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来了,首单园区公募REITs,三选一!

2021-04-13 来源:火花园区智略 作者:火花S-Park

火花S-Park独家了解到,第一批产业园区公募REITs已经浮出水面,即将在交易所亮相,按照乐观估计的话,最快会在6月份问世,有望品尝头啖汤的有三家“幸运儿”。

 

尽管遭遇了2020年底又一波疫情打击,但中国基础设施公募REITs的工作仍在紧锣密鼓地不断向前推进。目前,上交所、深交所层面的公募REITs规则准备、项目准备和技术准备等工作已经就绪,交易系统也测试完毕。


项目层面,已经有14个项目先后被国家发改委正式推荐至证监会,首批5个全部都是最标准的传统基础设施项目,也都属于特许经营权类型,估值逻辑多为现金流折现法(DCF),对监管层而言相对要比强资产属性类的更加稳妥一些,主要集中在收费公路、污水处理、垃圾焚烧发电等领域,涉及地区包括北京、深圳、广州、重庆、合肥与浙江省。


现在形势已经非常明朗,由于情况各异,资产复杂,进度不一,市场翘首以盼的基础设施公募REITs肯定不会以“第一批”的形式集体闪亮登场,而是成熟一单上一单,从优中选优的窄门中鱼贯而出。而且最有可能的是,上交所和深交所将从这5个资产中挑选2个,两个交易所同时分别先上一单,把这个流程和通道先走通一遍。

 

证监会透露,预计后续还有仓储物流、轨道交通、产业园区等9个项目陆续会被推荐过来。

 

火花S-Park从多个消息源获悉,后一批这9个项目中,包含了3个产业园区公募REITs,申报者分别是张江高科、招商蛇口和苏州工业园区,它们将成为历史性的首单园区公募REITs有力角逐者。


这里首先我们需要申明与强调一下,下面这些数字都是火花S-Park通过债券信息、上市公司公告等公开资料自行梳理和推断的,并没有去翻看任何一家申报企业的机密资料,绝不存在破坏证发行保密工作的问题,数字不保证精确,仅代表火花S-Park自己的观点和立场,还请有关企业和监管部门的领导们不要误会。


张江高科公募REITs:

 

标的为上海集成电路设计园内的张江光大科技园,项目原名为“星峰科技园”,在2016年由张江高科和光大安石联手并购,园区主要包括7幢研发楼,总建筑面积50865平方米,其中地上面积42663平方米,土地性质为工业用地。

 

根据公开数据,至2020年6月,园区出租率达到94%,共47组产业客户,企业产业类型主要集中在集成电路(如瑞芯微电子、翰迈电子)、在线新经济(叮咚买菜)、科技金融(平安养老、阳光人寿)、新能源(林洋能源)、生物医药(凡迪基因)等。

 

园区平均租金为5.5元/平方米/天,很可能是这次园区类公募REITs申报群体中租金水平最高的,粗略估算整体估值应该在15-20亿元。


招商蛇口公募REITs:

 

所纳入的资产包囊括了蛇口网谷中最优质的四个资产——万维大楼、万联大厦、万融大厦和万海大厦。这四栋工业用地上的写字楼总建筑面积达到20万平方米,其中产业用房部分面积约15万平方米,全部由招商蛇口自持出租。


目前,园区主要集聚了新一代信息技术、电子商务、物联网、文化创意四大核心产业及其他多元产业,已引进苹果华南总部、IBM、史泰博等500强企业,和联影、联新、商汤科技等独角兽企业。

 

火花S-Park了解到,这部分物业的平均月租金水平在110元/平方米左右,总估值约为30亿元,按照目前的收益水平粗略估算,分红回报率可以稳稳达到5%以上,在同类型公募REITs中算得上数一数二的了,同时也是唯一的“央企+工改工”概念。


苏州工业园区公募REITs:

 

所纳入的资产为苏州人工智能产业园和苏州2.5产业园,总估值约为30亿元。据火花S-Park了解,这个资产包本来还包括另一个标的——生物医药产业园SIP BioBay一期,总估值超过60亿元。但最终生物医药园独自发行了26.5亿元规模的私募REITs,也使得苏州工业园区公募REITs规模缩水至30亿元左右。

 

剩下的这两个园区资产中,人工智能产业园为苏州国际科技园旗下载体,已建成建筑面积约26万平米,共有单体建筑14栋,其中高层4栋,多层10栋,园区入驻企业包括科大讯飞、树根互联、云从科技等头部企业、中科院旗下自动化所、计算所、技物所等国家级科研院所,微软创新赋能计划人工智能加速器、华为苏州人工智能创新中心等机构。


2.5产业园为新建元集团旗下载体,已建成在运营面积(一、二、三期)约36万平米,入驻企业包括包括IBM、TE、Baxter、泛博等多家世界500强,产业方向为IT、电子器件、医疗器械等。


这三个公募REITs资产标的都非常优质,主要以研发办公功能的“类写字楼”载体为主,分别位于上海张江科学城、深圳前海自贸区和苏州工业园区,不仅有很强的国家级战略属性和示范标杆型意义,入驻企业也大都是具有很强科技创新能力的高新技术企业,也因此能支撑更高的租金水平与回报率。同时,土地性质也都是工业用地,这也是国家发改委对园区类基础设施的明确要求。

 

按照发改委的要求,园区公募REITs的底层资产业态为研发、创新设计及中试平台,工业厂房,创业孵化器和产业加速器,产业发展服务平台等园区基础设施,不得包含产业类项目和商业地产项目。同时,预计未来3年项目净现金流收益率(预计年度可分配现金流 /目标不动产评估净值)不低于4%。


这三位“幸运儿”暂时获得了领先身位,也意味着另外几家参与首批申报并已经走到国家发改委层面的国有企业,如东湖高新、中关村发展、上海临港集团、广州开发区金控等可能还需要再耐心等待一段时间。


当然,我们并不是说张江高科、招商蛇口和苏州工业园区就高枕无忧了,毕竟在正式发行前依然还有一系列的复杂流程要走,完全不排除有半路夭折,或者有异军突起后来居上的可能性。

 

除了这些国资产业园区群体外,菜鸟网络、京东物流、苏宁物流等都申报了第一批基础设施公募REITs,它们也有可能出现在发改委向证监会推荐的9家企业名单之中。

编辑: 杨洪波

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