产业地产未来运营会更加多元化。我也想结合今天在当时当下，请几位嘉宾给我们谈一谈您觉得在2020年，结合整个这么多的背景情况，结合您自身业务，您对于您的业绩是怎样样一个判断。先请李总，过去一年自己业绩的情况，给自己打几分。

李珂：首先赛迪大家知道，不是做产业地产的，严格意义上讲，第一类似产业地产的分析。第二也算是产业地产的客户，就是在上个月，刚才王总谈到中电光谷，他们在成都有一个园区，我们现在整个研究院希望在成都落户，当时也去他们那做了参观和考察。从我本人来说很难说业务做的怎么样。如果说站在第三方，站在研究产业地产，或者作为产业地产客户角度来说，国内不管今年也好，过去也好，整个产业地产行业第一自身取得了很好的发展。刚才很多数据，两三位专家都做了解读。第二我更重要想说的一点，整个产业地产行业为中国的无论是产业发展也好，还是现在经常谈到的新型城镇化建设，一谈产业地产大家可能说，是不是就是盖房子，还是搞园区。但是真正我们看来，产业和地产结合，恰恰是中国新型城镇化建设的一个是非常重要的特征，或者说核心的特征。为什么中国没有贫民窟，因为农民工进城以后首先变成了工人，其次变成了市民，而恰恰在这里是通过产业地产模式来解决。所以我个人如果说对产业地产界的朋友打分的话，能打95分。

陈雪源：谢谢李总，您打分是第三方机构，站在产业地产的行业，为解决城镇化和就业提供很多很多的服务才打这个分，是综合能力的评分。接下来第二位从滕总，您也是第一次参加选址中国的活动，也给大家简单介绍一下，介绍完之后再给自己打一个分。

滕云枫：今天我是抱着学习的态度来的，因为在座都是我们产业地产界的大咖、前辈，确切来讲我不是一个严格意义上的产业地产的从业者，我是一个科技工作者，先简单介绍一下，大家可能不知道我的背景。我主要是一个单位，青岛市工业技术研究院，另外还有一个单位是青岛生产力促进中心，我是青岛这两个单位的负责人。这两个单位归根到底就是为企业提供服务的。青岛市工业技术研究院是青岛市政府打造的一个平台，聚焦青岛重点产业发展，搭建研发平台促进科技成果转移转化，共享产业地产前端的成果。通过成果转化给企业，我们培养出高新技术企业，来集聚更多的人才到青岛发展。我们有一个园区在这里也入选此次奖项，我们园区主要是在做按高科技企业的孵化和培育。我们也是青岛国家级的孵化园区，我们在这个角度上来讲，是双创的典型案例，国家孵化器评价连续第六年入选，全国我们在做双创工作也是典型的代表。

另外我还有一个身份，为青岛的科技企业提供服务的机构，正好做总结，过去十年里我们服务青岛1万家高新技术企业，服务了1万余家科技型中小企业，为企业提供科技项目的服务超过了2万多家，科技金融服务超过了1万人次，所以说我们是青岛市科技企业提供服务一个很重要的窗口。我说为什么我是一个科技从业者。

我觉得科技企业和产业地产是紧密相关的，科技是我们产业地产一个重要的规划布局和资源的导入，所以我说可以跟很多产业地产运营商有合作，我们是上下游的关系。

至于您说打分，给我自己的工作打分，大约是90分。我们还有很大的空间要进步，基本达到优，但是我们在服务企业能力建设上，包括手段创新上，我们产业布局和聚集能力上，我觉得还有提高的空间，所以90分。对产业地产，我是一个观察者，所以从我的角度来看，我觉得今年这种形势下，应该是88分左右的样子。为什么这样讲？我觉得再往上一走就是优，为什么？因为今年疫情的影响，我观察到身边的很多产业经营者能良性发展，在双循环和科技创新的影响下，能够良性循环，我觉得这是很好的。之所以不足的地方，还有提高的空间，就是我们对产业的规划、布局、导入，资源的链接以及产业的生态布局上，我们觉得还有一些空间要提高，所以我个人认为可能是88分。但是也请大家谅解，从一个观察者的角度给产业地产有很高的想象空间。

陈雪源：对，作为科技从业者的身份，对任何事情都需要调研的，给他们88分，希望让我们更进一步。您刚才提到说服务很多企业，愿意跟很多园区运营商进行合作，我相信这是我们在座园区运营商最愿意听到的信息，也希望您能跟更多园区运营商，把您的经验、河源一起来合作。接下来有请苏总，苏总是行业大咖，也是知名机构的主要负责人，我相信您在过去的一年，或者过去的从业经历也看到了很多园区的一些发展变化，您就今年的情况给大家也分享分享，打个分。

苏智渊：谢谢陈总，首先是很高兴有这么一个机会又到这个平台上来参加这个会，其实我还蛮感兴趣的，每年到年底天很冷的时候，选址中国都会组织产业地产内部人士的交流会，还是蛮有价值的。

打分的话，我是来自于乙方机构，戴德梁行，今年整个产业地产部比去年上涨30%，从今年也是出乎我的意料，整体的业绩是表现非常好的，预计明年也会有很大幅的增长，从我们本身来讲是做的不错的。

反过来，因为我们是乙方，我们服务的甲方，从产业地产本身来讲要分开来讲，因为我们观察的产业地产分成比较偏工业类地产和物流类地产，如果分开来讲的话，物流类的地产在今年是有虽然迎接疫情，是有反向的增长。我们看到有大量的物流类地产在今年有很好的业绩。这个跟疫情是有关系的，所以实际上物流类地产今年的分数很高，我认为应该在90分以上。产业类地产毫无疑问今年在整个疫情宏观背景、中美贸易背景下是受打击的。如果光从产业地产的角度来讲，我个人认为如果打分的话70分左右。实际上现在从今天这个时点来看，今天正在进入一个迅速的反弹期，这个也是出乎我们意料，整个上半年疫情不好的时候，一片悲观，大家认为经济不好，必然带动产业不好。到今天整个疫情变成全世界不好，只有中国好。我们现在听到很多信息是很多大量全球性的资源，甚至是投资的资源正在往中国做聚集，这个我认为对于未来产业地产的人来讲绝对是一个很大的机会。我个人认为未来两到三年应该对大家来讲都是很大的机会，我很看好产业地产的发展。

陈雪源：您刚才说有一个数字我特别感兴趣，我想要不要深挖一下，您说今年增长有30%，第一个感觉怎么做到的？您刚才提到的您作为一个专业机构，从看待这个行业来讲是从不同的角度，包括把它细分成不同的领域来做，包括您刚才说，现在从物流业好、工业也好、产业也好，未来还有区域，还有城市的等级，待会儿希望您给我们做分享。

鸿坤的李总，这几年在产业上做很多布局和项目开发，我自己也经常去跑整个在开发区亦庄的项目。您也讲讲，可能对于一个这样公司KPI的考核还是很明确的，您给打打分。

李雨龙：谢谢陈总。刚才三位嘉宾都是从第三者的角度做了一些打分和评价，像我们是实打实的一家民营企业，做重资产的产业园区运营的，我们在全国一线城市分布着自持16个园区，另外有三四个做轻资产服务的。今年对于民营企业，不管资本层面还是客户层面带来的影响还是非常大的。但是在这个阶段，整个公司今年是很不容易的，团队也很努力，整体的情况经过这一波洗礼，在业绩上肯定不如去年。至少跟前面很多嘉宾分享的数字指标一样，整个公司的经营情况也基本上是差距去年同期的水平，基本上算是恢复了，但发展还是往下游再去看。今年也是因为整个经济环境，再加上疫情，整个园区，尤其是我们主要园区在北京，又在第二次疫情的中心，基本上半年没干什么事，这也是我们内部好好反思了一下。通过这次反思，作为一家城市更新发展起来的公司，先前地产的色彩蛮浓的，和前面嘉宾分享提到的，我们在反思过程中，多元业务板块也在产业服务和产业投资真正是重视起来，也是实打实的要开始考虑起来。前面嘉宾分享提到1：1的收入占比，目标提出来了，但是路还很艰辛，我们好在方向清楚了，并且随着国家对于科技创新的重视，再加上资本市场的改革，对于我们民营园区真的是蛮大的利好，对于未来还是非常看好的。今年也就70分。

陈雪源：还是很谦虚的，这个跟苏总的判断给的差不多。确实只有在一线做项目，重资产的才更感受到市场的环境，能体会到客户的不容易，在做市场，服务客户过程中体会到，大家都是相互扶持着往前走。

张总启迪协信，也是国内知名的产业运营，包括有轻重结合。您给打个分。

张艳红：大家好，我是启迪协信的张艳红，说到启迪协信这几年走过的路程，刚才台下听了很多专家分析，结合今天大会的关键词，就是韧性、复苏、新生。我觉得蛮有感慨的，2020年这一年对我们启迪协信来讲我们也走过了这样的路程。但是有危的时刻，也有机。我们在今年的时候重点在几个方面，第一刚才陈总也提到了，我们在新的赛道上重新做了加速备跑。我们做轻重并举，以轻带重，或者轻重突出，在这个赛道上加速奔跑。现在很多园区上市受到资本市场的青睐，我们也是加紧拓展，加紧从规模上，包括创新模式上，飞地模式，以及合作等等，这方面经过今年的历练，我们在赛道深跑的速度更快。

第二今年正好是非常好的时机，我们苦练内功，把运营的标准化，包括智慧园区的体系，这个是当地区域经济发展，政府也好，业主也好，提供好的服务体系和服务平台。这部分的创新在我们今年落地上也是更加的落地有声。

还有确实做的还不错的，像武汉，大家都提到了武汉，大家都有感受。武汉园区在今年整个轻资产园区上，是我们的标杆园区，今年整体的业绩还是达到了武汉政府的考评。在各项指标上，包括重症医疗产业的落地，包括车联网技术在园区的落地、孵化等等，在园区科技企业占到75%，以及包括整个后续发展上。所以我们到目前为止整个招商完成率在90%以上。我觉得如果过去这一年打个分的话，我打80分，还有很多要提升的，但是我们依然有新驱的动力。

陈雪源：单个项目用户率90%，给自己打一个80分。未来对于轻重结合新的业务有一个期许。刚才让每个嘉宾给自己打个分，或者给行业打个分。我们每年年底看行业不自禁总结看完成的任务目标，今年做的哪些对于这个产业、行业、项目、自身帮助有促进的事情，实际分是不好打的，还是希望在这个时间节点看过去一年的路径，我们从中吸取更好的经验，为明年留更好的成绩做一些铺垫，也感谢这几位嘉宾在第一个问题上给我们比较实在的说了一些观点。

整个产业地产发展到现在，也经历了几年，从民营企业入园做产业园区开发有十几年，大家都在提黄金十年，包括整个阶段的发展，也想问问在座的嘉宾，每个人都有自己的一些体会，您觉得整个产业地产，或者说产业园区这个行业发展到哪个阶段了？有一些什么样的特点没有？

李珂：从阶段来说，我相信在座的各位嘉宾从各自自身企业处于，包括相关的研究领域出发，应该有不同的判断。我算抛砖引玉，大的趋势判断，整个产业地产行业40年，民营进入这个领域十多年，还是回到刚才探讨的话题，最近一二十年，中国的经济发展也好，产业地产行业也好，为什么经历蓬勃发展的20年的高速增长，我觉得当时2000年的时候，中国的GDP在全球排第六，在英国和法国之后，到现在也就是全球第二，日本的2.5倍。今年大概能达到美国的75%，在这里不是跟大家讨论经济理论，刚才张总都谈过了。我们最直接的感受，作为老百姓的角度，我觉得发生了两件事。第一中国入世了，第二中国的房价涨了，过去十几年中国房价突飞猛进，而且恰恰是一个悖论，经济发展和房价的涨幅，比如北京也好，上海也好，深圳也好，其实是成正比的。这是我们需要观察过去的推动力。

反之，我们再往后看十年，或者二十年，这样大的形势有没有变化，大家都在讨论所谓的双循环，我有一点自己的个人看法。提出这个观点应该是在今年的4月份，5月份，那会儿是中美贸易争端最激烈的时候，或者说最暗淡的时候，包括当时整个全球的低迷，当时提出还是以内需为主，但是从下半年我们发现了什么，恰恰是进出口，特别是出口，依然是成为我们国家经济发展最亮眼的。11月份如果看数据的话，几乎连篇累牍11月份向中国出口多少产品，每个国家的冰箱、洗衣机、跑步机都是中国制造的。反之，我们的内需今年到前11个月份，累计国内的社会消费品零售总额还下降了4.8%，包括汽车行业多么好，连续三年下滑，到今年前11月又是下滑了3%。动力第一个逻辑到底有没有发生变化。

第二个逻辑是国内的发展到底靠什么，现在我们看到第一中国在大举借外债，2017年底，中国的外债是1100亿美元，短短两年半，到今年的上半年6月份是将近3000亿，当然这也好理解，现在都负利率了，在座地产商如果给1%、2%的利息乐死了，为什么不去借呢？借来干吗呢？还是投资在基础设施。第二经常说人口红利在消失，意味着什么？缺劳动力，缺劳动力带来什么结果？我不知道大家有没有想过，农村人口加速向城市转移，因为我们没有人。我们更多把农民变成市民，于是在所谓国家大举借债投资基础设施，包括新基建，以及农村人口加速向城市转移的趋势之下，我个人感觉我们未来无论是地产行业也好，还是产业地产行业也好，它的发展逻辑并没有发生变化。所以我的判断，无论以出口为导向的制造业的发展，还是说继续走新型城镇化道路，通过国家大规模基础设施建设，来带动整个城镇化发展来看，其实为我们整个产业地产行业还是构建了一个过去十几年没有太大变化的发展空间。所以我觉得可能未来产业地产，无论是发展的阶段也好，发展的逻辑也好，至少在未来十年，可能不会有太大的变化，这是我个人的一个看法。

陈雪源：您这么一说，听上去让我们感觉未来十年可能有变化，因为未来整个十年大的背景是往前走的，我们产业地产在这个过程中，在支撑整个产业和经济往前走的时候，势必要跟着往前走，从自身的发展上还是有升级的过程。滕总。

滕云枫：我还是从科技园区和双创来讲，我也算不同的代表，我从这方面讲讲我的看法。作为科技企业孵化器来讲，我们国家应该说经历了现在是第三个发展阶段，第一个发展阶段，从1989年开始武汉东湖就开始做科技孵化。从1989年到2004年，这是作为第一个阶段，这个阶段就以各地的创业中心和国有单位为主，我们做科技孵化。

2004年以后到2014年的阶段，这个阶段我们大量的民营资本进入，包括当时国家有科技园区建设的税收政策，大家也提中国经济发展进入这个阶段。到了第二个阶段就呈现了民营企业资本进入，呈现了百花齐放的状态。

第三个阶段是2014年，大众创业，万众创新，从那个背景下提出来，很多选择创业，大中小企业融通发展的环境下，产业地产进入了更新的发展阶段。经历这个阶段之后，现在能看到民营资本运营的科技园区是主流，而且形成了良好的循环机制。比国有的更有生命力这个趋势。

从发展的情况来看，我觉得将来会有两个变化，一个变化是从过去的重资产到现在，刚才和君王总业介绍，从重到轻，从重资产到现在的重服务，到轻资产，这是我们科技园区在变化的，因为科技地产一般配套建科技园区，基本上是各地政府都希望看到的。第二个变化趋势从过去企业物理空间，到现在要打造产业创新创业生态，这是我们角色的变化，这个变化要看到这个趋势。至于看到是怎么样一个阶段，我个人认为是一个要提质增效，要转型升级的阶段，经过了过去这么多年的发展，大浪淘沙，我们可能形成了很好的高科技园区，像武汉东湖、张江等等，品牌化的优势，我们在座的有很多大咖，我不一一说。

我们形成品牌优势的话，强的可能会更强，但是我们也会淘汰一些，产业规划、项目资源导入方面存在欠缺，就形成这种机制。其实就很正常了，劣者淘汰，胜着更加加大。最重要是一个趋势，跟科技的结合会越来越密切，因为科技创新是生命力，整个的科技创新贯穿在我们产业园区建设当中，我觉得这一定是一个很大的趋势。

陈雪源：感谢滕院长，这个阶段可能没有那么清晰，细数整个科技园区到孵化过程来看，还是以科技创新为基础，以提质增效为市场化，专业化的运营服务来去走这个路，可能这个阶段会一直走下去。苏总您觉得目前到了什么样的阶段？

苏智渊：阶段我不说了，因为好多人说过不同产业园区的阶段，我不讲这个。我从三个角度说一下我现在的观察，到目前为止整个产业地产发展的一些观察。第一个观察是实际上在过去的很长一段时间里，中国产业地产一直分成两个派别，一个派别所谓的产城派，你可以看到有几家公司在外面所谓的说做产城。另外一个门派是标准产业园区派，更多做园区的，显然从产城和园区，这两个规模是不一样的。产城派往往做的动辄几个平方公里，几十个平方公里，要打造一个城，这是一个概念。园区派可能往往更多做几百亩规模的园区，更多以这个为主。大家如果仔细观察目前整个中国产业地产的开发商，民营的开发商基本可以分成这两种不同的派别。实际在过去的很长一段时间里，一直以来这两个派别谁更多唱主角，或者谁更多占领这个市场，是一直有争论的。但是在过去的一年，或者一年半时间，其实很明显的出来一个现象，就是几家主要做产城的开发商也好、平台也好、主体也好，都遇到问题，不知道是大家说好还是怎样，过去一到两年忽然之间出问题。反而是那些长期以来耕耘在园区的一小块人园区为主体的开发商，一直是蓬勃发展，慢慢壮大起来，在全国布点。这是我观察到的一个现象，因为实际上我们在过去的十年里，不同的方面都讨论产业地产是什么，产业地产是产业吗？是地产吗？是做住宅吗？还是一直发展产业，这是长期要讨论的问题。到今天有可能已经到了产业地产回归它的本体的时间点。大家真正看到产业地产的核心在哪里，核心其实在产业，不在地产。如果我真的是想用产业去做房地产，做住宅的话，有可能未来发展的路并没有那么长，这是我们看到的现象。我现在不评论产城，或者产业园区谁对谁错，其实没有对错的问题，大家为了赚钱，为了发展。实际上今天看到的客观现象是这么一个结果。

第二，前面很多嘉宾都讲到的，我发掘到今天为止，谈产业园区运营的人越来越多了。我们早几年谈产业园区发展的时候，更多是在谈怎么在全国迅速扩展园区等等这样很宏大的主题。但实际上今天我们看到越来越多的产业园区开发商正在把运营作为最主要的核心能力去打造，这后面最核心的问题是产业地总有一天是会没的，未来的价值在哪里，是存量资源的运营，考虑是未来产业运营能力，不在于有多强的购地能力。

第三，前面很多嘉宾提到的资本市场，产业地产商这几年在资本市场的运作，其实是远远落后于物流地产商的，物流地产产品已经过去几年变成标志性产品，到香港做IPO物流市场，当地券商明白你说什么，产业地产在那里不清楚。不出意外明年应该有几家香港的产业地产商成功IPO，今天产业地产商已经可以通过IPO去做迅速资本化的时间节点，在这个之前没有，接下来几年开始密集出现有大量通过资本市场去融资，开始获得资源产业地产品牌，这里考验大家的一点是，你到底用什么产品去做。物流地产之所以能够成为很好IPO的产品，是因为有标准型，物流地产是有标准，融资结构是什么，未来的理解是什么是很标准的。产业地产不是标准产业，今天做生物医药是这么一套路径，今天做软件园区是这么一套东西，谁可以把产业园区所谓标准化的东西提出来，我觉得这个是未来真正有价值的。所以未来能够站在资本市场的风口，真正可以抓住这个机会，我觉得是绝对能提出标准。这是我到目前为止观察到的三个产业地产的现象。

陈雪源：深得是很看到行业发展的本质或者核心的东西。我也是有这种感受。李总您也讲讲，您是哪一派的，再说您觉得是哪一个阶段？

李雨龙：首先了解我们的都知道，鸿坤产业和鸿坤地产是分开的，开发建设是属于鸿坤地产，我们产业还是园区持有和运营，属于典型的园区派。

我就分享一点我个人的理解，随着资本市场的改革，包括刚才苏总提到的IPO也好，还是REITs的推行，有的时候资本投入还是蛮有效率的，谁做的好，谁做的差，REITs一旦推出之后，做的好很快可以推出，达到了就可以复制。但是园区都招不满，没有稳定的现金流，自然把自己做小了，未来这个阶段资本市场如果有效推行的话，对于园区从业者来讲真的是有一个好的时代的来临。因为只要你能做的好，就有不断的资本砸向你，你就可以做的更好。而反而如果你做不好，资本很快就会撤走，基本在这个行业消失殆尽。未来高效资本市场运作的话，对于园区也好，园区地产也罢，都会有一个未来很大的期待。

陈雪源：张总也分享一下。

张艳红：刚才听苏总介绍，之所以现在大家对运营这两个字提的特别多，我的理解也是，中国经济的上半场靠资本型的增长还是蛮火的，下半年的增长，可能来自运营性的收入越来越重要。我觉得这个时代我认为是在迎接黄金时代的道路上，这个很关键。

再就是刚才各位也提到了，我们在新型城镇化趋势下，产业新城，对我们产业工业化，还有信息化提供非常好的发展空间。包括产业聚集效应，工业化与城市之间的合作，或者有效的发挥这方面，还是给产业园区，或者产业地产发展提供非常好的空间。

现在产业的扶持政策非常好，产业升级，还有包括项目转移、落地，科技报国，产业兴城，有些园区，像深圳等等，有非常好的一些大学项目落地，包括清华大学等等，这些产业政策这方面非常有利的来去推动后面我们产业园区的发展。

创新的力量非常的强大，像现在一些存量的，或者传统的园区，是亟待把运营方面的创新，希望能够通过腾笼换鸟，各种各样的方式让园区焕发原来向面积要价值，现在是向空间要价值，重塑空间的价值。我觉得还是黄金时代，我个人还是非常有信心的。

陈雪源：您觉得整个包括您的项目，包括未来的布局，目前还是相对有信心的阶段，还是一个发展的高速期？

张艳红：对，我觉得从大的环境来讲，还有包括刚才提到几个方面，还有很多去挖掘的价值，重塑价值和创新的地方。

陈雪源：从刚才几位嘉宾来讲，我们总结出几个关键词，比较多的一个是运营，还有轻资产的服务，包括身边做媒体关注整个行业过程中，也会发现特别是在这两年，出现了很多轻资产运营比较好的公司，比如跟政府合作，跟原来存量市场去合作。我倒觉得这个阶段是到了一个融合的阶段，可能不是1.0，也不是2.0，在每个项目都会有1.0、2.0、3.0、4.0，让整个行业细分更加的细，让专业的人去做更专业的事情。我觉得有可能是一个融合，也是我个人的一点感受。

时间关系把最后一个问题留给大家，刚才提到整个发展阶段，在这样的一个大的发展阶段下，包括这样的环境下，我们作为园区的发展商也好，运营商也好，包括第三方机构也好，我们如何去打造自身的核心竞争力，去面对这样一个阶段？同时在2021年即将来临的时候，我们如何去抓住这样的一些机遇，把我们核心竞争力更加顺畅的去体现出来？

李珂：刚才专家谈了很多，关于核心竞争力我相信主要是经营企业的老总们最关心的。刚才和君的报告也谈到了，现在百企争风，千园一面，现在好像产业地产大家竞争越来越激烈，特别在同质化竞争当中，大家都希望找到一个所谓的制胜的法宝，到底我的独特之处在什么地方。其实在谈个人观点之前，首先我很赞同刚才一位专家说的，产业地产市场，或者说和园区是蛮割裂的，企业经营当中一定不要错位，什么意思呢？产业园区最早是谁来做的？政府来做的，中国的高新区、经开区，慢慢民营企业涉足在这当中。但是真的民营企业做产业地产和政府，或者政府的投资平台，或者说国有企业，像张江高科这些是不一样的，他们的权限也好，追求的目标也好是不一样的，刚才和君报告谈到所谓的产业政策问题，我们也接触很多，对于一个民营园区来说，如果经营只是几百亩地的话，很难谈得上什么产业政策，一定是大区域有什么政策，你就有什么政策，你能拿出来是什么？可能最多就是房租有一些减免，这个如果对于产业地产商，或者说对于民营产业地产商，千万不要把自己带入到政府的角色当中，他们可以不收租金，他们可以不要税收，他们甚至可以倒贴钱投资几十亿，几百亿去做一个项目，但是对于我们这种企业来说，这种事情只能是政府来做，我们肯定做不了，这是我觉得第一个我们要厘清楚的问题。

第二就带来了所谓核心竞争力，竞争力有很多，比如开发能力、运营能力、融资能力、招商能力，这些似乎都是我们的不可或缺的能力，或者说是我们竞争力的组成部分。

第二条如果说范围缩小到民营企业，或者说民营的产业地产商来看，核心竞争力是什么？其实就是你的盈利能力，不可能赔本赚吆喝，政府招商引资，房租也不要了，倒贴，包括投资，昨天我刚参加完投资方面的会议，大家现在都知道，好的项目不缺钱，差的项目也不敢投。所以刚才报告当中说的，如果用投资换项目，你敢换吗？项目只要来就投资，你敢投吗？包括报告也谈到了，67%的都已经拓发了，这样的话如果你一个项目投错的话，可能对于一个地产商，或者产业地产商的影响，或者经济上的影响就是致命的。

陈雪源：确实您刚才提到了，第一我有想象力，第二我得要有把想象力变成现实的能力，才能有这个变现。确实是。滕总。

滕云枫：我也不是产业地产开发商，从我工作经历来看，我个人看好两类有核心精整力的产业地产开发商。第一类特色特别鲜明，第二类综合实力比较均衡。我们从产业地产开发来讲，刚才讲到很多要素，深度运营服务肯定是我们的基础，我们也要两手抓，一手抓产业，一手抓资本，是这样的一个要素。如果我们说这些要素，在这里看，比如第一类的我觉得是某一类特色产业做的特别好，也会成为佼佼者，比如说在产业运营方面比较强，为什么？有产业策划能力，比如讲围绕着地方政府一些产业，比如说像我们现在青岛市和山东省出台了创新创业共同体的一些支持政策，创新创业共同体有一些龙头企业，以这个为契机，整合了上下游的企业、高校院所，结合成果转让，包括孵化的载体和空间。从产业龙头企业的角度出发，结合政策的引导，就可以做成一个产业特色非常鲜明的园区。相对来讲，它的盈利模式也清晰，就是大企业带着中小企业，包括科研院所在这做，这种模式现在有一些，在青岛引导倾向。

另外一类有的在投资方面，青岛也有一家投资做的特别好，就开是做科技地产，今年已经IPO了，做二三十万的产业园区，以投资为驱动做产业园区，我们看到特色鲜明的。综合实力强的更不用说，还是深度的运营服务，是综合实力比较强的体现。

未来的趋势在双循环和注重科技创新大的环境下，还有中美贸易环境下，怎么打造产业的生态，我觉得这是我们下一步产业园区应该抓住的一个要素，才能够实现更好的发展。

苏智渊：我讲两点，第一对所有产业地产商来讲，拥抱政府，毫无疑问。

第二，产业地产到今天为止，未来的发展我觉得是一个变被动为主动的过程。

李雨龙：我们做园区服务客户是非常多元的，不可能对每个客户，或者每个行业都非常了解，肯定要专注，我们能理解，或者我们能掌控的一些产业链，我们学着掌控和嫁接资源做什么，主要还是给这些产业链做好服务。因为鸿坤做私募股权投资做的比较早，2007年就开始做，也有投资的基因，可能在未来专注于产业链的服务和投资，去把我们整个园区做好，这可能也是我们未来需要作为企业，自己核心竞争力重要的打造方向。

张艳红：说到竞争力一定要回归不忘初心，做这个事情初心是什么。我们说产业园区最终是为政府，还有包括为企业做服务，为产业做服务，最终核心竞争力其实还是我们跟产业、资源、平台，以及包括跟服务平台的打造，把这个能力打造好了，对客户，包括对整个产业就服务好了。

陈雪源：谢谢您服务的心态，我们希望所有的产业从业人员都有这样的一个心态，为我们产业做好服务。时间关系本场论坛就到此结束，也感谢台上几位嘉宾精彩的发言，我相信未来我们在产业园区领域也会有更多的探讨和发现，在此感谢各位专家，也同时感谢各位同行给我们这样的一个机会。谢谢大家，也祝大家新的一年里身体健康，工作顺利。