上海作为我国高速成长中的国际性生物医药创新策源地和产业集聚地，已逐渐形成亚太地区医药产业高端研发、制造、服务外包中心。

7月14日，CBRE世邦魏理仕发布的《2021上海医药医疗行业报告》显示，2020年医药行业租户总新成交量共计11.5万平方米，占比成交总量的9.7%。2020年，上榜世界500强企业排行的33家医药类公司（制药/器械/商业）中大部分已进驻沪上各核心、新兴商务区，设立中国区总部或代表办事处。世邦魏理仕统计的上海甲级写字楼样本中，500强药企租户面积占比医药企业总存量高达74%。

CBRE所追踪样本显示，去年至今知名跨国医药集团整合升级搬迁至前滩板块的趋势凸显。至2020年末，前滩外资药企存量面积高达19.9%，成为上海区域跨国药企分布最集中的两大商务区之一。且较2018年租户普查统计结果，前滩板块占比上升近12个百分点。前滩则作为近年上海市重点发展的新兴区块，为企业提供优越的办公生态环境，周边配套齐全，是具潜力的高性价比商务板块，未来成长速度可期。此外，南京西路作为上海市较为核心的商务区域，长久以来积蓄的品牌聚集优势对全球顶尖外资企业入驻仍保持较强吸引力。

目前上海已基本形成“聚焦张江、一核多点”的生物医药园区产业空间链。沪上生物医药产业依托张江药谷，旨在进一步释放其品牌、政策及资源优势，带动其他区域各有侧重的发展，形成全市医药产业基地的协同格局，并做到生物制药、高端医疗器械、研发外包等重点领域的全方位覆盖。

作为张江医药产业核心基地药谷的创新研发动能活跃，园区内聚集大批全国乃至全球的顶尖医药健康企业，并拥有多家全球Top10药企设立的研发中心。无论是在现有研发体量、制造产能，还是可发展容量均为我国同类型园区中的佼佼者，未来在配套设施更新升级，产业创新资源进一步聚集下，有望成为引领医药创新的世界级产业集群。

近年来，全球范围内的医药产业兴起了一场研发孵化一体式的办公空间创新革命，力图在生命科学领域打造媲美科技行业的创新氛围和产业活力，为行业先行者提供优质的工作空间以及投资、技术等顾问服务。而沪上各个医药基地也迅速加入了这一新趋势，各类孵化器、联合实验室有蔚然成风之势。如以新药研发为发展核心的张江迅速建立了涵盖全产业链的孵化加速平台，并联动外包服务推动创新药加速产业化。

园区产业集聚效应优势的凸显使其日益受到物业投资者的青睐，2020上海园区投资成交总额达百亿级。而医药健康产业作为备受瞩目的明星产业，其底层园区物业的投资也开始加速趋向高收益、多元化。以龙头园区张江药谷为例，由于具备环评属性的地块及园区楼宇有限，在进一步优化物业配套及实验设施后，租赁价格可达张江普通园区物业的1.5-1.8倍，其投资溢价可见一般。

根据中物流冷链委统计，2020年上半年，上海市的冷库需求面积最大，达26.2万平方米；另需求的企业类型中，冷链物流企业作为主流需求最高，占比达53.3%。另上海冷库平均租金为每天每平方米3.78元，仅次于北京，高于全国每天每平方米3元的水平。

我国医药冷链运营分为三大模式：自营管理、自营+外包、外包第三方。其中第三方物流近年加速布局医药冷链，以其智能化的设备以及科学的管理经验在冷藏药品供应链扮演双重角色，既是物流批发交易服务商，又是医药成品冷藏储存库，一体化下流通效率提高。

虽然医药冷库需求的精细化管理模式使其资本开支和运营支出较普通冷库和干仓要高，但其专有的设备设施、专业运营经验以及定向租户的高承租能力，都决定了医药冷库的租金溢价及利润空间远高于一般仓储。根据CBRE追踪的部分上海定制库、干仓改建个案，发现专用医药冷库的租金溢价是普通冷库1.5-2倍左右，是干仓的2-3倍左右。医药冷库的高投资回报属性在未来将持续吸引包括药企、第三方物流、专业开发商及投资机构等各类投资者的积极参与，形成以定制库和普通仓改建、售后回租以及与专业药企、运营商、产业基金合资经营等策略为主的投资市场。

综上所述，上海作为我国医药产业发展高度活跃区域，近年来聚集效应、长尾趋势、产业融合等属性日趋凸显，吸引了近十万家医药健康类企业进驻。未来随着全国乃至全球优质资源的持续涌入，依托于沪上产业辐射核心，医药大健康产业相关的商业地产资产或是最具挖掘价值的蓝海之一。