进入2021年，不但是地产圈一些房企扛不住债务压力出售旗下物业公司，五大行之一的仲量联行也可能要淌一波浑水。

原因有二：看到第一个吃螃蟹的吃到蟹黄，自身却业绩下滑就差喝风。 

01

2019年12月，物管圈的风口吹起不久，万科便和国际五大行之一的戴德梁行，手牵着手成立了“万物梁行”，其中万科占比65%，戴德梁行占比35%，主要业务是接手戴德梁行大中华区的商业物业及资产管理、综合设施管理。

房地产存量时代，万科有向物管行业扩张的野心，戴德梁行有扭亏为盈的企图，双方一拍即合。

据万科2020年年报，万物梁行在商企服务业绩凸显，营收53.14亿，占万物云总收入182.04的近三成。

而戴德梁行本尊2020年营收下滑10.37%，净利润更是亏损2.2个美国小目标。

万物云CEO朱保全得意的说，其他五大行在华收入增长率为个位数甚至负增长，而万物梁行实现了两位数的增长率，是不是拉了一波羡慕嫉妒恨。

其实，不单是戴德梁行，其他四大行情况也不乐观。

近两年随着中国本土物业公司崛起，加上疫情，五大行业务都被蚕食、压缩，不同程度的出现了业绩下滑甚至亏损，万物梁行的一枝独秀让国际同行们看到了第二增长曲线。

就拿仲量联行来说，勿爷查阅其近三年的财报，2018年业绩几乎翻倍，但从2019年开始便出现了业绩增速大幅放缓的现象，2019年膝斩、2020年更是挂倒车。比如：

2020年，归属于母公司普通股股东净利润为4.03亿美元，同比下降24.68%；营业收入为165.90亿美元，同比下跌7.75%。

其中，2020年在亚太地区提供房地产服务的收入为31亿美元，占了总收入18.7%，其中32%即9.92亿美元来自大中华地区。

按照物业收入再细分的话，其中30.7亿美元来自物业服务收入，占总收入18.51%。

所以，怎么“柳暗花明”成了仲量联行大中华区CEO冯建强抓耳挠腮的事情。

但有了第一个吃螃蟹的“万物梁行”，简单Ctrl+C，谁还不会？

于是有了至少5亿美元出售中国区物业管理服务的A计划，其中不包括房地产经纪和评估业务，但可能效仿万物梁行，和内地物企合资成立物业公司。

在勿爷看来，这或将给并购风口的物管圈再浇一瓶飞天茅台，不上头不算完。

02

据勿爷了解，仲量联行作为高端物业领域服务的代名词，在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工，主要提供商铺、住宅、写字楼、工业等全业态物业管理服务，而且主要集中在高端商管写字楼领域。

遍观物管圈，并购逻辑下，上市的物企都吵着要做有质量的并购，比如，碧桂园服务、融创服务、恒大物业等头部物企。没上市的物企也有条不紊的暗度陈仓，比如龙湖智慧服务、万物云等。

勿爷盘算了下，仲量联行中国区物管服务算是高质量标的，如前述，物业收入30.7亿，差不多和万物云2020年的总营收相当，报价5个美国小目标，不算高，也肯定不是一锤子买卖，估计很大概率要复制万物梁行的脚步。

重头戏是国内物企，谁会拔得头筹？勿爷简单猜测一下账面现金在5亿美元之上的：

01.恒大物业、碧桂园服务

要说圈内，谁和谁最有硝烟味，肯定是恒大物业和碧桂园服务。

就在前两天，江湖传闻碧桂园服务即将拿下江苏银河物业，这对喊着做宇宙第一的恒大物业可能刺激不小，本来差距就存在，碧桂园服务连续拿下蓝光嘉宝和银河物业，这还怎么玩？

在军令状的压力下，如果恒大物业砸出5亿美元，把仲量联行中国区业务纳入囊中，也许就可能一举翻盘。恒大物业业绩会上称要向科技型企业转型，万物云就是一个榜样，有万物梁行的例子，恒大物业不可能无动于衷。

但如果是碧桂园服务出手呢，将继续夯实第一物企的底盘。想起一句网络语言很适合李长江：

只要我并购的快，就没有人追得上我……

而且，二者都不是差钱的主。据年报数据，碧桂园服务账上现金152.15亿，恒大物业126.04亿。

02.华润万象生活、宝龙商业

华润万象生活，商管赛道的佼佼者。年报业绩会现场，管理层称，要做物管业务行业第一梯队，商业运营服务业务维持行业第一。

现在机会出现了，如果能收购仲量联行中国区业务，两个第一可能不用等到2025年。

作为又一个不差钱的大佬，千亿梯队第三肯定不是其最终目标。

唯一的问题就是，华润万象生活的并购开拓讲究门当户对，希望寻找一些更为优质的、文化相近的、有一定规模的、可以持续增长的标的来进行收购。而仲量联行的外企文化为收购的可能性打上了问号。

宝龙商业，最早上市的商管物企，许华芳也是力争要做长三角前三甚至寡头的男人，如今眼前的这个机会不知道能否把握得住。因为仲量联行在全国都有业务，长三角区域不知道是否能满足其胃口。

03.融创服务

作为增长性龙头，曾经传闻参与了蓝光嘉宝服务的竞标，证明融创融创服务有一个并购的心。

勿爷梳理了融创服务的业务类型，包括住宅、医院、会展、政府机构等管理业态，而高端商管写字楼领域正是其短板，如果顺利并购或者和仲量联行合资物业公司，对融创服务规模的提升好处巨大。

04.雅生活

目前物管圈，除了恒大物业、碧桂园服务、合景悠活和彩生活外，也就雅生活手笔最大，比如20亿收购中民物业。而且业绩会上，雅生活总裁李大龙曾表示，2021年雅生活市值要翻番，突破千亿，没有什么比并购更有效。

不过有个问题就是，在并购了中民投这道“硬菜”后，雅生活是否有更强的消化能力吃下“仲量联行”要好好三思一下。

05.万物云、龙湖智慧服务

头部物企中，只有万物云和龙湖智慧服务还没有上市，但也不妨碍二者可能出手的可能。

先说万物云，2019年已经拿下了戴德梁行中国区业务，成立万物梁行，业绩真心不错，万科也是不差钱。

有成功的经验，如果收购了仲量联行中国区业务，虽有业务重合，也是1+1>2的效果，但也可能打乱原有万物云的商企板块的部署，如果出手，可能万物梁行就要改名，或者另立炉灶，但又加剧了内部竞争。除非大刀阔斧的资源优化整合。

还有个问题就是，万物云有意，仲量联行能同意吗？毕竟仲量联行的体量规模要远大于戴德梁行，要收购，怎么排位是个问题。

再说龙湖智慧服务，虽然一直表示没上市的意图，但私下一直在不断并购优质物业，在勿爷看来，除了恒大物业和碧桂园服务外，可能就龙湖智慧服务的可能性最大了。

龙湖智慧服务目前已覆盖了住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、康养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市13大业态，如果纳入仲量联行的高端商写板块，对其商业板块是一个加速充血的操作，可能一跃就进入了第一阵营。

最后，听说仲量联行在报价5亿美元后，已经有意向的物企表示了兴趣。也许此时，已经有大佬在和仲量联行喝咖啡。