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激进拿地、大肆收并购,中梁又想蒙眼狂奔?

2021-03-25 来源:观察者网 作者:解红娟

近年来房地产行业的买榜“黑马”之一中梁控股尽显疲态,似乎有点跑不动。


年报显示,截至2020年12月31日止年度,中梁实现合约销售金额约1688亿元,按年增长约10.7%。较之2019年增速大幅下滑。彼时,中梁实现合约销售金额约1525亿元,同比增加约50.2%。


将时间推至2016年,也就是中梁“三年五倍”狂奔之旅的开始。数据显示,当年中梁仅实现190亿元的销售额,随后中梁业绩大规模爆发,招股书显示,2017-2019年,中梁地产的销售额分别为649亿元、1015亿元和1525亿元,同比增长241.58%、56.39%和50.25%。


不过,在2019年登录资本市场后,较之过去3年动辄过半的增速,中梁控股便大幅减速。


而2021年,中梁控股定下的全年合约销售目标为1800亿,目标增速进一步下滑至6.64%。


根据管理层披露,截至2020年12月31日,公司可售货值(扣已售未结)约4800亿元,已售未结约2500亿元。2021年预期供货超过2600亿元,预期销售均价约每平米1.3万元,将充分保障2021年销售业绩的达成。


是什么让“狂奔”的中梁放缓脚步?


激进后遗症明显


无论是扩大规模,还是增加利润,获取土地都是一家房地产企业的根本。很显然,中梁的野心,对应的是一份激进的拿地表现。


成立于2000年的中梁,于2016年开始“批发”土地。公开数据显示,2016年至2019年,中梁控股分别拿地63块、119块、221块和139块。其中,2019年中梁拿地斥资764亿元,相当于其当年销售额的一半,这在规模房企中几乎是独一份的。


据其业绩公告披露,2020年,中梁再度斥巨资拿地,以711.99亿元的代价新增117块土地,相当于其当年销售额的42.18%。


事实上,受这几年高价拿地影响,2020年中梁的毛利率呈现下降趋势,由去年23.3%下降至21.0%,在同规模房企中几乎垫底。


中梁首席财务官及副总裁游思嘉表示,以买地周期来看,数字反应2017-2018年项目,而届时处于土地市场较热情况,2018年以后二三线城市,均出现国家限价问题,而去年毛利率只是下滑2%,在业內来讲控制不错。


此外,2020年中梁取得总收益为659.4亿元,同比增加约16.4%;公司拥有人应占核心净利润为37.5亿元,同比减少约3.8%。换句话说,企业盈利在增加,股东利润却在减少。


不过,在规模的压力之下,中梁2021年买起地来依旧毫不手软。3月8日,中梁以5.39亿元竞得河南省漯河市一宗地块,溢价率达24%、折合楼面价约2867元/平,成为当地“新地王”;十天后,中梁联合德信以封顶价9.06亿摘温州两宗商住地,溢价率分别为29.83%和29.73%。


此外,中梁董事长及执行董事杨剑表示,2021年预计买地销售比约40%,确保有充足的可售货值供应,为未来销售增长作准备。


狂奔后的不良反应不仅如此。受大量拿地影响,中梁的负债总额也不断攀升,2016年至2019年,中梁的负债总额分别为456.70亿元、968.57亿元、1613.20亿元、2036.48亿元,资产负债率分别为98.59%、97.63%、95.98 %、90.70%。


截至2020年6月末,中梁负债总额高达2319.68亿元,资产负债率为90.11 %。值得注意的是,仅过了半年,中梁2020年底的资产负债率就下降10.21%至79.9%。


和资产负债率一样,中梁的净负债率也发生了很大的转变。2015年至2019年,中梁控股净负债率分别为1335%、1790.2%、339.5%、58.1%、65.57%。


从2018年开始,中梁的净负债率呈现悬崖式下滑,这也不由得让人费解,消失的负债到底去了哪?


即使如此拼尽全力,中梁仍然踩中一根红线,归为“黄档”房企。业绩报告显示,截至2020年12月31日,中梁控股的负债率比率65.8%,非受限现金短债比达到1.1倍,资产负债比79.9%。


针对“三道红线”降档问题,游思嘉表示,目前公司仅有一条红线尚未达标,未来2-3年会逐步完成“三条红线”降档任务,成为“零踩线”房企。


发展路径“善变”


起家于浙江温州的中梁,似乎一直走在试错的路上。


2016年,中梁将总部由温州迁至上海,深耕长三角区域。由于其主动下沉三四线城市和高周转的表现,被业内称为“小碧桂园”。


对此,中梁控股执行董事及联席总裁李和栗表示,中梁主动下沉三四线城市,看中的是棚改货币化红利。


但随着2018年下半年棚改政策收紧,致使三四线城市房地产市场红利弱化,中梁开始着手换仓战略,并给自己贴上“回归二线城市”的标签。


但事实上,直至今日,三四线城市销售业绩在中梁销售总量中的占比依旧过半。年报显示,2020年,中梁二线城市、三线城市、四线城市合约销售金额分别占比46%、44%、10%。


“主要干三四线的房企这些年都不好过,最典型的就是华夏幸福和中梁。”业内人士告诉观察者网,华夏幸福经历了多次被动减持,如今深陷债务违约泥潭,股价也遭遇了断崖式下跌。


除了在企业发展大方向有过改变,中梁在区域规划上也有些“善变”。2021年2月4日,中梁宣布成立中梁京津冀发展集团总部办公区,着手于打开京津冀都市圈业务。这一举动,距离此前中梁京津冀发展集团总部被撤时间不过一年多。


值得注意的是,撤掉区域公司并非个例。据业内人士表示,在阿米巴管理模式下,中梁培植繁育了多个区域公司,但有事业部受市场影响长时间拿不到地,中梁就选择撤掉此事业部。


渴望规模扩张的中梁,如今又将目光聚焦到收并购。


中梁控股执行董事及联席总裁陈红亮表示,房地产市场进入存量时代,依靠传统的开发模式难以实现稳健的规模扩张,因此依靠收并购扩大企业规模是很多大企业未来发展的方式,因此中梁希望以DBS为工具推动集团长期稳健发展。


需要指出的是,虽然由于房地产市场环境变化,导致房企收并购事件频繁出现,但市场上收并购消化不良的案例比比皆是,留给中梁的试错时间不多了。

编辑: 杨洪波

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