的，招商过程中面临企业所谓服务的细节也好，服务的模式也好，包括直播也好，带货也好，这些在点点滴滴上的一些小的创新，也是非常重要的，也是基础。

我们今天的主题是面向未来，刚才谈了创新，下面谈谈未来。大家用精炼的语言跟我们聊一聊，面向未来，刚才说所有的主题词前面都有一个定语，在疫情情况下。今天我们看到中国不能说风景这边独好，大家已经摸索出来一套比较完整的，比较行之有效的方式，能使我们疫情在全球控制这么好，而且更重要的一点，能让我们的产业，或者企业，或者我们国家的这些产业从业人员有信心，觉得政府是能够在后面控制好的，所以我们经济后半年有快速的回生，我们是全球唯一一个正的GDP增长，这个是有很大的关系。有机构预测明年可能会到7%多，有可能到8%，信心是有的，我们关联词有新生。

这个问题也很简单，请各位分享一下在明年我们恢复过来之后，有没有一个报复性的企业选址，或者说你们更看好哪些行业，或者哪些领域会有一些大的突破，会更受到企业的看重，为什么？

雷向国：我们产业园建设在细分市场，衣食住行做的是大健康产业园，说白了就是健康食品、生鲜食品相关行业，还有医疗相关的企业。融合当地特色，打造产城融合的项目。今年疫情对产业影响很大，在习总书记健康中国指导下，现在中国经济恢复的速度很快，也是全球唯一一个大的保持正增长的经济体。我们想在明年，还会按照我们的计划，不会在明年有什么，我们计划五年之内在一线城市建设十到十五个园区，目前还按照计划稳步推进，青岛条件也已经具备了，西安的，昆明的，或者成都的，这四个园区作为第一梯队，明年我们会适时展开。其他会依托当地的特色，打造适合当地发展的，能引领当地产业集聚，或者产业发展的一些园区，会按照我们集团公司的整体战略计划努力推进。谢谢！

李连章：雷总看好大健康这个产业。蔡总。

蔡家伟：虽然国内恢复还可以，未来整个局势并不是特别明朗，大的局势、大的环境到底怎么样还不是很清楚。从企业角度来看，不太会出现所谓报复性的选址或者报复性的投资，企业发展还是根据大环境决定，企业如果没有爆发性的增长，或者爆发性的恢复也不会直接把大量的资金投入到选址，或者是企业投资上。

从另外一个角度上来看，我觉得现在是整个社会上很多科学技术，或者大家对于办公理念的思维方式是很大变化的。像刚才大家提到，越来越多的云会议，越来越多的云办公，疫情期间有大量企业都开始尝试在加班工这样一个工作模式。所以在这样大的背景和思潮下，越来越多企业在办公方式上本身就会有自己的变革，对于未来的办公空间物理场所，对于企业办公上的支持，是不是决定性的重要地位也不是那么明确，这里还是有很大想象空间的。因此从这个角度来讲也不太会出现企业选址爆发性的投入。这是我的观点。

李连章：吴总，咱们是生命科技产业园，这个领域应该是今年非常火的一个领域。您怎么看？

吴波：我来自生命科技产业园这个行业，我就只谈这个行业，如果说从报复性选址、报复性投资，其实已经不用等到明年，今年下半年就已经开始了。如果我们看一看明年，我相信我们会继续，这个行业一定会继续，另外分内外的话，内资、外资，我相信明年外资一定是一个爆发的，我们从外高桥保税区，是整个全国30%以上的设备，生物医药的试剂是从我们那进口的，我们能明显感觉到这个趋势是越来越向上的，这是一方面。

从企业选址来讲，和我们招商来讲，就有点像孪生兄弟，企业去选址，我们希望把它招进来，就这么简单。接下来我们对未来还是充满了信心，我们公司在未来的五年规划100万平方米的产业园，其中在外高桥保税区有50万平方米，同时我们会升级招商办，因为今天特别好大家讲到招商1.0、2.0、3.0，3.0就是政策招商+需求招商+创新招商。因为我们过去招商确实只是基本依靠政府政策，第二阶段会花时间研究企业的需求，根据它的需求给它提供一些服务，我觉得到3.0的阶段，包括投融资、政府合作飞地招商方式非常重要，所以我认为明年应该还是一个生物医药行业发展非常迅速的一年。

李连章：中关村信息谷雷总，科技信息行业应该也是一个风口，明年怎么看？

雷艳丽：首先可能我们信息谷本身在地域上的分布是全国网络化布局，我们最北到长春，最南到广州，我们从东北京津冀、长三角、大湾区，我们都有整体物理空间上的布局，但是从展望未来来说，我们自己确实也深刻的感受到了，未来产业集聚度更高的地方，或者产业更活跃，产业链条更完整的地方，一定还是会聚焦在整个长三角跟珠三角大的版图。我们也能感受到未来企业从选址的角度，或者说扩张的角度，一定会往那些方向聚集的更多。

第二块从服务的领域上来说，因为信息谷的模式是一中心、一园区、一基金、一平台。这个平台是指线上线下为企业提供服务的一个平台结构，所以其实企业的服务是非常非标的。

未来我也特别同意吴总的观点，企业需要，我们能满足的是原生定义的服务，具有非标性、低频率，或者利润率低，但是只要你发自初心的去服务好企业，而且越是在产业环境不好的大形势下，所有科技企业、各行各业的企业所需要的服务才会更多，这样的话会整合自身的能力跟政府的政策资源，来更好的服务于企业。

李连章：丁总分享首钢园招商率已经到99%，大概是哪些行业，或者您明年更看好哪些行业是风口？

丁磊：刚才99%是目前现在40万平米区域，因为北区总共有180万平米，最早的时候是三年行动计划要在2020年之前全部建完，后来随着市政府相关策略调整，把速度稍微调整一下，市政府要求宁缺毋滥，作为高端产业综合服务区抓比较好优质产业，而不是为了赶速度，把全部建完空置。我们现在调整策略，这99%，或者现在入驻企业来讲也是集中在三个方向，第一个是体育方面的，第二是文化创意方面的，第三是数字智能相关的产业。

2021年的情况下，我们还会有20万平米的空间集中出来，这些空间面向两个产业，今年北京市支持下北京市电竞产业品牌中心，还有游戏的示范基地，在11月1日的时候中国科协和北京市政府也是联合把国内首个科幻产业聚集区授予了首钢园，我们会在片区优先打造国内科幻产业示范基地，或者是集聚区。有目前这两个政策叠加的话，也是非常同意苏总刚才分析的观点，做产业园区也好，做城市综合体也好，解决政府政策，或者是拥抱政府这方面，是非常非常大的利好。

明年，我们也是面向这几个方向，包括文化创意，像科幻也好，电竞也好，这些产业是属于文化+科技产业，是融合的产业，它不仅仅是属于单一的产业，相对来说是比较融合一点，需要政府支持。

同时回应刚才提到的问题，个人认为明年随着经济的复苏，包括疫情的缓解，我们对于招商也好，或者产业聚集也好持谨慎乐观态度，为什么这样说呢？乐观是对于国家整个经济复苏我们有信心，包括北京市也好，或者中央对于首钢园区的支持，首钢园的品牌知名度和聚集力越来越强，现在互联网行业大型头部企业已经开始关注首钢园，并且主动跟我们接洽，可能后续有大量的区化。谨慎的是虽然我们有很多利好，毕竟明年整个形势还是有一些不确定性，因为疫情也好，或者是市场供应量的问题，明年市场供应量在我们统计范围来讲，不管石景山还是北京市量还是挺大的。从市场区划角度来讲，还有企业发展复苏需要一定时间，估计不会产生太大报复性选址和需求，这一点跟蔡总观点保持一致的。

李连章：最后戴总分享一下，刚才您介绍西青经济开发区也是老区，这些年随着不同产业发展，产业招商政策，或者定位也有不同的调整，明年主要的方向在哪块？或者您认为风口的行业会在哪块？

戴明昊：我最后一个可以简短，第一我说完大家可以吃饭了，第二我的观点被吴总表达了，我非常赞同吴总的观点，我们外向型园区，我们有一半是外资，我们硬性规定每个招商人员必须掌握一门外语，我本人是学日语的，我们团队有日语、法语、德语、英语都有。我拿这些年外资招商引资，今年遇到两个案例跟大家分享一下，我觉得外资明年确实会是报复性的增长。第一是在上半年的时候，我们对接马上租约到期的，给奔驰和大众做配套的一级配套商，去年谈好到期的时候到我们这看看，是不是考虑到西青，前面说对不起不考虑选址，说现在订单太好，已经做到产能的2倍以上。我说为什么？他说因为我们复工了，德国整车厂停工了，他们订单压中国所有工厂来分散，所以我们现在必须得完成整车厂的任务，搬家下半年再说。下半年再去，说对不起，订单太差了，我说订单太差怎么又不行，上半年整车厂在干，配套厂都停工了，都拿到这边，下半年整车厂也停工了，他们也没法干，因为疫情太严重了。他们整车厂停工了，我们的产能缩水，而且国内的车市场不好，产能缩60%以下，产能这么差情况下不能增加投资，我就说明年再说。明年随着疫情的平稳，我相信不论从国内还是国外不会出现这种极端的情况了。

第二，本来上半年应该有一个日本客户跟我们谈一个项目，说2020年到中国选址想法，一咨询隔离政策，他们因为当时航班很多取消，没有直飞天津航班，飞到上海，飞到上海隔离14天，隔离14天以后由于上海是高风险区，到天津以后还要再隔离14天，最后想了一下，说我不去了。非常理解，一个人隔离30天为了谈3个小时，是多大的项目。今年情况下外国人很难谈真的新的项目。明年随着疫情的平稳，隔离政策包括方方面面不会像现在这么极端，这样的话至少有很多外商跟我们接触的机会，当我们现在经济步入正轨的时候，明年等他们疫情结束，他们的消费能力和他们的市场还是远远跟不上的，他们的市场和消费能力在哪里，我觉得明年是在中国。我同意吴总的观点，这是我小的观点。谢谢！

李连章：谢谢戴部长。刚才聊很多，都是围绕突破、创新，还有一个词叫万变不离其宗，宗是什么？我的理解还是要满足客户的需求，真正需求在那摆着，如果满足企业需求，你招商是一定能成功的，如果说离开需求，在自己搞创新，会适得其反。

由于时间的关系，我们这场对话到此为止，再次感谢各位嘉宾。