产业园区发展已有40年，民企大规模进入也有10年之久。
 
有观点认为，随着大体量巨头的失速，产业地产的黄金年代已经过去；也有观点认为，正是大浪淘沙，让产业地产黄金年代真正到来。
 
特殊年份下的，产业地产的成绩单究竟“成色”几何？资本、运营是远水难解近渴，还是真的能够为己所用？2021年产业地产会否有更好的行业年景？
 
2020年12月18日，就“产业地产的变革和升级”这一核心话题，选址中国邀请到6位嘉宾展开了精彩对话，戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊分享了灼见。

其观点包括：

1.  产业地产分成“产城派”和“园区派”，前者似乎遭遇困难，而后者正蓬勃发展；
2.  产业园区分成“物流园”和“产业园”,谁能将后者标准化，谁就能快速资本化；
3. “运营”取代“扩张”成为行业主题，核心逻辑在于勾地日渐收紧，存量运营才是永远的富矿。

图：戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理，苏智渊

同时，苏智渊对产业地产未来两三年的发展有乐观期待；在利用资本市场方面，他预计会有数家产业地产商IPO，“产业地产到了可以通过IPO迅速资本化的时间节点”。与此同时，苏智渊指出，2020年下半年到明年是产业地产扩张发展的重要窗口期。

以下为苏智渊分享内容，为阅读便利有所精炼。

柳暗花明
产业地产未来发展可期

从我们自身来说，戴德梁行产业地产的营收比去年上涨了30%，这出乎我的意料。我预计明年还会有大幅增长——从我们自身讲，2020年做得不错。

从行业乙方的角度看，产业地产应该分成两类，一是工业类地产、一是物流类地产。分开看，物流地产取得了逆势增长，今年有很好的业绩，分数很高，应该在90分以上；工业类地产则毫无疑问在疫情、在中美贸易背景下受到了打击，我认为应该在70分左右。

实际上，从今天这个时点来看，市场正在进入一个迅速反弹期，这也出乎我的意料。上半年，一片悲观，大家认为经济不好必然带动产业不好；下半年，全世界不好只有中国好。

我们现在了解的信息是，全球性资源甚至是金融投资正往中国聚集。基于此，我个人认为，未来两三年，对大家来说都是很大的机会，我特别看好产业地产的发展。

产城派式微，园区派崛起
产业地产现微妙转折

从3个角度说一下我现在的观察。

第一个观察，在过去很长一段时间里，中国产业地产一直分成两个派别，一个派别是所谓的“产城派”，你可以看到有好几家公司在说产城模式；另外一个门派是标准的“园区派”。

显然，产城派和园区派的规模体量是不一样的。“产城派”做的往往动辄几个平方公里、甚至几十个平方公里，要打造一个城；“园区派”更多是几百亩规模，以这个规模体量为主。

园区派和产城派谁唱主角、谁占领市场？一直有争论。

但在过去的一年或者一年半的时间里，很明显看出来一个现象，就是几家产城开发商都遇到了问题，反而是长期以来耕耘在小块园区上的开发商蓬勃壮大起来，开始全国布点。

过去10年，我们一直在讨论产业地产是什么。是产业吗？是地产吗？是住宅吗？这是长期都在讨论的问题。到今天，有可能到了产业地产回归本体的时间点。产业地产的核心其实在产业，实践证明，用产业做住宅的发展之路没那么长。这是我看到的现象，我不评论“产城派”、“园区派”谁对谁错，大家都是为了赚钱、为了发展。

第二个观察，如今谈产业园区“运营”的人越来越多了。早几年，我们更多是在讨论类似“如何在全国扩张园区”这样很宏大的主题，今天我们看到越来越多园区开发商把“运营”作为最主要的核心能力去打造。藏在这后面最核心的问题是，产业地早晚是会没的，未来的价值是存量资源的运营，这不取决于你有多强的勾地能力。

第三个观察，产业地产资本市场运作开始繁荣。相对于物流地产，产业地产在资本市场的运作是远远落后的。过去几年，物流地产已经变成了“标准产品”，到香港IPO，券商明白你在做什么、你在说什么，但是产业地产讲不清楚。如今，产业地产商到了可以通过IPO做迅速资本化的时间节点，不出意外，明年应该还有几家产业地产商在香港IPO。

我相信接下来几年，会密集出现产业地产企业通过资本市场融资。这里考验大家的一点是，你到底用什么产品去做？

物流地产之所以能成为很好的IPO产品，是因为有标准型，融资结构是什么、未来规模是什么都是很标准的。产业地产不是标准产业，今天做生物医药是这么一套路径，明天做软件园又是另外一套东西，谁能够把产业地产的标准提炼出来？我觉得这在未来是真正有价值的。未来能够站在资本市场风口的，能够真正抓住资本市场机会的，一定是能够提出标准的企业。

打造竞争力
不仅拥抱政府，更要变被动为主动

第一，对所有产业地产商来讲，拥抱政府是毫无疑问的。产业地产跟别的地产相比，最大的区别就是产业地产商自己是给不了政策的，你的政策是政府给的，如果不跟政府紧密合作，不能够得到政府的支持获得产业扶持政策，这个园区做不大。

随着疫情发展，今年下半年到明年这一段时间，产业地产开发商是有窗口期的。我们明显看到很多地区可能完不成产业指标，这意味着对产业地产商这道门是放开的，这跟一年前、两年前的情况是完全不一样的。所以，在这段窗口期，业内同仁尽量多扩园区，是拥抱政府很好的点。

第二，产业地产的未来发展是一个变被动为主动的过程。房地产有一个很重要的特性，就是被动性，所谓“被动性”跟Location（区位）有很大关系。一栋住宅或商业房地产投建之后，只能按照固定的Location去做后续服务。而产业地产不同于传统房地产的本质区别，在于它往往拿不到核心位置的地块，因此Location的被动性在产业地产中并不突出。反而，产业地产可以通过怎么运营产业、怎么打造产业投资能力主动地把产业招进来。换句话说，从被动性开发商转变为主动性开发商，这才是产业地产的核心价值。