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重量级企业来了,广深写字楼租赁活跃

2021-04-16 来源:南方plus 作者:欧志葵

字节跳动在广深两地各租下3万平方米写字楼扩租办公、渣打银行在广州设立的大湾区中心近2万平方米、名创优品广州租下2.7万平方米办公、广州期货交易所落子寺右万科中心、新西兰乳业巨头恒天然全新升级华南区广州应用中心和办公室......随着国内经济回暖,产业复苏的良好态势,今年以来,中外多家知名企业在广州、深圳两地加快布局,或扩租、或升级、或投资购置办公物业。


据商业地产研究机构CBRE世邦魏理仕和戴德梁行最新发布的《2021第一季广深两地商业地产市场报告》显示,广州、深圳两地商业地产市场一片生机盎然,写字楼、仓储设施及物业投资的需求都有显著提升,零售物业市场也释放积极信号。业界认为,当前国际经济环境充满挑战,但中国经济表现出很强的韧性,粤港澳大湾区更被视为中国经济的增长极之一,今年作为“十四五”开局首年,中国经济发展势头非常好,不少中外知名企业均将大湾区作为它们在华发展的“引擎”之一,投入巨资扩充业务。


重量级成员布局大湾区

扩建大型“落脚点”


在广州海珠区一座新写字楼三楼,大厅布置成展台兼烘焙场所,三、四位厨师正在开放式厨房里忙碌,他们用新西兰乳制品原料创新制作出多款美食,摆上展台,让客人们品尝、点评。这是记者在新西兰乳业巨头恒天然集团新升级的广州办公室及广州应用中心看到的场景之一。


“这里每年要举办超过220场面对渠道客户的产品演示活动,同时为客户提供超过200个横跨烘焙、餐、饮等多渠道的创新应用配方。”恒天然大中华区CEO周汉德说,粤港澳大湾区经济、消费潜力巨大,已成为该公司大中华区最重要的市场之一,“大湾区是我们餐饮渠道业务发展最快、贡献率领先的市场,也是我们重要的发展引擎。这里的客户创新需求强烈,随着业务量快速增长,我们急需升级广州应用中心,增加新设备、扩充厨师研发团队,以及扩大展示空间。”据悉,升级后的恒天然广州应用中心面积比此前扩大一倍。


上述企业扩租案例并非个案。


今年以来,头部科技企业字节跳动、国际金融企业渣打银行等纷纷落子广东,为大湾区新兴产业版图再添重量级成员。


字节跳动在广州、深圳两地各租下3万平方米扩租办公场地:在深圳,其选择在科技属性较强的后海、蛇口片区进行扩租。在广州则选择在琶洲新区,解决人员急速扩张问题,其还在广州珠江新城的联合办公空间租下约500个工位。


渣打银行在广州天河设立渣打银行大湾区中心,办公租赁面积达1.9万平方米。该中心在亚太区的战略地位很重要,级别亦很高。渣打大湾区行政总裁林远栋曾表示,该中心犹如一个“引擎”,将支持大湾区内个人及企业银行业务营运,推动创新金融技术开发及应用,以及加强渣打在大湾区内的跨境银行业务。


此外,凯悦酒店集团、名优创品、金蝶软件等也纷纷在大湾区核心城市广州、深圳两地扩租、升级原有办公场地。


中外企业在大湾区的业务快速增长,对办公场所需求乍然扩大,也带动联合办公市场快速回暖。


戴德梁行广州公司企业服务部主管李枫说,与过去相比,现在越来越多的大型公司接受共享办公的模式,今年TMT企业和传统行业等租用共享办公场地的趋势明显,这也得益于这些行业里的大企业快速扩张。据透露,在广州的核心商区如天河区CBD,联合办公项目的出租率相对较高,可达到90%左右。从租金来看,则相对平稳,与去年基本持平。


一季度写字楼租赁活跃

科技和金融企业需求最强劲


“一季度,广州、深圳两地写字楼均有不少新项目入市,供应量大增。但市场消化能力也很强,新项目租赁表现良好,个别项目得益于良好的预租,一入市入驻率就高达50%。”记者从戴德梁行、世邦魏理仕发布的最新报告中看到,期内,广州共计新增28.7万平方米供应,单季度供应量即已超过去年全年,全市存量达547.3万平方米。


供应量增大,但租赁市场也很活跃。戴德梁行研究院副院长张晓端分析,大量的新增供应刺激市场需求,加之去年受疫情压抑的需求在这一季持续释放,“市场录得多宗大面积成交,净吸纳量达19.6万平方米,为去年全年吸纳量的两倍之多。其中琶洲商务区表现更为亮眼,占全市总净吸纳量近40%。”


“从成交类型和面积来看,超过六成的成交来自扩张型需求,且平均成交面积超过5,000平方米。从租户行业来看,TMT企业的表现最为瞩目,占全市成交面积近六成。”世邦魏理仕华南办公楼部负责人程志文说,另外,传统金融业表现积极,人寿保险持续扩张,基金和银行也录得升级类搬迁交易。


在深圳,优质写字楼市场的出租率同样保持高位。


来自世邦魏理仕的数据显示,一季度深圳写字楼市场共有3个甲级写字楼项目入市,总计供应超30万平方米,且新项目租赁表现良好,整体市场消化量继续保持高位,该季共出租了25.2万平方米,同比增长3倍有余。


其中,九成来自内资企业。


“科技租户需求蓬勃发展,多个国内头部科技企业的快速扩张,如某领军科技企业租赁近3万平方米。另外,随着业务的快速发展,很多企业从与已有办公的整合考虑方面,更倾向于在原有项目扩租,现已出现多个大面积的扩租案例。”据世邦魏理仕的最新报告称,一季度,在深圳有多个在线教育公司都有升级搬迁需求。金融租户需求继续位列第二,占比为33.7%,以传统金融为主,主要来自于银行、证券和保险。


“目前,深圳全市空置率环比下降1.1个百分点至21.4%。”该报告称,租金方面,供应充沛使租户更具议价空间,部分老旧项目的业主继续以价换量,市场平均租金环比微跌0.4%至每月每平方米188.3元。


对于下半年,张晓瑞判断,广州甲级写字楼预计还将有超90万平方米新增供应入市,其中近8成来自于新兴商务区琶洲。


“写字楼市场下半年将迎来集中供应,短期内全市写字楼空置率料将上升,预计业主将提供更多优惠政策以便留存和吸引新客户。”张晓瑞又指,随着广州金融和TMT行业的发展,多家头部企业相继落户广州,将有望带动甲级写字楼需求上升。


未来六个月深圳新增供应也将会有超过50万平方米新增供应入市。不过,世邦魏理仕深圳有关负责人吴洋认为,无需担心“过剩”,“科技和金融两大行业租赁需求将保持稳定增长,新增供应预计将推升整体市场空置率,租金仍处于下行通道,但降幅将逐步收窄。与此同时,一些老旧楼宇为吸引租户将改造和升级纳入计划。”

编辑: 杨洪波

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