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互联网巨头大肆买地为哪般?

2020-11-26 来源:楼市相对论 作者:苏八月

1


量身打造的“蚂蚁之江地块”


本月“史上最大IPO”蚂蚁集团上市叫停,不久网络盛传“蚂蚁集团总部之江退地”,地产圈集体吃瓜围观。


此前,杭州之江板块走出独立火热行情,背后主要原因就是蚂蚁集团全球总部落户之江,并且将启动上市程序。


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9月蚂蚁集团总部落户之江消息传来,围绕蚂蚁总部3-4公里内的二手房,挂牌价暴涨30-100万,新房方面配套好点的楼盘一房难求。


在蚂蚁上市叫停后,之江退地的消息传开。幸好媒体及时辟谣,之江业主们虚惊一场。


跟着互联网公司去买房,是房产投资圈公开的秘诀。毕竟,互联网公司就业多,平均薪资高,可以接盘的程序员络绎不绝。


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根据国家统计局数据,2019年互联网企业就业人员年平均工资达160170元,处于各行业收入鄙视链的顶端,约为全国平均工资水平的1.8倍。


互联网行业高薪的背后,站着的是财大气粗的互联网巨头。


大家都在关注“蚂蚁之江退地”的时候,有没有人发现,这块地其实是为蚂蚁集团量身打造的?


2020年10月14日,蚂蚁集团与杭州市政府正式签订了战略合作框架协议,宣布蚂蚁集团全球总部落户杭州。


紧接着10月21日下午,杭政储出 [2020]67 号地块经过 1 轮报价,由竞买人支付宝(杭州)信息技术有限公司以 26.99 亿元总价竞得,楼面价 5194.01 元 / 平方米,溢价率 0%。


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支付宝(杭州)信息技术有限公司是蚂蚁集团的全资子公司,买下这块位于西湖区(之江度假区)面积20.78万平方米的商业地块,建筑面积为51.95万平方米。


为何说是为蚂蚁集团定制的?


首先,这块地在出让文件中,明确限定竞买方为千亿级企业,竞买保证金为24亿元,在12月4日前要缴纳总出让金90%。


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据《2020浙江省百强企业》榜单,整个浙江省有20家企业营收超千亿元,有14家位于杭州,其中阿里巴巴为首个利润超千亿的企业。


在房企之外,一下子花费20多亿买地再盖楼,不考虑现金流和投资回报的企业,屈指可数。


其次,建筑规划方面,建筑物性质为商业商务,要求建130米超高层,不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房。


最后,受让人自持全部房产和土地,通过土地复核验收之日起10年内不得转让,10年后可以整体转让,不得分割转让。


这个要求就拦住潜在的房企开发商竞争者,整个建筑物没有售卖的可能。


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从地块位置图来看,毗邻西湖风景名胜区,钱塘江畔,位置和风景都是极好的。杭州市政府对于蚂蚁集团总部落户,拿出了满满诚意。


再来看,“蚂蚁之江退地”传言,压根经不起考究。


2


“定制”地块流行


蚂蚁集团之江专属地块并非孤例。腾讯微众银行总部大厦,也拥有深圳为其量身打造的地块。


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这块地2017年成交,占地面积15亩多,总价约24亿,楼面地价2.17万元/㎡,使用期限40年,土地用途为商业用地,主体建筑物性质为商业办公。


整个办公物业30年内不得转让,30年后限整体转让,在禁售期内须全部自用。


在一次性付清总地价款要求以外,还设定了其他门槛条件。


《产业发展监管协议书》显示,该地块用于建设法人总部,购买方须将注册地址和税务登记地址迁入前海合作区,并且10年内不得迁出。


在竞得这宗地之日的下一个自然年度,5年内贡献税收要大于等于25亿元人民币。


有趣的是,补充公告中明确要求“竞得人应当委托普里兹克奖获得者主持竞得宗地的建筑方案设计”。


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微众银行总部设计效果图


目前,深圳前海二手房均价已达11.6万/㎡,而腾讯微众银行总部楼面地价才两万出头,实在是一笔划算的买卖。


顺带说一句,近期微众银行因牵涉到蛋壳公寓“租金贷”,正饱受诟病。虽然背靠着大树腾讯,但也不能为所欲为。


3


互联网巨头的“地产版图”


互联网企业落地,对于当地经济发展是大礼包,地方政府也乐于将好地块出让给优质企业,双方相互成就。


譬如,海南陵水黎族自治县为吸引互联网企业落户,对国内外知名互联网企业实行落户奖励,将全国总部整体迁入该县,一次性给予1000万元奖励,设立行业总部或全国区域性总部,一次性给予500万元奖励等。


随着互联网巨头成长壮大,他们不再局限于一线城市发展。武汉、成都、杭州等新一线或二线城市,以“分中心”、“客户服务中心”、“区域总部”等名义买地盖楼的趋势在蔓延。


然而,潜在问题渐渐浮现。


原本互联网企业建设产业园区,总部大楼是为了发展需要,可是当我们打开互联网巨头的“地产版图”,就会发现互联网巨头房产全国遍地开花。


以阿里巴巴为例。在杭州阿里巴巴有菜鸟网络、淘宝城、阿里云和蚂蚁金服四大总部园区,总建筑面积达220万平方米,物业总值近440亿元。


同时,北京总部也在建设中,总投资68.9亿,总面积达47万平方米。


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阿里巴巴北京总部的鸟瞰设计图


上海、广州、西安、南京等,从一线到三四线,阿里地产版图,遍布全国。


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阿里巴巴江苏总部效果图


有媒体测算,如果将阿里巴巴全国拿地盖楼面积加在一起,开发面积要超过不少中小开发商,有人戏称阿里为杭州“最大地产商”。


1999年,在杭州湖畔花园一个150平的住宅内,马云对“十八罗汉”说:我们要做一件伟大的事情。现在,马云成功打造了阿里巴巴,成为了中国首富,阿里的办公楼地产版图也堪称第一。


互联网公司的成立是从0到1的过程,他们的地产版图也随着组织团队的膨胀,悄无声息地壮大。从一个小的办公室,到一幢办公楼,再到产业园区,直到变成一头大象矗立到人们面前。


若说,制造业需要工厂、设备和大量工人的住房,那么劳动力不那么密集的互联网企业,坐拥这么多的办公大楼,真的有必要吗?


4


一边写字楼“高空置”,一边盖楼


写字楼真的不够吗?


当前,深圳的甲乙级写字楼总建面超过1300万平方米。世邦魏理仕发布的最新数据显示,三季度深圳写字楼空置率为20.1%,环比下降0.8个百分比。


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图源:时代数据


据时代数据,截至2019年末,一线和新一线19个城市甲级写字楼平均空置率已高达26.4%,较上年增加2.7个百分点,平均租金也从2018年末的每月每平方米141.3元跌至134.9元。


如此高的空置率,意味着市场不饱和。但是,市场上关于互联网巨头拿地、买楼、盖楼的消息仍不绝于耳。


也许,“A股上市公司大甩卖:扭亏为盈靠卖房”能告诉我们答案。


在房价涨涨涨的时代,卖汽车、卖空调、卖洗衣粉的企业可以卖房来增厚利润,甚至保壳扭亏为盈。


互联网大企业如今大肆买地的行为,有一丝“炒房囤地”那味儿了。

编辑: 杨洪波

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