寻求高质量发展，是园区新阶段的共识，但怎样才能高质量却有千差万别的答案。

2021年9月3日，在产业地产高端论剑暨《中国产业园区上市公司白皮书（2021）》发布会上，就这一命题，中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平发表了主题演讲，其观点包括：

■ 房地产是方法而非目的，园区企业使自身演化到能够具备与地方政府构成命运共同体所需要的社会和专业素养条件，是最高层面的战略问题。

■ 项目前期策划和后期运营通常是两拨人，很多项目的设计最终演变成由建筑师主导，这正是诸多产业园区项目在实施中出现问题，或踟蹰不前或中途停摆甚至导致失败的原因。

■ 无论是「动态规划」还是「敏捷定制」，离开了由「运营主导」的建设模式，一切美好愿景都只能停留于口号，难以得到具体落实。

■ 运营能力建设的关键是「升维」，而「升维」要求培育和建设拥有产业DNA的团队、实现数字化综合运营、透过股权投资促进产业资源的整合。

图：中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平

以下为黄立平的分享内容，为阅读便利有所编改。

自去年新冠疫情爆发以来，经济循环结构的变局改变了许多企业的命运。就产业园区发展领域而言，有的企业迎来了难得的模式创新机遇，有的企业却深陷难以逾越的债务泥潭。

总之，不同的发展理念，不同的商业模式乃至不同的能力结构，经过市场环境的剧烈变动，开始显得泾渭分明了。不少人开始思考产业园区开发模式的可持续性路在何方，更多的人增强了对投资开发风险的警惕；各种见解和判断层出不穷。正如选址中国与和君咨询举办这次论坛所言：一场关于产业园区的大浪淘沙已然拉开序幕。

今天要跟大家分享的题目是：《园区高质量发展须以运营为本》。我将从三个方面探讨产业园区高质量发展的根本性问题。

一

园区建设的核心目标是产业发展

诗人纪伯伦说过：“我们已经走的太远，以至忘记了为什么出发。”将这句话用于观察当下产业园区发展的市场状况再恰当不过了。认知的困惑往往源自航向的偏离。沉浸于解决具体问题往往容易忽视根本性目标。

1.房地产是方法而非目的——存量时代的反思

不可否认，园区建设的直接结果是为产业发展提供空间承载体及相关配套设施。市场化经营机制也就决定了园区发展须采用房地产开发的市场化手段。因为服务对象的高度复杂性——不同行业、不同业务形态以及处于价值链不同位置、具有不同生产经营规模、不同发展阶段的企业对于空间需求的千差万别——产业园区的开发难度远远高于住宅与商业地产。同时，因为产业发展是城市发展的基础，也是住宅和商业地产需求增量之源，政府对产业园区建设必然更为重视。无论是视觉理想主义、城市现实主义还是商业实用主义，多种势力的共同作用的结果，必然造成供求关系的失衡。

近几年，不断有权威声音呼吁，房地产行业已进入存量时代，要高度警惕风险。当然，着眼于消除不动产金融属性的政策环境又会直接加剧产业空间的供求矛盾，由此造成了一些企业经营困难加深。另一方面，无论是战略性新兴产业发展，还是制造业转型升级，都正在激发形式多样的新需求，这些需求并未得到有效满足。而各种形式以发展产业为借口的圈地囤地现象依然层出不穷。期待城市化过程中凭借土地溢价形成财富增长的商业思维在很大程度上仍然成为干扰产业空间组织的因素。

目前，多元主体以及市场环境的错综复杂不仅给政府决策带来新的困惑，也给产业园发展的专业公司提出了新的课题：如何坚守产业发展的本分，如何协助政府制定有效的市场准入规则，以及开创有利于可持续发展的新商业模式。

2.产业服务体系中的空间服务——资源整合的平台

土地是基本生产要素。提供基于土地的空间产品显然是生产要素服务的专业化体现。但是，任何一种生产要素的服务如果不能有效形成与其他生产要素的有机结合，其服务的有效性是受限的。在劳动力、资本、土地、技术、数据等生产要素中。产业园区这种空间服务方式具有突出的间接性特点，园区开发主体必须与政府实现价值取向的充分协同，才能创造有效的服务价值。

这就需要双方，甚至多方对市场环境、专业化价值、协同机制、发展目标、实现路径等重大问题达成共识并形成良好的市场化执行机制。能够担此使命的建设主体只有具备整合其他生产要素的能力，才能与政府建立真正的互信关系，共同应对发展过程中的不确定性所带来的挑战。作为空间载体，产业园区的有形资产价值和空间聚合价值共同决定了其在各种要素服务中最具平台性。因此，园区发展必然要承担生产要素整合的服务功能。产业园区只有真正成为市场化配置生产要素的平台，才能通过这个平台，更好发挥政府的作用。

3.建立产业发展的价值分享机制—矛盾性的解决之道

房地产开发商业模式的价值本质离不开土地溢价。因此，开发主体与代表公共利益的政府既相互依存，又存在明显的利益冲突。因此，产业园区可持续发展如果建立在开发盈利模式的基础上就无法解决这一价值悖论。实际上，政府与园区开发主体有效解决城市发展和产业发展目标之间的矛盾性，是产业园区实现高质量发展的前提。

园区发展主体与政府之间的利益协调，很容易演变成内卷式博弈，实质上是一种零和游戏。若不能建立可持续机制以及共同对结果负责的规则，也就无法找到合理的共同起点。

只有建立真正的合作共赢、利益分享机制才是真正的解决之道。这对于政府而言，不仅与发展理念吻合，也与经验认知契合。而对于产业园区发展企业而言，首先就意味着商业模式的根本性改变，也就是如何使自身演化到能够具备与地方政府构成命运共同体所需要的社会和专业素养条件。因此，对于园区发展主体而言，这绝不是战术层面的问题，而是最高层面的战略问题。

二

运营是落脚点，更是出发点

1.运营思维对于项目策划具有核心价值

目前，比较专业的产业园区发展企业，在组织项目前期论证时通常需要充分考虑三个环节：第一，地方政府的产业园区开发政策；第二，基本市场需求，包括产品类型与结构；第三，上位规划设计条件。

完成了对这三个环节的专业判断之后，通常就交由规划或建筑师来主导空间设计。而一个企业中，项目前期策划和后期运营通常是两拨人，即便项目前期工作团队中拥有园区运营经验的人员，因为工作分工原因，要么疏于掌握最新情况，要么不具备主导性，面对新的情况和课题很容易形成有限经验前提下的误判，尤其是对于需求的认知深度无法达到项目策划要求时，就只能满足形式上流程到位。因此，很多项目的设计过程实际上演变成由建筑师主导。这正是诸多产业园区项目在实施中出现问题，或踟蹰不前或中途停摆甚至导致失败的原因。

项目策划是建设成功的首要条件。只有那些能够对运营结果承担责任者来主导的策划才是可信的策划，相关的设计也才是可行的设计。项目策划的主导者必须深刻理解宏观经济发展趋势，必须具备产业空间组织的基本经验，必须承担构建产业生态的主体责任，方可真正具备经营所需的资质。

目前，常见的非专业操作是在没有将抽象的战略目标经过具体分析梳理和合理解构并找到内在逻辑关系的基础上，草草确定方案并展开建筑设计。似乎只要找到高水平的设计机构就能确保项目成功。而实践证明，缺乏深入研究并拿出具体的功能性要求的设计任务书便匆匆展开的建筑设计，即便委托了一流设计机构，也难以取得理想的结果。

2.走出“通用性设计”幻想的误区

强调建筑的通用性是工业文明和现代主义思潮影响的结果。大量住宅、办公楼及其他公共建筑采用标准化设计造成了为人诟病的千城一面现象，其严重后果已在近十年中国的城市化进程中得到了普遍警觉，并正在逐步改观。而产业园区建设中采用通用性的设计并对此抱有幻想的突出问题并未得到有效解决。

首先，通用性需求是一种由建设方经营者主观臆断的需求，往往出自有限的市场经验和建筑师的设计经验，一旦市场判断失准，必然带来整体风险。我至今依然对那种经过一次性浅表化的市场调研就编制出的设计任务书抱有疑惑。

第二，强调通用性和标准化，必然忽视对企业个性化需求的关注，实质上降低了过程服务标准，放弃了与客户互动获取准确需求信息的机会。一旦付诸实施，大量形式重复的建筑单体，将会成为城市形象的拖累和园区活力生长的障碍，不可持续。这正是不少地方仅使用不足20年的标准厂房即被拆除的主要原因。

第三，降低了文化水准，使一些追求文化个性和文化理想的头部企业不屑与这样的园区为伍。

建筑设计技术的进步，首先就在于有效运用大数据和人工智能解决建筑形态、空间次序、建筑风格和语言问题，在多元化的语境下实现高效率整合，达到和而不同的目的，这是新时代产业园区所需要的精神气质，也是当下企业转型升级中所蕴含的需求价值取向。

3.动态规划与敏捷定制

“动态规划”和“敏捷定制”是园区建设的现实过程写照，也是园区建设管理的一种重要方法。如果片面地强调规划设计成果一经审批便具有不可更改性——对于建设主体而言，实际上漠视企业需求，就会丧失根据目标企业的准确使用意见及时调整更新的优化机会，是一种经营方式的因循僵化，也是一种对客户需求的敷衍；而对于规划管理部门而言，要么是一种流程的僵化，要么是一种“多一事不如少一事”的服务精神缺失。二者都应该得到改进。

试想，过去将一块500亩左右的用地分割成几十宗用地，直接提供给不同类型企业。先不讲这样的分割带来的各种规划上的问题，从规划管理的角度，也必须根据每个企业申报的方案逐个审批。而对整体用地的规划，都要求一成不变，这是极不合理的。因此，是否实施“动态规划”可以看作产业园区高质量发展的晴雨表；是否实施“敏捷定制”是服务方式变革的试金石。

无论是“动态规划”还是“敏捷定制”，离开了由“运营主导”的建设模式，一切美好愿景都只能停留于口号，难以得到具体落实。

三

运营能力建设的关键是“升维”

园区运营能力建设不是各种单一服务功能的算术相加，而是具有乘数效应的整体能力的根本性提升。这样的一种提升表现为更高效率、更低成本，更能有效防范经营风险和更为科学的过程评价。我们鼓励内部各种具有技术优势的业务单元都能够主动成为综合运营业务的牵头者和引领者，从而形成生动的“多元牵引”发展格局。“多元牵引”是“升维”的重要标志。

1. 运营能力“升维”不能缺少产业DNA

产业园区发展的关键问题是在移动互联网条件下，在“天涯”和“比邻”关系发生了彻底改变的时代，如何确立企业在物理空间聚集的意义？如何定义空间对于“类聚”和“群分”的全新内涵。所以，只有深入理解新经济、新产业、新技术以及传统产业转型升级的新趋势，才有可能发现和把握企业的内在需求；相关的服务也才有可能建立在现实的社会心理基础之上。所以，运营团队结构中，具有科技产业工作背景的人员越多，越有可能组合出一种基于产业DNA的超级空间组织能力。

所谓“升维”，就是将已有的服务内容和服务方式通过内在的组织变革，无限增加不同业务之间的价值互动和交集，以达到服务起点更高，以及更准、更快、更有效的目的。

由真正拥有产业DNA的团队所塑造的园区才有可能持久散发出诱人的产业创新魅力。

2.数字化综合运营是一种方法的“升维”

如果用“生意”、“企业”、“事业”来划分园区经营者的不同层级，那么，可将经营个别园区不动产的算作一种生意；将多个产业园项目的协同经营者称作企业；只有在数字化基础上，构建“纵向一体化”平台体系，真正走出地产逻辑者，才有可能做成具有划时代意义的园区事业。

在数字化基础上实施综合运营是中电光谷致力于实现产业园区发展方式转型变革的战略目标。我们在实践中深切感受到，“升维”既是一种战略思想、组织理念，更是一种经营方式和管理方法。既要有明确目标，又需要整个团队的战术素养与之相适应，归根结底是组织发展能力的根本性提升。只有一大批目标明确、思路清晰、方法得当、志存高远的同业精英、有序组织起来，锲而不舍持续探索，方有可能走出产业园运营能力的“升维”之路。

3.股权投资促进产业资源整合能力“升维”

产业资源整合仅有认知和愿景是不够的，需要形成具有互信、互利背景的多元资源联盟。以股权为纽带是构建产业资源联盟的最简明有效的手段。对于今天的中电光谷而言，我们在积极融入中国电子作为国家网信产业核心力量和组织平台的战略资源格局的同时，还要通过股权纽带构建具有战略张力的产业生态体系，从而使产业园区的空间发展既能符合业务内生动力，又能形成系统资源支撑条件，进而在促进网信产业生态升维的同时，达到产业园区运营质量提升的根本目标。