近日，北上广深四大一线城市2021年商办市场大宗交易的统计数据相继出炉。其中，北京、上海、深圳大宗交易成交金额分别上升46%、53%、13.0%；广州虽然交易数量有所减少，但单宗交易金额高企，超10亿以上的成交额占比74%。

后疫情时代，大宗物业的流动性逐渐恢复并不断增强，众多投资者用真金白银展现了自己对国内投资市场的巨大信心。今天小编就为大家带来2021年商办市场的代表性大宗交易盘点，看看过去一年谁在疯狂“卖卖卖不停”，谁又豪掷千金“买买买”？

01

百年人寿22亿收购上海星外滩5号楼

【事件】

2021年开年，百年人寿以近22亿的总价收购星外滩5号楼，成交建筑面积为25000㎡，项目将作为办公楼自用。

安居客数据显示，目前北外滩板块写字楼单价为3.4万元/㎡。而从星外滩5号楼的成交价及成交面积估算，星外滩5号楼的成交单价约为8.8万元/㎡，远高于市场均价。这宗交易也是继2020年末平安人寿43亿收购歌斐中心后，上海又一单险资对商办物业的收购，为上海商办市场带来“开门红”。

02

黑石71亿收购大湾区最大物流园区

【事件】

1月20日，黑石宣布以约71亿元的价格从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区——广州国际机场综合物流园。收购完成后，黑石基金持有该物流园区70%的股权。

【点评】

黑石集团在国内的地产投资市场出手已经越来越频繁。在广州国际机场富力综合物流园项目之前，黑石就以12亿元的价格收购了融创位于上海香溢花园三期第四栋项目。

此次收购的富力综合物流园距离广州白云国际机场仅15公里，主要为第三方物流、电子商务、医药企业、电信等顶尖行业企业提供仓储租赁服务。

完成此次交易后，黑石在国内的物流投资已经覆盖23个城市。粤港澳大湾区作为中国最大的物流市场之一，也是黑石重仓物流产业项目的首要目标。

03

中泰证券27亿购入绿地外滩中心写字楼

【事件】

3月22日，中泰证券股份有限公司发布公告称，将以总价不超过27.35亿元的价格购置上海绿地外滩中心写字楼作办公用途。

【点评】

作为上海早前的地王项目之一，绿地外滩中心位于百年外滩、董家渡金融带，总建面约120万㎡，含11栋写字楼资产，其中4栋甲级写字楼，7栋总部办公楼。是魔都CBD的新地标之一。

除了此次中泰证券27亿收购绿地外滩中心写字楼的交易外，2020年绿地外滩中心还分别向上海银行、国海证券以及建信人寿出售了三栋写字楼。其中上海银行以48.54亿的价格买入绿地外滩中心T2幢办公楼；国海证券以13.8亿拿下上海绿地外滩中心C1栋写字楼；建信人寿以55.5亿元购入上海绿地外滩中心T4办公楼。

总部位于山东济南的中泰证券，此次斥巨资在上海买楼，也表明了未来中泰证券将上海作为向外扩张重要根据地的战略意图。至此，绿地外滩中心集齐中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建信人寿等多家金融机构，成为上海建设国际金融中心的重要承载地。

04

黑石集团拟30亿收购SOHO中国

【事件】

6月16日，SOHO中国发布公告，黑石集团将以约合30.48亿美元的价格收购SOHO中国。

【点评】

SOHO中国作为曾经的国内房地产巨头，望京SOHO也一直是北京地标建筑之一。只是从2014年开始，SOHO中国就走上了“卖卖卖”的道路。即使位于上海、北京等城市核心地段的SOHO物业也不断被出售。2014年至今，SOHO中国仅通过出售资产套现超过350亿元。

截至2021年6月底，SOHO中国的资产负债率为46.75%，在地产公司中能维持这样的负债率已实属不易，但潘石屹似乎并不想停下“卖卖卖”的脚步。早在2019年就已经传出他在为SOHO中国积极寻找买家的传闻。虽然此次与黑石集团的交易最终告吹，但SOHO中国被卖也只是时间问题而已。

05

和谐健康保险90亿入手北京SK大厦

【事件】

6月，和谐健康保险股份有限公司出资约90.6亿元，收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权，成功持有北京SK大厦。

【点评】

SK大厦位于北京CBD商圈，建筑面积超过10万㎡，属高端5A甲级办公楼，是北京CBD的地标性建筑。其前身为凯德大厦，2008年被凯德置地以33.4亿的价格整体出售给韩国SK集团后，更名为SK大厦，入驻的企业以世界500强、金融、专业服务企业为主。

SK大厦目前日租金为11.5元/㎡，略高于国贸商圈写字楼的租金水平。其90.57亿元的成交价格也刷新了疫情以来国内大宗交易市场的纪录。因此，此次交易也被业内看作是大宗投资市场迎来回温的标志。

06

字节跳动购入尚浦领世办公项目

【事件】

7月6日，字节跳动宣布购入上海尚浦领世正在开发的总面积约19.5万㎡的办公项目，未来将落地字节跳动区域运营中心。

【点评】

此次字节跳动购入的近20万㎡的办公项目，是位于上海杨浦区新江湾城尚浦领世城市综合体的一部分。该项目由美国铁狮门公司于2011年启动开发，是上海东北区域以最高标准开发的城市综合体，体量约92万㎡，包含高级住宅、甲级写字楼、大型商场等，分三期建设。

其中二期项目为特色商办园区，目前已成功引入耐克、汉高、马牌、上海家化等国际知名企业的地区总部；三期项目则是正在开发的体量为52万㎡、集办公商业于一体的铁狮门广场。

从2019年斥资50亿购买北京方恒国际中心，拥有首座自有产权办公楼，到2020年斥资90亿买下北京大钟寺中坤广场。字节跳动在开启了“买买买”模式之后，又于2020年开始加入亲自拍地自建办公楼的队伍。

以字节跳动为代表的的互联网产业持续扩张，办公规模不断扩大，均成为了2021年写字楼市场回暖的重要助力。

07

新世界中国32亿出售深圳周大福金融大厦

【事件】

8月4日，由新世界集团开发、位于深圳前海自贸区的前海周大福金融大厦南塔顺利完成网签，建成之后将整体出售给世界五百强金融机构，总售价超过32亿元。

【点评】

前海周大福金融大厦南塔高约120米，项目包括1个商业单元、18个办公单元，总建筑面积近5万㎡，地理位置优越且交通便利。除了顺利完成封顶并网签的南塔外，北塔主体预计也在2021年底封顶，整个项目预计将于2023年落成，将由周大福集团与新世界集团持有运营。

除了周大福金融大厦，新世界中国在深圳积极布局商业项目、旧改项目。未来，新世界中国将以深圳为起点，建设及拓展多个标志性项目并逐渐布局整个大湾区。

08

越秀地产78亿出售广州越秀金融大厦

【事件】

10月24日，越秀地产拟以77.93亿元的价格，将其自有物业——超甲级商务写字楼越秀金融大厦转让给越秀房地产投资信托基金。越秀房地产投资信托基金收购该项目后，预计将取得除税后收益约人民币13.66亿元。

【点评】

此次交易越秀金融大厦的买方为越秀房托，是全球首支投资于中国内地物业的上市REITs，与越秀地产同属于母公司越秀集团。

截至2021年上半年，越秀房托的整体出租率为93.2%，即使受疫情影响仍保持在较高水平，估值也相对稳定。因此，越秀地产将越秀金融大厦出售给越秀房托，有利于其降低资产负债水平及保证充足的流动资金，创造和维持可持续发展。

再者，作为抗经济周期的“硬通货”，写字楼、商业综合体一直为越秀房托收购的业态主流。越秀金融大厦作为广州十大摩天大楼之一、又是地处珠江新城核心区域的地标建筑，本身已经特别符合其“一线城市的核心地段，二线城市的地标物业”的收购策略。此宗交易可谓两全其美、各取所需。

09

原乐视大厦折价5.73亿拍出

【事件】

11月30日，位于北京市朝阳区姚家园路105号的乐融大厦，原乐视集团总部大楼在阿里司法拍卖平台公开拍卖，以约5.73亿元的起拍价被北京衡盈物业管理有限公司拍得。

【点评】

自乐视集团出现债务危机，乐融大厦被当做抵押物还债，就开启了其几经波折的拍卖之路。因其背后的债权关系复杂，此前几轮拍卖都没有人敢轻易接盘。在2021年尾，乐融大厦终于尘埃落定。

乐融大厦总建筑面积约2万㎡，层高14层，1-2层为配套商业，3-14层为办公用房。被北京衡盈物业管理有限公司顺利拍下后，大厦已经是正常租赁的状态。根据安居客平台的查询结果，目前乐融大厦在租房源78套，租金均价约为6.21元/㎡/天。

10

融创中国出售上海、杭州多个项目

【事件】

12月底，融创中国出售其位于上海虹桥商务区写字楼项目——隆视广场、杭州核心地段的酒店及写字楼等三个项目，该项目包由远洋资本出资约26.8亿元收购。

【点评】

2021年房地产行业的监管调控持续收紧，房企负债率、拿地金额等都纳入监管体系，这也导致不少房企暴露出自身的资金问题。前有恒大因债务危机而暴雷，后有宝能深陷现金流困境……因此甩卖资产缓解资金压力的房企不在少数。

根据相关数据，融创中国2021年的资产负债率为82.72%。面对这些压力，融创先是宣布与万达终止协议，收回酒店经营管理权；后又通过董事个人借款及公开市场募资，筹集资金90亿元。通过项目处置、资本运作等方式，两个月内融创中国回笼资金规模超过200亿元。

短期内可以通过出售资产回血，但对于融创的长期发展来说，提升多元化业务的占比才是其重要战略。就目前来看，包含服务、文旅业态的“地产+”业务已经作为地产业务延伸，得到了一定重视，未来这一分支有望成为新的造血板块，造就融创中国的第二条增长线。

结语

2021年，作为国内投资市场的风向标，一线城市的大宗交易依旧集中于写字楼物业。因办公租赁需求上升，TMT与生物医药行业自主需求增长，上海大宗交易重回千亿规模，市场回暖明显；成交的物业类型也更加多元化，工业物流园区成为新的投资热点。

此外，不少投资型买家重仓北京，其中险资尤为活跃，北京大宗交易成交宗数也创下历史新高。对于险资配置来说，城市核心地段的商办物业不仅保值性强，还能在持有期间产生长期且稳定的收益。因此近两年险资在一线城市核心地段、热门商圈大手笔成交商办物业逐渐成为常态。

2021年商业地产大宗交易的另一突出特点是资产包交易愈发频繁。相较于单一类型，物业资产包交易不在少数：如博枫89亿元收购上海悦荟等五个购物中心、平安人寿330亿收购凯德北京、上海等6个来福士项目的部分股权等。

预计2022年，险资将延续活跃状态，为大宗交易市场贡献成交量。同时，房企为缓解资金压力，大量优质资产有望进一步释放，市场交易将更加活跃。受政策影响，生命科学、高端制造、数据物流等产业园区项目或将受到更多关注。

随着国内投资市场的加速回暖，新一轮商业地产“舞台”正在拉开序幕。