全国 M0用地实践走在前列的是深圳，本期戴德梁行产业地产部将与大家分享一下深圳的M0用地项目——深圳万科云城。

深圳万科云城位于南山区留仙洞超级总部基地片区，项目西侧是中兴通讯工业园，北侧为即将建成的大疆深圳总部，区域未来将成为西丽片区重要的总部经济集中带。万科云城地处片区核心位置，这个带着“M0用地”标签的产城综合体，较好地体现了近年来深圳发展新型产业用地项目的基本思路与市场的回应。

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竞地条件设门槛

2013年9月，万科以53.99亿元竞得深圳市T501-0069地块的使用权，该土地用途为新型产业用地+商业服务业用地+绿地，整体占地约39.4万㎡，计容总建筑面积约133.55万㎡。竞地条件中还要求共计约62.5万㎡的产业用房建成后需无偿移交给市政府，无偿移交部分占比高达47%；允许分割销售部分主要是商业公寓、研发用房及商业，占比约为32%；还有约20%的商业及酒店等公共设施仅允许整体转让；同时地面绿地、道路用地等产权归于政府。

▲万科云城项目物业类别与产权要求（单位：万㎡）

作为深圳南山区首个百万级产城综合体，在M0用地性质的背景下，万科针对该项目的特质，分产品线因时、因地制宜，取得多方的利益平衡。

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发展产业是核心

M0用地对于政府的首要关注点，在于能否更好地发展产业和招商引资。项目研发用房中80.6%的比例要无偿移交给政府部门，后边虽然有15万㎡的允许万科进行分割销售，但最终政府仍有极大的兴趣实现回购。2019年12月，深圳国际创新谷（即万科云城研发用房部分）公示了其首批102家拟入驻企业名单，首批入驻企业包括深信服科技、中电电力、麦科田生物医疗、彬讯科技等知名高新技术企业。截止2021年3月，深圳国际创新谷共先后公示了六批入驻企业名单，实现了一年内入驻企业超300家的招商成绩。

同时项目通过设立新一代信息技术、人工智能、机器人与智能装备、数字生命与健康、新材料与新能源、集成电路六大专业园区，构建企业创新链、产业链、孵化链为一体的全生命周期生态圈。

政府实行M0用地政策的初衷是招引企业，拉动GDP增长。为优质企业提供优质的产业载体于实践证明是政府招引企业最便捷、高效的方式。联合市场化的开发商建设优质的载体，再交还政府主导运营，成为了这件事情最好的契合点。

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兼顾开发主体的积极性

产业招商普遍周期长、消耗大，在追求高周转和快速去化的传统房地产开发商眼里，这其实并不是一笔划算的买卖。因此对于工业用地上盖的办公物业，开发商一般是意兴阑珊，而M0用地的解决办法就是在工业用地上适当提高配套的可销售比例。万科云城公寓体量25万㎡，由2栋32层和2栋44层公寓组成，2015年一期推出480套，开盘均价5.5万元/㎡，保守估算仅靠公寓一项万科云城的收入即可稳稳超百亿以上。加上“入学高积分+名校配套”的营销加持，万科云城的公寓产品成为一代“神盘”，售价从5.5万元/平㎡加速向9万元/㎡逼近。公寓产品的劲销也表明了当年万科不惜重金拿下该项目的正确决定，也正是在M0用地政策的背景下，使得配套用房比例得以突破，此举背后将引起更多房地产开发商扑向M0的“躁动”。

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绿廊设计树标杆

如果单纯讲产业和公寓，万科云城称不上典型模范，但让这个项目声名鹊起的是绿廊部分的设计。绿廊部分占地面积约7万㎡，被道路大致分成为三个地块，万科想借此机会在北绿廊打造一个集合产业链上下游的一个创意园区-设计公社。万科与项目总规划单位都市实践（URBANUS）对设计单位进行筛选及召集，针对不同地块通过抽签的方式选中了坊城设计、南沙原创、华艺和奥博能四支团队开展建筑方案的设计。设计包含了办公、机械式停车库、公交首末站等静态交通设施，最终目的就是寻找屋顶公共绿地的连续性与提供地下办公空间良好环境之间的平衡点。就设计来说，绿廊处处皆景，每个小设计都能看出设计师的匠心营造，多样化的组合充分调动了区域的活力。园区的办公环境对于创意设计公司而言接受度较高，错落布置的空间肌理使得项目赚足了眼球，项目也因此打上了创意、创新的产业标签。

▲万科云城设计公社

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产城融合构生态

商业在产业地产中魅力可以使得产业园区不限于办公场景，使得园区向社区生活进一步迈进，最终达成产城融合的效果。2019年5月25日，云城万科里终于开业，作为万科云城超级综合体的商业部分，万科里缓解了西丽片区没有大型购物中心的窘境。据项目方透露，开业当天商场招商率超95%，品牌同步开业率超85%，商场客流量突破12万人次，销售额近500万。万科里的入驻的品牌不见得高端，但一定是面向生活最实用的那一类，从餐饮、生鲜、超市到零售、珠宝、服饰、娱乐、早教等一应俱全。工作日明显能感受到街道上行人较少，商场人也比较少，但晚上下班和节假日时间会比较热闹。

▲万科云城商业—万科里

万科云城项目的开发建设本质突破了我们对传统工业用地的一贯利用形式，深圳的新型产业用地（M0）将工业用地推向了近乎商业用地的叙事表达，各条物业线呈现了异常清晰的发展模式，为全国试行新型产业用地政策提供了有益的借鉴。

戴德梁行产业地产部将持续关注全国新型工业用地政策的发展趋势，为客户提供专业分析与实践指导。