日前，我国基础设施公募REITs试点迎来了首次扩容，产业地产界又迎一大新利好！事实上，自我国公募REITs去年破冰以来，因能缓解我国园区融资与退出渠道缺乏的痛点，在产业地产界迅速走红。同时，产业园区作为底层资产，具备收益稳定等优势，与公募REITs的产品特性相契合，也备受资本市场肯定。

产业界与资本界的双向看好，使得产业园REITs项目迅速开花。伴随着多单园区REITs项目落地，不少未能搭上资本“第一班快车”的企业已摩拳擦掌，暗中蓄力。而本次扩容，就为未能“啖头汤”的企业，尤其是手握大量园区项目的国企进一步拓宽了机遇的窗口——试点放开了全国范围，使符合条件的项目均可申报。

然而，机会的窗口增加了，国企想要乘势而上，搭上资本的快车，却也并非那么容易。据公开资料不完全统计，自首批试点项目申报工作开展以来，全国共有超过200个项目申报，然而最终通过发改委审核的项目仅占5％左右。首批REITs项目因何能成功发行？值此利好新政出台之际，国企想要借助资本的东风，又会面临哪些难题？明源地产研究院基于对行业的深度研究，结合首批上市的标杆案例，助力国企攻克产业难关，探寻园区突围之道。

回顾：

产权类项目占比高达55.6%，

优秀资产管理能力是成功发行的底层关键

回顾首批发行的9单公募REITs产品，不难发现，产业园区类项目达到5单之多，项目数量占比高达55.6%。产业园区已成为公募REITs项目重要的底层资产之一，是助力国企盘活存量降债减负的重要手段。

首批9单公募REITs项目情况

探寻这5单园区REITs项目能够成功发行的逻辑，项目与政策导向的契合性当然是重要原因。但除此以外，底层资产自身的优质性更是成功的关键。这就对把持着产业园区的原始权益人（就我国情况而言，大多为国企）的资产管理能力提出了更进一步的要求。可以说，具备优秀资产管理能力的国企更容易乘势而上，搭上机遇的快车。

以招蛇产业园REITs项目为例，项目的底层资产是位于该产业园的两个工业物业项目，即万融大厦及万海大厦。从资产所属区位来看，两栋大厦地处蛇口网谷产业园内，园区产业升级效果明显，先后培育了17家上市公司及新三板企业，年总产值达约400亿元。

从资产自身产业吸引力来看，截止至2020年末，大厦租户中新一代信息技术产业、文化创意行业面积合计占比达53.5%。

从资产运营情况来看，两栋大厦近三年营收与净利润情况均较为稳定，营业收入主要为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

再就资产权益主体——招商蛇口来看，其在2019年就已经明确资产管理是招商蛇口做产业园区接下来最重要的战略方向，2020年在总部层面成立资产管理中心，2021公募REITs正式发布，可见其近年来把资管事业当作重点发力点的脚步很清晰。

具体看其运作模式，集团资管中心以裁判员的角色参与项目，按照以终为始的逻辑，对持有型物业进行科学投资测算，并参与项目投决会实现专业前介，从前期投资开发到运营管理到项目退出，构建园区全生命周期管理体系，真正体现资产管理逻辑。

招商蛇口的经验自然有其可借鉴之处，但是落到具体实践来看，当前我国很多国企在盘活运营产业园上，依然面临着诸多困难。

挑战：

从产业定位到招商、服务，

国企产业运作层层积弊

想要做好资产管理，需要国企认识到产业团队资产管理的价值定位，为产业的导入、孵化、成长、发展、壮大、退出等提供全生命周期的价值服务体系，构建可持续发展的园区生态。具体而言又包括产业定位、产业招商、产业孵化、产业投资、产业服务等一系列环节。

可惜骨感的现实是，国企在面临这些环节时，每一步都步履维艰，每一环节都可谓困境重重，尤其在产业定位、招商、服务等核心环节，面临着以下几大问题：

1、产业园区缺乏明确的方向，产业定位模糊

国企和平台公司依托自身的国资身份，往往能更便利的整合产业资源。但如果没有做好明确产业定位规划，很容易导致产业“大而杂”、“多而散”，使得产业之间不具备很强的战略性与天然的协同性，无法对未来园区业务的可持续发展形成足够的正向支撑作用。

此外，平台公司还承接着区域产业培育的任务，部分产业园可能陷入片面追求高技术、高附加值产业，而忽视自身资源是否适配的误区。

诚然，我国产业发展正面临着新一轮产业升级和结构调整，以新一代信息技术为代表的新兴产业正迎来政策红利期。但是此类产业对于孵化环境也有着较为严格的要求，不顾园区的资源禀赋而一味追求高附加值产业，最终可能导致新兴技术产业成长不起来而传统优势产业也未能有效发展。

2、传统招商方式落后，无法适配产业导入需求

招商能力可以说是园区运营最为核心的能力，直接关系到产业项目的生死存亡。然而传统招商方式有着多重问题，已经难以满足产业导入的需求，主要体现在以下两点：

一是招商定位不精准，“大海捕鱼”式招商导致心仪龙头企业引进困难。目前，许多园区招商普遍采取“广而告之”的方式，或是对外发布招商引资目录，或是去各地召开招商推介会等活动……形式虽然不单一，但归根结底都是通过信息披露的方式去释放招商信号。可惜这种做法往往难以捕获“大鱼”，对产业上有带动作用的龙头企业无法形成定向吸引力。

二是招商效率落后，单点招商无法适配动辄以亩为单位的产业面积。当下产业园的产业空间普遍超过100万方，比如松山湖科技产业园，规划产业面积超过500万平方米，招1000多家的科技企业，一天一家也要招三年，传统的点对点招商方式显然已经无法解决产业招商难题。

3、管理服务能力不强，缺乏生活配套和软性服务

当下，园区服务已经不单单指园区的日常经营管理，还包括代办注册、财税咨询、人才培训和政务服务等增值服务，甚至涵盖产学研、创业孵化和知识产权等相关的产业服务，帮助入驻企业获得成功。

然而，与民营企业相比，国企和平台公司运营管理产业园区时，园区管理和服务能力却相对不足。一方面是缺乏相应的人才团队和实操经验，另一方面是急于做出产业成绩来，往往只考虑了产业和企业需求，却忽视了配套设施和软性服务，忽视了人才引进和招商环境，使得企业入驻之后无法真正实现“安居乐业”。

破局：

内部深耕、外部借力，

内外兼修提升产业运营能力

总体而言，国企和平台公司想要提升产业运营能力，可以从两个维度着手：一是对内深耕，提升企业自身专业能力；另一是对外借力，利用外部资源来促进产业发展。

1、对内深耕

（1）专业细分——明确产业战略定位，把握自身优势打造专属IP

前几年，我国产业园区喜欢做大做全，大型开发区、产业新城、特色小镇等大尺度经济区一时盛行。

近年来，我国产业园的整体发展趋势正从“大而全”向“小而精”转变，产业园区的赛道正不断细分。不同产业的资源门槛不同，逻辑能力要求也不同，需要企业针对自己的优势确定园区的主营方向，打造专属产业IP。在园区竞争日益严重的今天，“小而精”的专业园区可以呈现出更强的活力和竞争力。

例如锦和商业，就是专注于文创产业，在该领域深耕积累，提升其在该领域的服务能力、企业竞争力，才能抓住城市更新风口，一举借力，成就“轻资产第一股”。

（2）产业导入——具备产业生态思维，活用象群理论，实现产业链招商

产业化招商的逻辑在于基于构建产业链的需要，确定目标企业，打造产业集群，有目的、有针对性的进行产业招商。具体可以通过以下几点着手：

第一，明确产业图谱。根据园区产业定位明确产业生态图谱，这是减少招商引资盲目性，加快形成产业集群的前提和基础。

第二，产业链溯源。产业链溯源的重点在于活用象群理论，突破具有产业带动效益的龙头企业、资本和创投——把大象引进来，小象自然就跟着进。

第三，产业链提升。依据“补链”、“强链”、“延链”三板斧，填补产业发展“断链、短链”环节，进一步锻造升级优势产业，推动产业链向上下游延伸。

（3）园区价值——洞察需求积极创新，利用增值服务对园区进行二次开发

存量时代下，园区服务已经不再是可有可无的点缀，而逐渐发展成为一条可挖掘的服务性产品赛道。通过洞察园区企业需求来进行业务创新，靠拓展增值服务来拓展盈利渠道——已经是一条不少园区正在实践的路径。

在这方面，临港集团围绕园区产业链做服务的做法值得借鉴。旗下漕河泾园区引入上海证券交易所资本市场服务、徐汇人工智能产业知识产权联盟等，从产业链源头开始搭建服务体系；在餐饮服务、人力资源、咨询类服务等后端项目上，临港集团也树立了几十个条线的细分服务产品，一方面增加收入，另一方面也提升了园区的产业质量和生活质量。

根据临港2020年财报披露，其服务性商品合同收入达到1.16亿元，未来将致力于达成服务性收入占总利润20%的盈利架构。

2、对外借力

（1）借政策之力——洞察产业政策导向，借力政府政策利好，“顺势而为”才可“事半功倍”

我国产业的发展一向离不开政策的导向，不同的城市有不同的产业定位，在发展产业的时候一定要洞察产业的政策导向，因势利导顺势而为，借助政策扶持带来的资金、税收、配套等一系列利好，达到“事半功倍”的效果。

以中关村壹号产业园为例，其在进行产业选择时，不仅考虑了承接中关村科技城的产业外溢，更顺应了北京市政府对该片区的规划，在政策的加持下，产业园区的发展更将迎来高光时刻。

（2）借资源之力——挖掘特色资源，打造创新品牌，提升园区价值

不同的区域有不同的历史遗留、文化特色，对于一些空置已久、陈年老旧的园区，可以结合当地的特色资源，打造创新品牌，从而使老旧园区焕发出新生活力和价值。

例如北京798，就是工业老厂区成功改造为艺术产业园的典型案例。再比如深圳，作为改革开放的窗口，也有很多老工业区留存着有一代创业人的回忆，这都是区域的特色资源，都可以仿照北京、上海等地的特色文化创意产业园改造的思路，打造出自己的品牌。

（3）借金融之力——借助基金操盘的资本游戏，为园区发展插上飞翔的翅膀

传统的园区重资产模式下，开发投入大、资金回笼慢、项目周转率低等问题屡见不鲜。然而如果能走上基金操盘的道路，企业自身可作为GP公司，发行针对园区建设和运营的基金，既当产业运营商，又当基金管理人，真正走上基金操盘、金融闭环的道路。

业界如普洛斯、嘉民等都是通过资本手段，真正插上飞翔的翅膀，最终实现做大做强。

我国资本市场上，公募REITs基金已经开放。产业园区公募REITs能够为资金提供退出通道，打通园区资产“投融管退”全周期闭环。

在公募REITs试点进一步扩容的政策背景下，国企切莫错过机会，通过REITs等金融工具盘活资产，激发园区运营活力，不仅是助力园区做大做强，也是助力我国产业发展壮大，更是助力“中国制造”腾飞！

小结

综合来看，随着我国REITs市场机制越发成熟，相信市场的机遇窗口还会逐渐开放，对于手持大量园区资产的国企来说，正是千帆竞发的好时机。从产业运营能力入手，提升园区资产优质性，借助资本的东风乘风而上，兴园区，兴产业，兴中国！